Контрольная работа: Управление муниципальным хозяйством

Здесь мы уже видим, что применено слово "распоряжение", а вопросы местного значения и вопрос распоряжения муниципальной собственностью разделены. Хотя и эта формулировка представляется не вполне корректной, так как владеть, пользоваться и распоряжаться можно конкретными объектами, а собственность - это совокупное право, включающее права владения, пользования и распоряжения. Поэтому в дальнейшем мы будем говорить не об управлении муниципальной собственностью, а о распоряжении муниципальным имуществом.

Анализ положений Закона о местном самоуправлении 2003 г. (ст.51 ч.2) и ГК РФ (часть первая, ст.113, 209, 217, 265, 296; часть вторая, ст.608) показывает, что органы местного самоуправления, распоряжаясь муниципальным имуществом, могут совершать ряд целенаправленных действий (рис. 8).

Рис. 8. Действия, совершаемые в отношении муниципального имущества

Нетрудно заметить, что здесь в основном названы действия по распоряжению имуществом или перечислены особенности таких действий, свойственные органам публичной власти в отличие от других участников гражданских правоотношений.

Передача имущества в хозяйственное ведение может осуществляться только органами публичной власти, так как на праве хозяйственного ведения создаются исключительно государственные и муниципальные предприятия.

Муниципальное имущество передается во временное или постоянное пользование органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъекта Российской Федерации и органам местного самоуправления иных муниципальных образований в связи с передачей осуществления части своих полномочий или в связи с разграничением вопросов местного значения и полномочий.

В пожизненное наследуемое владение передаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Отчуждение муниципального имущества путем передачи его в собственность граждан и юридических лиц осуществляется в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, при этом положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются только в части, не противоречащей законодательству о приватизации.

Иные сделки с муниципальным имуществом органы местного самоуправления могут совершать исключительно в тех случаях и в пределах, которые установлены федеральными законами.

В распоряжении имуществом органы местного самоуправления обладают меньшей свободой, чем граждане и юридические лица, что объясняется публичной природой муниципальной собственности и ее предназначением для удовлетворения публичных нужд.

4. Способы распоряжения муниципальным имуществом

В зависимости от целевого назначения муниципального имущества и его правового режима возможны различные способы распоряжения муниципальным имуществом.

Непосредственное пользование муниципальным имуществом

Осуществляется органами местного самоуправления для обеспечения собственной деятельности. При этом имущество может либо на - холиться в составе муниципальной казны, либо закрепляться за органами местного самоуправления, наделенными статусом юридического лица в организационно-правовой форме учреждений, в оперативное управление.

Передача имущества в хозяйственное ведение и оперативное управление муниципальным унитарным предприятиям и муниципальным учреждениям

Создание муниципальных унитарных предприятий (муниципальных предприятий и муниципальных казенных предприятий) и муниципальных учреждений возможно в тех случаях, когда:

—           имущество, на базе которого создаются муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения, может в соответствии с Законом о местном самоуправлении 2003 г. находиться в муниципальной собственности;

—           планируемые для создаваемых предприятий и учреждений производство работ, изготовление продукции и предоставление услуг населению не осуществляются (не могут по каким-либо причинам осуществляться) на данной территории организациями других форм собственности.

Сдача муниципального имущества в аренду

Аренда муниципального имущества может осуществляться для оказания услуг населению на базе муниципального имущественного комплекса и (или) для получения доходов в местный бюджет. Основной целью здесь является оказание населению услуг, связанных с решением вопросов местного значения.

По договору аренды органы местного самоуправления предоставляют арендатору (хозяйствующему субъекту) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования (неупотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Органы местного самоуправления обязаны предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование муниципальным имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

—           определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

—           установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

—           предоставления арендатором определенных услуг;

—           передачи арендатором органам местного самоуправления обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

—           возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны мог>т предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия органов местного самоуправления сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, органы местного самоуправления имеют право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Органы местного самоуправления обязаны производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Нарушение органами местного самоуправления обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По требованию органов местного самоуправления договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

—           пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

—           существенно ухудшает имущество;

—           более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

—           не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

—           органы местного самоуправления не предоставляют имущество в пользование арендатору либо создают препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

—           переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены органами местного самоуправления при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

—           органы местного самоуправления не производят являющийся их обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

—           имущество в силу обстоятельств, за которые органы местного самоуправления не отвечают, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить органы местного самоуправления о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если органы местного самоуправления отказали арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключили договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны органов местного самоуправления, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть органам местного самоуправления имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, органы местного самоуправления вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных органам местного самоуправления убытков, они могут потребовать их возмещения. В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия органов местного самоуправления улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия органов местного самоуправления, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества - как отделимые, так и неотделимые - произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются муниципальной собственностью.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Передача муниципального имущества в концессию

Невозможность в определенных случаях формирования рыночной конкурентной среды может отчасти компенсироваться конкуренцией за рынок на основе концессионных соглашений, которые реализуются путем заключения договоров на право осуществления различного рода хозяйственной деятельности с передачей объектов муниципальной инфраструктуры в эксплуатацию и управление российскому или иностранному хозяйствующему субъекту (управляющей компании).