Материал: Правовой режим внешнеэкономической деятельности

не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи (имущества).

В случае если предметом договора аренды является государственное или коммунальное имущество, то такни договор имеет определенные особенности, а именно:

Специальное правовое регулирование отношений, которые складываются в процессе заключения и исполнения договора аренды государственного и коммунального имущества: ГК Украины (статьи 287-289), Закон от 10.04.1992 г.. (В ред. От 14.03.1995 гг.) "Об аренде

государственного и коммунального имущества ", Декрет от 31.12.1992 г.". О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений

основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается ",

ряд подзаконных нормативно-правовых актов (Методика оценки стоимости объектов

аренды, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995

№ 629; Порядок проведения конкурса и заключения договора аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия, его структурного подразделения, утвержденный приказом Фонда государственного имущества от 04.03.1998 г.. № 396 и др.).

II. Арендодателями по государственному и коммунального имущества являются:

Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения - относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью, а также другого манная в случаях, предусмотренных законом;

органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым или местными советами управлять имуществом, - соответственно относительно имущества, которое принадлежит Автономной Республике Крым или в коммунальной собственности;

государственные (коммунальные) предприятия - относительно отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества, общая площадь которых не превышает 200 кв. м, а с разрешения вышеуказанных органов, выполняющих функции собственника соответствующего имущества, - также относительно целостных имущественных комплексов, их структурных подразделений и недвижимого имущества.

ПИ. Ограничения относительно объекта аренды на основании закона (такие ограничения установлены Декретом Кабинета Министров Украины от 31.12.1992 г. ". О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается»).

IV. Специальный порядок заключения договора аренды, предусматривает несколько этапов: а) представление претендентами и заключения договора арендодателю заявления, проекта договора аренды и комплекта необходимых документов, согласно Перечню документов, которые подаются арендодателю для заключения договора аренды государственного манная, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 19 апреля 1996 p. № 45S; б) в случае поступления одного заявления - принятие арендодателем по согласованию (в предусмотренных законом случаях) с заинтересованными органами решения о заключении договора аренды или об отказе при наличии предусмотренных законом оснований (принятие решения компетентным органом о приватизации соответствующего объекта, включение объекта в перечень предприятий, нуждающихся в привлечении иностранных инвестиций, согласно решению Кабинета Министров Украины или местных органов власти, отсутствие согласия органа Антимонопольного комитета Украины на аренду, отсутствие согласия органа, уполномоченного управлять соответствующим имуществом, на выделение структурного подразделения, другие предусмотренные законом основания; в ) организации и проведения арендодателем в установленном порядке конкурса на определение арендатора - в случае поступления заявлений от двух и более претендентов и при отсутствии поданной в установлении! срок заявления хозяйственного общества, созданного членами трудового коллектива предприятия / его структурного подразделения, которому предоставляется приоритетное право на заключение договора аренды).

IV. Существенными условиями договора аренды в соответствии со ст. 10 Закона "Об аренде государственного и коммунального имущества" есть.

объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации). Оценка объекта аренды осуществляется в соответствии с порядком, определенным рядом нормативно-правовых актов (Положением об инвентаризации имущества государственных предприятий, которые приватизируются, а также имущества государственных предприятий и организаций, которое передается в аренду, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 2 марта 1993 г. . № 158; Методикой оценки стоимости объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 № 629; Методикой оценки стоимости имущества при приватизации, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 15 августа 1996 № 961;

срок, на который заключается договор аренды, определяется по согласованию сторон; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора аренды в течение месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором; по истечении срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок;

арендная плата - платеж (обычно в денежной форме), который вносит арендатор арендодателю независимо от результатов хозяйственной деятельности; размер определяется в соответствии с Методикой расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 № 786;

порядок использования амортизационных отчислений: используются на восстановление арендованных основных фондов;

восстановление арендованного имущества и условия его возврата: в случае расторжения договора аренды, окончание срока его действия и отказа от его продолжения или банкротства арендатора последний обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды; если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вузе; арендатор имеет право оставить за собой произведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда; если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства, если иное не определено договором аренды; стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит;

V. Основания прекращения договора аренды, предусмотренные ст. 26 Закона Украины

"Об аренде государственного и коммунального имущества":

окончания срока, на который был заключен договор аренды;

приватизация объекта аренды арендатором (при участии арендатора) в случае перехода права собственности на арендованное имущество к другим лицам договор аренды сохраняет силу для нового собственника;

банкротстве арендатора;

гибель объекта аренды;

расторжении договора по соглашению сторон;

досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (при наличии предусмотренных законом оснований) в соответствии с решением суда;

Субаренда государственного и коммунального имущества: по целостных имущественных комплексов - запрещена, а в отношении индивидуально определенного имущества (отдельных объектов) - допускается, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 288 ГК).

