Оглавление
Введение
Глава 1. Теоретико-правовой анализ договора аренды зданий сооружений
1.1 Понятие и основные черты договора аренды зданий и сооружений
1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений
Глава 2. Элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений
2.1 Элементы договора аренды зданий и сооружений
2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений
Глава 3. Особенности заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений. Ответственность сторон по договору
3.1 Особенности заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений
3.2 Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений
Заключение
Список литературы
Введение
На сегодняшний день, в современном общественном устройстве достаточно важную роль играет недвижимое имущество, в системе гражданско-правовых отношений. С недвижимым имуществом, так или иначе, связана жизнь людей во всех отраслях деятельности. Объекты недвижимости занимают главное место в сфере рыночных отношений, однако иметь в своей собственности объекты недвижимого имущества является роскошью, и далеко не у каждого есть возможность и средства для их приобретения, в связи с этим современное общество прибегает к такому явлению как “аренда”.
Аренда передает в пользование объект недвижимого имущества на определенный срок, как для жизни людей, так и для осуществления трудовой деятельности.
В данном виде гражданских правоотношений принимают участие две стороны, одна выступает в качестве арендодателя, а другая- арендатора. Данный факт передачи объекта недвижимого имущества подкрепляется договором, в котором арендодатель обязуется передать в пользование арендатора объект недвижимого имущества, а последний соответственно, предоставит соответствующую плату в виде денежных средств.
Данная научно-исследовательская работа посвящена изучению и исследованию договора аренды, но не всей аренды в целом, а исключительно - аренде зданий и сооружений. Гражданско-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений является одной из актуальнейших тем, так как аренда недвижимости занимает важнейшее место, в сложной современной экономической и юридической сфере.
Актуальность данной темы заключается в несовершенстве нормативно правовых норм, с помощью которых осуществляется регулирование гражданско-правового договора аренды зданий и сооружений. Кроме того, существующая научная литература затрагивающая тему, проблематики, договора аренды зданий и сооружений не дает конкретных ответов по многим вопросам, затрагиваемых данной темой. Также данная тема актуализируется тем, что здания и сооружения являясь объектами недвижимости, а также объектами гражданского оборота образуют самостоятельный вид гражданско-правового договора аренды. Проблематика относящаяся к гражданско-правовому договору аренды зданий и сооружений пока не пришла к глубокому теоретическому совершенствованию, в современном гражданском праве РФ. В соответствии с этим перед практикой и теорией стоят определенные задачи, которые направлены на максимально глубокое урегулирование и совершенствование гражданско-правовых отношений в сфере аренды зданий и сооружений.
Цель научно исследовательской работы магистра, заключаются в разработке предложений и возможных путей решения существующих теоретических и практических проблем связанных с гражданско-правовым регулированием договора аренды зданий и сооружений.
В соответствии с вышеуказанной целью вытекают следующие задачи:
- определить генезис института аренды зданий и сооружений в современной цивилистике;
- определить понятия и содержание договора аренды зданий и сооружений;
- сформулировать предмет договора;
- определить проблемы с государственной регистрацией договора аренды зданий и сооружений, и разработать варианты их разрешения;
- разработать определение понятий “здание” и “сооружение”;
- определить пробелы в законодательстве которое регулирует общественные отношения между сторонами данного договора;
- выработать и представить теоретическое предложение по дальнейшему развитию законодательства, регулирующего институт договора аренды зданий и сооружений.
Методы исследования. В ходе проведения исследования применены методы исторического сравнения, анализа и синтеза, а также методы изучения литературы.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, включающие в себя владение и пользование зданий (сооружений) как объектов договора аренды.
Предметом исследования выступают, непосредственно, нормы гражданского права которые регулируют отношения в сфере аренды зданий и сооружений, а также практика применений данных норм и научная литература и мнения ведущих юристов-практиков в сфере проблематики института аренды зданий и сооружений.
Область применения и рекомендации по использованию. Магистерская диссертация может найти применение и быть использована в образовательном процессе при чтении дисциплины “Гражданское право”.
Научная новизна работы состоит в том, что научно-исследовательская работа направлена на всестороннее рассмотрение и глубокое изучение сущности гражданско-правового договора аренды зданий и сооружений в современной цивилистике с учетом реформирования законодательства.
На защиту выносятся следующие основные положения, в которых отражается новизна научной работы:
1. С целью урегулирования государственного контроля в сфере государственной регистрации недвижимого имущества в качестве объектов аренды, стало бы уместным распространить положения предусмотренные ст. 651 ГК РФ не только в отношении зданий и сооружений но и в отношении нежилых помещений вне зависимости от срока на который будет заключен договор.
2. Целесообразно было бы переименовать параграф 4 главы 34 ГК РФ “Аренда зданий и сооружений” на “Аренда объектов недвижимости нежилого характера”. В данном случае, нормы содержащиеся в данном параграфе регулировали бы гражданские отношения связанные с арендой нежилых помещений.
3. В соответствии с фактом признания законодателем, помещений - объектом недвижимого имущества, логично было бы перефразировать и дополнить п.1. ст.130 ГК РФ, и представить в таком виде:
К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства а также изолированные помещения расположенных в них.
4. В ст.607 ГК РФ закреплена норма которая содержит перечень объектов аренды, а что является предметом аренды на законодательном уровне, не предусмотрено. Данное обстоятельство является пробелом в законодательстве, и для его устранения необходимо в общих положениях об аренде закрепить понятие о предмете договора аренды в такой формулировке:
Предметом договора аренды являются гражданско-правовые отношения направленные на передачу объекта аренды.
