Материал: Недвижимость. финансовый анализ, ипотека. Мещерякова О.К., Мищенко В.Я

Одним из видов коммерческих кредитов является ипотечное кредитование. Развитие ипотечной деятельности в России служит предпосылкой развития рынка страхования ипотечных рисков.

При выдаче кредитов на приобретение дома, квартиры или иного объекта недвижимости банки настаивают на их страховании, этого требует Центробанк. Согласно положению «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ВБР № 28 от 07.05.2004 года банки обязаны страховать имущество, находящееся у него в залоге.

По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, страховая компания погасит ипотечный кредит

вбанке за заемщика и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании и ему не хочется менять страховщика этих рисков, ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, несмотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от типа перекрытия (деревянные или иные) в доме, общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется

впределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%.

Всреднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.

31

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается

– готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором - после оформления жилья в собственность.

При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

Вслучае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

Вслучае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

Вслучае физической утраты жилья или потери права собственности на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

32

Контрольные вопросы

1.Какие основные формы бухгалтерской отчетности используется в финансовом анализе?

2.Что определяет актив баланса и его структура?

3.Каково назначение пассива баланса и его структуры?

4.Перечислите показатели формирующие форму №2 «Отчета о прибылях и убытках»?

5.Какова взаимосвязь отчетных форм бухгалтерского учета?

6.В чем сущность горизонтального анализа?

7.Каковы преимущества и назначение вертикального анализа?

8.В чем сущность сравнительного аналитического анализа, его формирования, структуры?

9.Что такое положительные и отрицательные тенденции баланса?

10.Какова структура анализа движения денежных средств?

11.Какие методы расчета объема денежных потоков вы знаете?

12.Какова сущность методики определения кредитоспособности заемщика?

13.В чем сущность коэффициентов ликвидности?

14.Охарактеризуйте показатели оборачиваемости и рентабельности?

15.Перечислите коэффициенты наличия собственных средств?

16.Перечислите классы кредитоспособности и факторы?

17.В чем сущность и понятие жилищной ипотеки?

18.Дайте определение коммерческой ипотеки и схему ее применения?

19.Какова суть постоянного кредита и основной суммы платежа?

20.Какова суть кредита с фиксированными выплатами?

21.Какова суть кредита с переменными выплатами?

22.Перечислите признаки и функции страхования?

23.Перечислите основные понятия страхования?

24.Какова сущность страхования ипотечных кредитов?

33

2.Примеры практических расчетов

2.1.Пример горизонтального и вертикального анализа финансовой отчетности предприятия

Горизонтальный анализ

Схема анализа (табл. 4): последовательно во второй и третьей колонках помещают данные по основным статьям баланса на начало и конец анализируемого периода. В четвертой колонке вычисляется абсолютное отклонение значения каждой статьи баланса. В следующей колонке определяется относительное изменение в процентах каждой статьи.

По представленным данным рассматриваемого примера можно сделать выводы:

1.Общая сумма активов предприятия увеличилась на 35,301 тыс. р., в то время как сумма активов предприятия незначительно уменьшилась.

2.Увеличение общей сумы активов произошло исключительно за счет увеличения нераспределенной прибыли: компания не эмитировала новые финансовые инструменты и не увеличивала задолженности.

3.Сумма оборотных средств предприятия увеличилась на 60,773 тыс. р. Это увеличение произошло главным образом за счет дебиторской задолженности. В то же время общая сумма денежных средств и их эквивалентов в виде рыночных ценных бумаг уменьшилась на 45,752 тыс. р.

Отметим также, что на фоне значительного увеличения оборотных средств величина краткосрочных задолженностей уменьшилась на 14,724 тыс. р. или 94,769%. Это уменьшение произошло за счет кредиторской задолженности и векселей к оплате, т. е. за счет задолженностей поставщикам. Предприятию удалось все же компенсировать это сокращение за счет увеличения начисленных обязательств, которые в данной ситуации явились дополнительным источником финансирования.

Таблица 4

Горизонтальный анализ баланса предприятия

34

Окончание табл. 4

Аналогичный анализ проводится на основе отчета о прибыли предприятия. В табл. 5 приведен горизонтальный анализ отчета о прибыли.

35