Материал: Недвижимость. финансовый анализ, ипотека. Мещерякова О.К., Мищенко В.Я

Если в результате качественной оценки выявлены факторы, очевидно свидетельствующие о неспособности клиента выполнять свои обязательства, клиенту присваивается класс «d» -дефолт.

К таким факторам относятся в том числе, но не исключительно:

•наличие просроченной задолженности перед Банком сроком более 30 дней,

•вынесение арбитражным судом определения решения о введении

вотношении клиента одной из процедур банкротства в соответствии с законодательством.

1.4. Механизм ипотечного кредитования

Рынок жилья в России последнее время развивается высокими темпами, но, несмотря на рост предложения качественного и комфортного жилья, говорить об удовлетворении спроса потребителей преждевременно. Жилье на сегодняшний день продолжает оставаться самой острой проблемой большинства населения.

Для решения данной проблемы необходимо создать механизм, позволяющий потребителю жилья и застройщику удовлетворить собственные интересы. Данным механизмом является система ипотечного кредитования. Ипотека дает возможность покупателю приобрести качественное и комфортное жилье, а застройщику - получить сегодня необходимый объем средств.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) » от 16.07.1998г. №102-ФЗ существует перечень недвижимого имущества, который указан в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2)предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3)жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4)дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5)воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека - это такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества. То есть в случае неисполнения обязательства он имеет право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни находилась, про-

21

дать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Помимо рынка ипотечного жилищного кредитования недвижимости уже несколько лет развивается коммерческая ипотека, хотя закон об ипотеке не предусматривает ипотеку коммерческой недвижимости. То есть вначале ее надо купить, а потом заложить, так как отдать коммерческую недвижимость в залог может только собственник. Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Согласно закону “Об ипотеке” для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства.(www.netkredit.ru от

24.09.2007г.)

Коммерческая ипотека («бизнес-ипотека», БИ) - это выдача ипотечного кредита на покупку нежилых помещений: офисов, складов, торговых площадей, площадок производственного назначения и т.д., при этом залогом кредита является сама покупаемая недвижимость.

Суть коммерческой ипотеки - кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должны быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки

22

купли-продажи. В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идет только о кредитах на приобретение жилой недвижимости. По закону нельзя оформить закладную на коммерческую недвижимость ранее момента совершения сделки купли-продажи. Поэтому объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени.

Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регист-

рацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается в соблюдении общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

На рынке ипотечного кредитования можно выбрать инструмент кредитования, а именно вид ипотечного кредита.

В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. Все они могут быть объединены в две большие группы. Первую группу составляют кредиты с фиксированными выплатами. Вторую – кредиты с переменными выплатами.

Каждый вид ипотечного кредита задаёт свой механизм погашения основного долга и уплаты процентов, определяя тем самым форму организации денежного потока.

Рассмотрим основные виды ипотечных кредитов

1-й механизм расчета

Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит предполагает, что заёмщик ежемесячно производит равновеликие платежи (Пм).

Равновеликие платежи рассчитаем аннуитетным методом. Аннуитет (аннуитетные платежи) – способ погашения кредита рав-

ными по величине периодическими платежами (обычно ежемесячными), при этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы кредита, постепенно растет, а часть суммы, идущая на погашение процентов, – уменьшается.

Величина аннуитетных платежей рассчитывается исходя из суммы кредита, срока кредита и процентной ставки с использованием коэффициента аннуитета.

23

Коэффициент аннуитета рассчитываем по формуле

где А- коэффициент аннуитета; Р – процентная ставка выраженная в сотых долях в расчете на период.

(например, сумма ипотечного кредита взята под 12% годовых с ежемесячным погашением, отсюда сумма ежемесячного платежа составит

0,12/12=0,01);

n – число периодов погашения кредита.

Расчет суммы аннуитетного платежа:

где Sa – сумма аннуитетного платежа; А – коэффициент аннуитета; К – сумма кредита.

Общая сумма выплат при аннуитетном способе погашения кре-

дита

где n– число периодов погашения кредита.

Сумма процентов (переплата) при аннуитетном способе погаше-

ния

Процент по кредиту рассчитывается ежемесячно, исходя из остатка основной суммы на конец предшествующего месяца. Чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату основной суммы. Со временем задолженность будет погашена полностью.

2-й механизм расчета

Кредиты с фиксированным платежом основной суммы. В неко-

торых видах ипотечных кредитов предусматриваются равновеликие пла-

24

тежи в счёт погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Такие кредиты получили название «пружинных». В мировой практике существует большое число разновидностей «пружинных кредитов».

Целесообразно рассмотреть вариант кредита с фиксированным платежом основной суммы, который использует Сберегательный банк Российской Федерации.

3-й механизм расчета

Кредиты с переменной ставкой процента. В рассматриваемых ипотечных кредитах процентная ставка изменяется по индексу, определяемому ситуацией на финансовом рынке. Данный тип кредита предоставляет возможность выбора тем заёмщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную на долгий срок ставку процента.

Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен. Могут быть также установлены максимальный и минимальный уровни для самой высокой и самой низкой ставок. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. Обратные процессы произойдут при понижении процентной ставки.

4-й механизм расчета

Кредиты с «шаровым» платежом, предусматривают крупный итоговый платёж по долгу («шаровый» платёж). В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга либо вообще не погашается, либо выплачивается её небольшая часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. График амортизации этого вида кредита напоминает график амортизации кредита с досрочным погашением. Отличие состоит в том, что время выплаты «шарового» платежа фиксируется в кредитном договоре. Это позволяет заёмщикам к моменту наступления «шарового» платежа или продать недвижимость, или передать права на неё кредитору, или заранее договориться о новом кредите, с тем чтобы при наступлении срока платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств. Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с «шаровым» платежом.

5-й механизм расчета

Кредит с замораживанием процентных выплат вплоть до исте-

чения срока кредита, предусматривает полный отказ от выплат до исте-

25