Согласно п. 2 Информационного письма, «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» //СПС КонсультантПлюс. Данным положением высшая судебная инстанция, склоняет к применению по аналогии вышеуказанную норму. Однако, арбитражные суды, достаточно часто применяют к договорам аренды нежилых помещений все нормы, которые только содержатся в § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Вследствие чего возникает парадоксальная ситуация, ведь ГК РФ отделяет аренду зданий и сооружений от аренды иного недвижимого имущества, а нежилые помещения входят в состав зданий и сооружений.
Нормы § 4 гл. 34 ГК РФ распространяются исключительно на регулирование отношений сторон по договору аренды здания или иного сооружения в виду особого объекта недвижимого имущества, который имеет непосредственную и неразрывную связь с земельным участком. Важно также отметить, что срок действия исследуемого договора, который определяется с 1 числа любого месяца текущего года, до 30 или 31 числа предыдущего месяца следующего года, приравнивается равным году Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ. 2000. № 7., а это значит что такой договор обязательно должен пройти государственную регистрацию.
По волеизъявлению сторон, договор аренды может быть нотариально удостоверен. На практике чаще всего в нотариально удостоверяются только договоры аренды с последующим правом выкупа объекта аренды Крашениников П.В. Постатейный комментарий к гл.34 и 35. стр.17. //СПС “КонсультантПлюс”.
Подводя итог, остается отметить что современное законодательство РФ регулирующее договор аренды зданий и сооружений практически урегулировано надлежащим образом, за исключением одного нюанса, т.к. в гражданском законодательстве отсутствуют специальные нормы по регулированию передачи нежилых помещений в аренду. Уместно было бы распространить норму ст.651 ГК РФ на государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений, вне зависимости от срока их заключения, данное обстоятельство стало бы выгодным для усиления государственного контроля в данной области, а также бы логично, переименовать параграф 4 главы 34 ГК РФ “Аренда зданий и сооружений” на “Аренда объектов недвижимости нежилого характера”. В результате такого реформирования, нормы содержащиеся в данном параграфе регулировали бы гражданские отношения связанные не только с арендой зданий и сооружений, но и с арендой нежилых помещений.
А также, в результате того, что нежилые помещения в 2012 году приобрели статус недвижимости Федеральный закон РФ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // Собрание законодательства РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627., логично было бы перефразировать и дополнить п.1. ст.130 ГК РФ, и добавить к перечню объектов недвижимости, помещения располагающиеся в зданиях и иных сооружениях.
аренда здание сооружение договор
Глава 2. Элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений
2.1 Элементы договора аренды зданий и сооружений
Абсолютно для всех договоров гражданско-правового характера, первостепенное и главное значение имеет определенный круг вопросов, которые затрагивают их существенные условия, т.к договор считается заключенным только, когда между участниками (сторонами) договора, в предусмотренной законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в противном же случае не может быть и речи о возникновении прав и исполнении обязанностей у сторон договора.
В современном гражданском праве, выделяют три группы условий соблюдаемых при заключении гражданско-правового договора;
1. Существенные условия, необходимы и достаточны для заключения договора, а это значит, что настоящее соглашение способно породить права и обязанности у его сторон;
2. Простые (обычные) условия, которые содержатся в пунктах соглашения, имеющие основу диспозитивного характера. Их отсутствие, никоим образом не влияет на действительность договора. В случае их отсутствия применяются положения закона;
3. Случайные условия, не являются обязательными для договоров определенного типа, состоят эти условия из согласованных сторонами положений, которые иногда не совпадают с диспозитивными нормами закона либо обычаями.
Существенные условия договора понятие цивилистическое, которое определяет критерий наличия определенной договоренности между сторонами договора. Определению смыслового значения, существенных условий договора, посвящено огромнейшее количество научных исследований теоретиков Российского гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в данной плоскости. В теоретическом плане важно отметить, что смысловое значение «существенных условий» подвергается диалектическим изменениям, что отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 3- 12..
Совершенно точно отмечает М.Н. Марченко, что современное понимание “существенных условий” связано в первую очередь с предметом договора, а более раннее видение “существенных условий” ассоциировалось с волевой стороной договора. Марченко М.Н. Источники права. - М.: Закон и право, 2005. - 279 с.
В соответствии с общепринятым правилом, согласно ГК РФ существенными условиями являются :
1. условия о предмете договора;
2. условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3. условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Совокупность согласованных сторонами вышеуказанных условий и выражает само содержание договора. В данных условиях т.е. в содержании договора закрепляются права и обязанности контрагентов Е.А. Суханов Гражданское право: В 2 т. Том 2 стр.188..
Одним из важнейших элементов договора аренды зданий и сооружений, является предмет самого договора он же выражается и в виде существенного условия.