5. В связи с тем, что законодатель не дает конкретного определения понятий “зданий и сооружений” бы логично на законодательном уровне в положениях ГК РФ, определить данные два понятия для конкретного понимания и представления об объекте аренды, и представить в такой формулировке.
Жилые здания это строительная система включающая совокупность помещений, предусмотренных для постоянного и непрерывного нахождения в них людей с целью постоянного проживания (например квартирные дома);
Нежилые здания это строительная система включающая совокупность помещений предусмотренных для для постоянного нахождения в них людей с целью осуществления ими, (людьми) какого либо вида трудовой функции (например офис, учебный корпус и пр.);
Сооружения это вспомогательные разнообразные виды построений, служащие для временного пребывания в них людей с целью осуществления какого либо производства или определенной деятельности (например павильен, хлев, ангар, гараж, ларек и пр.).
Глава 1. Теоретико-правовой анализ договора аренды зданий и сооружений
1.1 Понятие и основные черты договора аренды зданий и сооружений
С давнего времени договор аренды принадлежит виду классических договоров, и берет он свое начало из древнейшего законодательного свода старовавилонского периода, всем известного Кодекса Хамурапи основанного при царе Хаммурапи в далеких прошлых 1750-х годах до н.э., в данном законодательном акте содержались статьи регулирующие арендные отношения. Законы Хамурапи регулировали различные виды имущественного найма: помещений, домашних-животных, рабов Хрестоматия по истории древнего мира под ред. В.В. Струве. Том I. Древний Восток. "Учпедгиз", Москва, 1950 г. пар. 42; 44;60; 253; 234; 253-255.. История аренды насчитывает около двух тысячелетий.
Более существенно о договоре найма упоминалось в частном Римском праве, было принято выделять три вида найма:
- наем вещей (locatio conductio rerum );
- наем услуг (locatio conductio operarum);
- наем работы, или подряд (locatio-conductio operis) Омельченко О.А. Римское право: Учебник. Издание второе, исправленное и дополненное. -- М.: ТОН -- Остожье, 2000 -- 101 с..
Единая характерность между перечисленными выше договорами выражалась тем, что одна сторона брала на себя обязанность предоставить другой стороне в пользование определенный объект, а другая сторона соответственно была обязанна вносить плату своему контрагенту за пользование, в виде определенного денежного вознаграждения Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004; СПС "КонсультантПлюс".
В большинстве случаев в аренду можно было сдавать землю. Сделка аренды заключалась по определенным правилам и заключалась в виде договора. В договоре аренды, соответствовавшему тем временам, указывались определенные документарные нюансы: объект аренды, сумма оплаты взимаемая за пользование объектом аренды, место и время внесения платы, также необходимы были подписи свидетелей, и указания даты заключения сделки.
Согласно договору найма вещей одна сторона (наймодатель) предоставляла другой стороне (нанимателю) определенную вещь, или несколько вещей, для временного пользования, а вторая сторона, соответственно брала на себя обязанность выплачивать определенное материальное вознаграждение, а по окончании пользования вещью возвратить вещь в целостности и сохранности наймодателю. Наймодатель принимал на себя следующие обязанности:
- передача объекта найма в пользование нанимателя;
- предоставление нанимателю, возможности должным образом осуществить использование объекта найма.
Обязанности нанимателя заключались в следующем:
- своевременная уплата денежных средств, наймодателю за пользование вещью;
- беречь вещь, обращаться с ней должным образом по прямому назначению;
- возвратить вещь, в целости и сохранности наймодателю, по окончании срока найма;
Договор найма терял силу в определенных случаях:
- по окончанию срока договора;
- в случае неисполнений обязанностей любой из сторон договора;
- по инициативе наймодателя (если наниматель использовал вещь не по назначению, что привело к ухудшению ее состояния).
Таким образом, передавались и движимые и недвижимые вещи. В договоре присутствовала возможность установления поднайма.
Более современный вид, договор аренды приобрёл лишь в Своде законов Российской Империи. Законодательные акты принимаемые позже только усовершенствовали и частично его дополняли. Договором имущественного найма в соответствии с дореволюционным гражданским правом признавался договор, согласно которому, одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой определенную вещь во временное пользование. Существенными условиями являлись объект найма, срок пользования и вознаграждение за него Свод законов Российской империи. СПб.: Изд. Я. Канторович, 1896. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691.. Сторонами договора найма являлись хозяин (лицо которое предоставляло вещь во временное пользование) и наниматель (лицо, принимающее данную вещь). Обе стороны должны быть дееспособными и правоспособными.
В наем передавались исключительно непотребляемые движимые или недвижимые вещи, а также права (например, право рыбной ловли).
В соответствии с дореволюционным законодательством, указание стоимости найма являлось обязательным, но при этом не указывалось, в чем конкретно может быть предоставлено вознаграждение.
Срок договора, тогда, являлся принципиально существенным условием, хотя, в случае отсутствие в договоре пункта, предусматривающего срок пользования имуществом переданным в наем, не было основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Законодательство того времени предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет (позднее, в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года - 36 лет). Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - С. 12-15.
Требования предъявляемые к форме договора различались в зависимости от вида объекта найма. Наем недвижимости, например, требовал письменной формы договора, а наем земельных участков и строений допускался при наличии устной договоренности, также устная форма была приемлема и для найма городских строений и земельных участков. Однако если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 рублей, а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться в письменной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное) - М.: "Статут", 2001. - С. 24.