Подводя итог, по данному вопросу, можно сделать вывод о том, что на законодательном уровне необходимо четко сформулировать, и закрепить два важных понятия “здание” и “сооружение”, для полного понимания какие же именно объекты недвижимости и представляют объект договора аренды зданий и сооружений.
А также можно прийти к выводу, что элементами договора аренды зданий и сооружений является:
1. Предмет (объект недвижимости);
2. Арендная плата;
3. Срок, форма и содержание договор
2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений
Комплекс прав и обязанностей, арендодателя и арендатора по договору аренды зданий и сооружений, совместно составляют содержание данного договора. В специальных нормах регулирующих исследуемый договор, не содержатся положения определяющие права арендодателя, по договору аренды зданий и сооружений, соответственно эти права определяются общими положениями об аренде.
Исходя из содержания самого договора, вытекает следующее, основным правом арендодателя, является право распоряжения принадлежащего ему (арендодателю) имущества, главной обязанностью арендодателя по исследуемому договору, несомненно является передача самого объекта недвижимого имущества определенного договором аренды в состоянии, которое будет в полной мере, соответствовать, условиям настоящего договора, а также назначению данного недвижимого имущества, вместе с его документами (ст. 611 ГК). Арендатор, соответственно, несет обязанность, которая заключается в принятии арендованного имущества, согласно договору. Получая арендованное имущество, арендатор приобретает право пользования и владения, право распоряжения несомненно остается у арендодателя, т.е. собственника такого имущества.
Права и обязанности арендодателя.
В связи с тем, что одной из главных обязанностей арендодателя является передача имущества арендатору, объект аренды, должен быть передан арендатору в срок, который устанавливается в договоре. В случае отсутствия указанного в договоре срока - в разумный срок. В случае не выполнения возложенной на арендодателя обязанности, арендатор имеет полное право, истребовать объект аренды полагаясь на законодательство ст. 398 ГК и взыскать от арендодателя возмещения убытков, которые были причинены в результате неисполнения основной обязанности, арендодателя а именно, несвоевременного предоставления имущества переданного в аренду.
Арендодатель имеет право требования в одностороннем порядке расторжение договора в случаях установленных в законе или договоре, а именно:
1. В соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды;
2. В случае если арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением имущества понимается то ухудшение, которое значительно превосходит нормальный износ (п. 2 ст. 616 ГК). В данной ситуации арендодателю необходимо привести доказательства, о том что уровень полезных свойств объекта аренды в результате использования арендатором снизился до уровня, который влечет ущерб для арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК);
3. Арендатор не вносит арендную плату своевременно, более чем два раз подряд. Для того, чтоб расторгнуть договор, необходимо установить факт невнесения платежей за аренду, не менее трех раз подряд. Арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если арендатором не выполняет требования, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора. Кроме того, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. См.абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13));
4. Неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по осуществлению капремонта переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК) в установленный (разумный) срок. Под разумным сроком стоит понимать срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, пригодном к будущей эксплуатации состоянии. Крашениников. П.В. Постатейный комментарий к главам 34-35 ГК РФ. стр.27.
5. Если арендатор не производит капитальный ремонт в случае возложения на него этой обязанности договором.
Перечень оснований досрочного расторжения договора вполне может быть дополнен условиями договора, но не может быть сокращен по соглашению сторон.
В связи с тем, что основной обязанностью арендодателя, является передача здания или сооружения во временное пользование и (или) владение арендатору, передача таких уникальных и высокостоимостных объектов недвижимости, должна соблюдать правила ст.655 ГК РФ.
Передача объекта недвижимости, сопровождается актом приема-передачи, либо иным документом констатирующим факт о реальной передаче здания (сооружения), который в обязательном порядке подписывается обеими сторонами, участвующими в договоре (п. 1 ст.655 ГК РФ).
Закон признает обязательство исполненным, после подписания указанного выше документа (передаточного акта), т.к. закон соединяет юридическое исполнение обязательств по настоящему договору, с реальным фактом передачи объекта аренды, т.е. передачи здания или сооружения арендатору во временное пользование и владение.
Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, расценивается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора соответственно от принятия имущества (ст. 655 ГК РФ).
Данный отказ выступает в двух видах правомерный и не правомерный. Правомерный - отказ арендодателя от подписания акта о передаче имущества, в том случае если арендатор не выполнил обязательства, связанные с передачей ему имущества (например не внесение аванса) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй"(постатейный)(том 2)(3-е издание, переработанное и дополненное) /под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина.- М. :Юрайт-Издат, 2006.- 928 с..
Однако иногда ситуация может принять обратную сторону, т.е обязанность арендатора по внесению авансовых платежей будет выполнена, а обязанность по передаче имущества арендодателем нет, тогда, естественно уже арендатор вправе обратиться в суд за защитой своих прав и получением компенсации за необоснованное обогащение от арендодателя.