Полагаю, что стоит четко различить что же конкретно является “предметом договора” а что “объектом договора”. К сожалению законодатель не устанавливает для нас, четкого разграничения данных двух понятий, хотя общими положениями об аренде предусмотрено содержание объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). А вот что же подразумевает такое понятие как “предмет аренды” законодатель не предусмотрел. Данный факт является пробелом в современном законодательстве, и для его устранения необходимо законодательно прописать что именно, собой представляет предмет договора аренды.
Итак, объектами договора аренды согласно ст. 607 ГК РФ являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Соответственно объектом, именно исследуемого договора служат такие объекты недвижимости как здания и сооружения.
Стало бы логично разобраться что же из себя представляют эти оба понятия. В предыдущей главе было отмечено что является “ зданием” а что “сооружение” на помощь приходит норма закрепленная в ст. 2 ФЗ от 30. 12. 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» Федеральный Закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (принят ГД ФС РФ 23.12.2009) //СПС КонсультантПлюс, стоит отметить, что существует различие между данными понятиями. Здание это результат строительства, который представляет объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, а также включает в себя помещения, сети и системы инженерно- технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Сооружение это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Цивилисты которые углубленно изучали, оба данные понятия “здания” и “сооружения” трактуют их по разному.
Доктор юридических наук И.Д. Кузьмина выдвигала такое определение: «Здания и сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности» Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... докт. юрид. наук. Томск, 2004..
Существует также точка зрения, которую поддержала, М.Н. Суровцева, о необходимости введения в Гражданский кодекс РФ определений здания и сооружения. Для этого предлагалось использовать определение, позаимствованное из СНиП Строительные нормы и правила 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения"//СПС “КонсультантПлюс”. (на сегодняшний день не являются действующими), «где здание - строительная наземная или подземная система, предназначенная для пребывания или проживания людей, выполнения различного вида производственных процессов, а сооружение - строительная наземная или подземная система, предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов и т.д.» Суровцева М.Н. Проблемы применения законодательства об аренде зданий и сооружений в хозяйственной деятельности // Вестник Томского государственного педагогического университета. Серия Гуманитарные науки (правоведение). Вып. 3. 1988. С. 35..
Некоторые авторы напрочь отказываются давать разные определения зданию и сооружению. Так, В.А. Ерш считает, что «отделение зданий от сооружений нецелесообразно с точки зрения гражданского права. Правовое понятие здания и иного сооружения дать невозможно. С юридической точки зрения, здания и сооружения определяются через категорию недвижимости, а в общем смысле - через категорию вещей, определенных индивидуальными признаками. Юридически значимым является отделение зданий и иных сооружений от построек, не относящихся к недвижимости» Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 75..
Васюта Д.В. полагает, «что здания и сооружения - это объекты капитального строительства, которые в установленном законом порядке введены в эксплуатацию или на которые в соответствии с действующем законодательством признано первоначальное право собственности» Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.124..
В.В. Витрянский считает что оба эти понятия не принадлежат к числу правовых категорий, и их различие считает нецелесообразным Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружения и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 181.. В следствии этого поддерживает позицию В.А. Ерш.
Л.Б. Ситдикова широко классифицирует здания и сооружения по признаку их профназначения и цели использования. В первую очередь доктор юридических наук, приводит типы зданий (они могут быть бытовыми, производственными, складскими, сельскохозяйственными и пр.) и разделяет их на два вида, жилые и нежилые. Нежилые здания предусматриваются для непрерывного нахождения в них людей, для исполнения их трудовой функции (не связанными с фактом постоянного проживания), а жилые соответственно, имеют предназначение для постоянного проживания в них людей. Здание должно отвечать требованиям санитарно-технических норм. То здание которое предназначается для временного нахождения в нем людей, считается нежилым (например, производственные, лечебные и пр.) Необходимо отметить, что законом запрещено осуществлять какую либо производство в жилом здании. Понятие “здание” трактует как системный организм в состав которого входят общие помещения.
Согласно п.3. ст. 607 ГК РФ первостепенным и наиболее основным существенным условием договора аренды зданий и сооружений является условие об объекте договора. Данные, позволяющие предельно точно идентифицировать и индивидуализировать передаваемое в аренду имущество, должны в обязательном порядке содержаться в договоре. В связи с этим в договоре должна содержаться определенная информация:
1. Территориальность - место расположения (адрес) здания либо сооружения;
2. Описание местоположения здания либо сооружения (например, комплекс сооружений, склад или его часть, пристройка);
3. Площадь сдаваемых в аренду зданий или сооружений в соответствии с техническим паспортом БТИ, либо выпиской из ЕГРН;
4. Назначение сдаваемого здания либо сооружения (например, склад) и пр.