Материал: Кутафин_Муниципальное право

• оздоровительные детские дачи, лагеря;

• объекты транспортного и энергетического обеспечения данного региона;

• объекты жилищного фонда и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения предприятий и организаций и др.

Эти объекты (до проведения процедуры разграничения собственности) относятся к федеральной (государственной) собственности и находятся в ведении администрации по месту расположения объекта (кроме оздоровительных детских лагерей и дач, находящихся в ведении администрации по месту расположения приватизируемого предприятия).

Возможно также заключение договора между приватизированным предприятием и местной администрацией о совместном использовании и финансировании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения. При этом объекты, расположенные в границах территории приватизируемого предприятия, но выполняющие функции обслуживания региона, находятся в ведении приватизируемого предприятия и являются общей совместной собственностью данного предприятия и соответствующего органа местного самоуправления¹. В целях освобождения предприятий от несвойственных им функций по содержанию объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения Правительством РФ 7 марта 1995 г. утверждено Положение о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Федерации и муниципальную собственность². Положение распространяется на приватизированные, находящиеся в стадии приватизации и неприватизируемые предприятия. Финансирование передаваемых в муниципальную собственность объектов должно осуществляться в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. «О финансировании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, передаваемых в ведение местных органов исполнительной власти при приватизации предприятий»³.

Формирование муниципального жилищного фонда осуществляется и за счет жилищного⁴ строительства, которое ведут органы местного самоуправления, при этом они должны создавать условия для жилищного строительства граждан, юридических лиц, для привлечения в жилищную сферу внебюджетных источников финансирования. В этих целях органы местного самоуправления вправе образовывать местные внебюджетные фонды развития жилищного строительства. Примерный порядок формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства утвержден постановлением Правительства РФ от 15 июня 1994 г.1 Данные фонды образуются для решения следующих задач:

• создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу;

• аккумуляция добровольных взносов предприятий и организаций, предназначенных на жилищное строительство;

• поддержка участия граждан в финансировании строительства или приобретения жилья;

• содействие развитию производственной базы домостроения и обеспечения районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры и т.д.

Средства фондов развития жилищного строительства формируются за счет добровольных взносов предприятий, организаций, граждан, а также дивидендов, получаемых от операций с ценными бумагами, приобретенными на временно свободные средства фонда, платы за информационные и другие услуги, оказываемые службами фонда, и иных доходов в соответствии с законодательством.

Средства фондов расходуются на строительство жилищного фонда социального использования, строительство и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства, социальную поддержку малоимущих групп населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья и т.п.

В орган управления фонда в порядке и на условиях, определяемых положением о фонде, могут входить представители органов местного самоуправления, заинтересованных предприятий, учреждений и организаций, иные физические лица.

Органы местного самоуправления должны обеспечивать порядок учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи гражданам в муниципальном жилищном фонде.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»⁵ учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственный учет жилищного фонда включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.

Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством.

Одной из самых распространенных форм приобретения жилья в собственность является приватизация в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда.

При относительно низких доходах основной массы населения, отмечается в Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», и высокой рыночной стоимости жилья жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья в государственном или муниципальном жилищном фонде для обеспечения начального капитала для последующего улучшения жилищных условий. Прогнозируется, что общая доля приватизированных квартир в государственном и муниципальном жилищных фондах будет доведена до 60— 65% при сохранении 35—40% квартир в качестве фонда социального использования, предоставляемого по договору найма или аренды.

В соответствии с Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями) передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления (местной администрацией) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом органы местного самоуправления должны обеспечить права на жилище несовершеннолетних, оставшихся проживать в жилых помещениях в случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ органы местного самоуправления предоставляют жилище малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в нем, бесплатно или за доступную плату из муниципального жилищного фонда в соответствии с установленными законом нормами.

В связи с этим они ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Органы местного самоуправления должны ежегодно устанавливать долю распределяемого муниципального жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную плату) на условиях договора найма. Основанием для вселения в жилое помещение по договору найма является ордер, который выдается органами местного самоуправления.

Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, по их желанию предоставляется безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья за счет средств местного бюджета в порядке, установленном Правительством РФ¹. Кроме того, в соответствии с законом гражданам, юридическим лицам могут предоставляться из муниципального жилищного фонда квартиры, дома по договору аренды. При этом органы местного самоуправления согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» могут предоставлять за счет местных бюджетов компенсацию (субсидии) гражданам, арендующим жилье, с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот (ст. 18).

Органы местного самоуправления, на которые возложены функции заказчика организации строительства, приобретения и предоставления за счет средств федерального бюджета жилья военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы, ведут их учет в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 сентября 1998 г. Согласно Правилам вопросы постановки на очередь и предоставления жилья рассматриваются в созданных при органах местного самоуправления общественных комиссиях по жилищным вопросам, решения которых является основанием для издания главами муниципальных образований соответствующих актов. Общественную комиссию по жилищным вопросам возглавляет заместитель главы муниципального образования. В состав комиссии включаются в обязательном порядке представители территориальных военных комиссариатов.

В целях обеспечения эффективного использования недвижимого имущества в жилищной сфере образуются товарищества собственников жилья. Порядок их формирования и деятельности регулируется Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения'домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Муниципальное образование может быть собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем). Помещение в кондоминиуме может принадлежать и нескольким собственникам на праве общей собственности.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества (а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним) подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения. Паспорт домовладения составляется территориальными или местными бюро технической инвентаризации. По решению органов местного самоуправления обновление и копирование паспорта домовладения могут осуществляться за счет местного бюджета.

Органы местного самоуправления могут оказывать социальную помощь домовладельцам, нанимателям и арендаторам жилых помещений в кондоминиуме путем передачи товариществам собственников жилья муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды коммунальных услуг и т.д.

Управление кондоминиумом может осуществляться товариществом собственников жилья, домовладельцами либо уполномоченной органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги.

Органы местного самоуправления вправе определять размер штрафа, который налагается на домовладельцев, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме в том случае, если домовладельцы в течение шести месяцев не избрали способ управления кондоминиума (при условии, что более 50% площади жилых помещений находится в частной собственности). Наложение штрафа осуществляется органами Государственной жилищной инспекции РФ.

Каждый домовладелец на общем собрании обладает числом голосов пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (доле участия). Если в муниципальной собственности находится более 30% площади помещений в кондоминиуме, орган местного самоуправления (уполномоченный им орган) вправе принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами, пропорционально доле их участия, части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30% голосов).

Органы местного самоуправления, осуществляя эксплуатацию муниципального жилищного фонда, занимаются развитием объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу. Они обеспечивают бесперебойное коммунальное обслуживание населения. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г.1, к коммунальным услугам относятся услуги по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации. Правила распространяются на потребителей и исполнителей услуг независимо от их ведомственной принадлежности, форм собственности и организационно-правового статуса. Исполнителями коммунальных услуг для их потребителей, проживающих в муниципальном жилищном фонде, являются соответствующие муниципальные предприятия и учреждения, в обязанности которых входит оказание такого рода услуг.

В настоящее время в жилищно-коммунальной сфере осуществляются преобразования в рамках реализации нового этапа Государственной целевой программы «Жилище».

Вместе с тем, несмотря на принимаемые меры, социально-экономическое состояние государства продолжает негативно сказываться на работе коммунальной инфраструктуры.

28 апреля 1997г. Указом Президента РФ была утверждена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в соответствии с которой предполагается изменить систему финансирования: перейти от бюджетного датирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического обслуживания.

Органы местного самоуправления, реализуя свои полномочия в жилищно-коммунальной сфере, призваны решать следующие задачи.

Во-первых, они должны стимулировать демонополизацию и развитие конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы. В этих целях муниципальные образования вправе использовать следующие рычаги:

• формирование органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;

• организация системы расчетов за произведенные и потребленные жилищно-коммунальные услуги на основе договоров, а также применение экономических санкций за нарушение договорных обязательств;