Выкуп (приватизация) объекта аренды: согласно ч. 1 ст. 289 ГК арендатор имеет право на выкуп объекта аренды, если такое право предусмотрено договором аренды; условия выкупа арендованного государственного (коммунального) имущества (целостного имущественного комплекса) определяются в соответствии с законом (в частности, Закона "О приватизации государственного имущества", который предусматривает аренду с правом выкупа как один из неконкурентных способов приватизации) приватизация целостных имущественных комплексов, сданных в аренду, осуществляется в случаях и порядке, предусмотренном настоящим законом (ст. 17) - путем создания на базе арендного предприятия открытого акционерного общества с участием государства и арендного предприятия).

Договор лизинга также направлен на обеспечение пользования чужим имуществом за соответствующую плату, однако при возможном наличии при применении финансового лизинга еще ее признаков договора купли-продажи (поставки), технического обслуживания лизингового имущества.

Регулирования отношений, складывающихся в процессе заключения и исполнения договора лизинга, осуществляется с помощью соответствующих положений ГК Украины (ст. 292 "Лизинг в сфере хозяйствования"), ГК Украины (статьи 806-809), Закон Украины от 16 декабря 1997 ( в редакции Закона от 11.12.2003) "О финансовом лизинге", Закон Украины "О налогообложении прибыли предприятий"; ведомственных нормативно-правовых актов, в частности; Примерного договора финансового лизинга и примерного инновационного договора, который предусматривает применение финансового лизинга (утв. Приказом Министерства по делам науки и техники 03.03.1998 г.. № 59).

Договор аренды - это такой договор на пользование чужим имуществом, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 283 ГК) и

Характерные признаки

А. Нормативно-правовое регулирование:

I. Кодексы: Хозяйственного кодекса Украины (пункт 5 "Аренда и лизинг" главы ЗО) Гражданского кодекса Украины (глава 58 "Найм (аренда) *)

II. Закон под 10.04.1992 г.. (В ред. От 14.03.1995 г.). "Об аренде государственного и коммунального имущества"

Б) Объектом аренды могут быть: (1) целостные имущественные комплексы предприятий или их структурных подразделений, то есть хозяйственные объекты, обеспечивающие завершенный цикл производства продукции (работ, услуг), с отделенной земельным участком, на котором расположен объект и автономными инженерными _комуникациямы и системой энергоснабжения; однако аренда структурных подразделений государственных и коммунальных предприятий не должна нарушать производственно-хозяйственную целостность, технологическое единство данного предприятия; (2) недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения); (3) другое отдельное индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения, принадлежащее субъектам хозяйствования

В) Стороны договора аренды:

Арендатор (основные права и обязанности определены ст. 285 ГК): имеет преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды; обязан беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порче или повреждению; осуществлять текущий ремонт арендованного имущества (если иное не предусмотрено договором аренды), своевременно и в полном объеме платить арендную плату, возместить арендодателю стоимость арендованного имущества - в случае его утраты, уничтожения или порчи по вине арендатора; может быть обязан использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду.

Арендодатель: вправе: на получение арендных платежей, возвратов имущества в случае прекращения или расторжения договора аренды, возмещения убытков за счет арендатора в случае утраты, порчи или уничтожен объекта аренды по вине арендатора; обязан: передать объект аренды арендатору в установленный договором срок и в надлежащем состоянии; осуществлять капитальный ремонт переданного п аренду имущества (если иное не установлено законом и договором аренды)

Г) Условия договора аренды: существенные условия (в соответствии с ч. 1 ст. 284 ГК): объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа

Д) Прекращение и расторжение договора аренды:

1) договор аренды прекращается в случае: истечения срока, на который он был заключен; выкупа (приватизации) объекта аренды; ликвидации предприятия-арендатора; гибели (уничтожения) объекта аренды.

2) договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма (статьи 783 * 784), в соответствии со ст. 188 ГК Украины (общий порядок изменения и расторжения хозяйственных договоров).

Е) Досрочное расторжение договора по требованию: (I) наймодателя может произойти, если наниматель: пользуется вещью (имуществом) вопреки договору или назначению имущества; без разрешения наймодателя передал вещь (имущество) в пользование другому лицу; своей небрежной поведением создает угрозу повреждения вещи (имущества); не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если такая обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя (ст. 783 ГК Украины); (II) нанимателя - в случае, если наймодатель: передал в пользование вещь (имущество), качество которого не соответствует условиям договора или назначению вещи (имущества); не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи (имущества) - ст. 784 ГК Украины