Вместе с передаточным актом арендатору также предоставляются, сопровождающие объект аренды документы, которые сопровождают эксплуатацию здания либо сооружения; паспорт объекта культурного наследия, выписка из ЕГРН, технический паспорт, план земельного участка и т.п.
Исполнение условий договора находится под защитой в судебном порядке, в соответствии с этим, обе стороны имеют право на обращение в суд с исковым требованием об исполнении условий договора или закона.
Согласно законодательству при аренде зданий и сооружений, арендатору одновременно с передачей прав на данный объект недвижимости, передаются также и права на ту часть земельного участка, на которой расположен данный объект аренды (ст. 652 ГК РФ), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ) или ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
В случае, если арендодатель не предоставил вышеуказанные спецпринадлежности и документы, а арендатор по этой причине, не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом по его назначениею, то он (арендатор) вправе потребовать от арендодателя либо предоставления необходимых спецпринадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).
Законодательство предусмотрело вариант защиты арендатора от злоупотреблений арендодателей: согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 в том случае, если здание или сооружение арендодателем было передано арендатору без документов, необходимых для его использования по назначению, то арендодатель лишается права требовать от арендатора исполнения обязанности по уплате арендной платы Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" //"Вестник ВАС РФ". 2002. N 3..
Второй из главных обязанностей арендодателя, является обязанность по бремени содержания (взнос на капитальный ремонт) принадлежащего ему имущества, переданного им в аренду. Данная обязанность предусмотрена ГК РФ, однако если в договоре аренды или в иных правовых актах арендодатель освобожден от такой обязанности, она возлагается на арендатора.
Капитальный ремонт это замена и (или) восстановление строительных конструкций (кроме несущих) имущества сданного в аренду, без которых его невозможно использовать в соответствии с его назначениемГражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. - 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И.В. Елисеев и др.; Ответ. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: ТК Велби, Издательство Проспект. 2004. С. 185..
Капитальный ремонт должен быть произведен в установленный договором срок, исключительно из личных средств арендодателя. Если же такой срок не предусмотрен договором аренды, либо есть срочность и необходимость в проведении ремонта, арендодатель обязан провести ремонт в разумные сроки.
В случае, нежелания арендодателя выполнять эту обязанность, арендатор вправе за него (арендодателя) выполнить капитальный ремонт, потребовав впоследствии с арендодателя возмещения денежных средств либо учесть их в оплату стоимости аренды в будущем. Либо же требовать уменьшение арендной платы в пользу стоимости данного ремонта, а также расторжения договора и возмещения убытков.
К сожалению, в законодательстве нет таких положений, в которых были бы детально прописаны права и обязанности арендатора, по договору аренды зданий и сооружений. Данные права и обязанности определяются общими положениями регулирующими договор аренды.
Основными правами арендатора являются:
Право пользования объектом аренды по его назначению, предоставленное ему (арендатору), по факту передачи арендодателем объекта аренды;
Также арендатор имеет право требовать расторжение договора в предусмотренных законом случаях в соответствии со ст.620 ГК РФ:
- арендодатель не предоставляет арендатору в пользование имущество, переданное в аренду согласно договору, либо создает какие либо препятствия для нормального пользования имуществом;
- переданный арендатору объект аренды имеет существенные недостатки, которые не были указаны арендодателем во время или до заключения договора;
- арендодатель отказывается производить капремонт, который является его прямой обязанностью;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, окажется в состоянии, не пригодном для использования Красноперова О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. - 2003. - № 4. - С. 61 - 67.. Данное право предоставлено арендатору вследствии того, что арендодатель самостоятельно несет риск случайной гибели или повреждения принадлежащего ему имущества. Соответственно, ухудшение состояния имущества по случайным обстоятельствам является риском его собственника т.е. арендодателя.
Следующим правом, которым обладает как арендатор так и арендодатель, является право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для использования этого права, арендатору необходимо соблюсти одно условие - предупредить арендодателя за 3 месяца.
Арендатор наделяется правом требования, изъятия в судебном порядке, переданного в аренду имущества (здания или сооружения), из владения арендодателя. Если, арендатор вследствие задержки передачи недвижимого имущества арендодателем, лишился заинтересованности в исполнении дальнейших обязанностей по договору аренды, он вполне имеет полное право (как указывалось выше), на заявление требований о расторжении договора и о возмещении ему убытков, причиненных ему в результате неисполнения договорных обязательств. Данное право является необходимым, правом и гарантирует защиту интересов арендатора.
Арендатор согласно с ч.2 ст. 615 ГК РФ наделен правомочием по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются исключительно с согласия арендодателя, а именно:
- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вследствие такой сделки место арендатора занимает другое лицо, а отношения прежнего арендатора с арендодателем прекращаются;
- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
- передавать арендные права в залог;