- срок передачи объекта недвижимости в аренду;
- сам момент, когда обязательство арендодателя по передаче оговоренного имущества считается исполненным.
Как отмечает Витрянский В.В., доказательством передачи имущества в аренду чаще всего является акт приема-передачи нежилого помещения Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. С. 357.
Вместе с тем, стороны соглашения вправе включить в договор отдельное положение, которое и будет иметь силу акта приема-передачи имущества.
Для рассмотрения вопроса, связанного с изменением или расторжением арендного договора, необходимо обратиться к ч. 2 ст. 452 ГК РФ Ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. Согласно указанному положению, требование об изменении или расторжении договора может быть разрешено в суде на основании подтверждения заинтересованной стороной невозможности урегулирования этого вопроса в досудебном порядке.
Как отмечает Мограбян А.С., сторона, заинтересованная в изменении или расторжении арендных отношений, может для подтверждения принятия ее мер по досудебному урегулированию спорных отношений, представить в судебную инстанцию письменный отказ контрагента по договору или, если ответ от иной стороны договора не получен в обусловленный срок, доказательства надлежащего уведомления другой стороны соответствующих к ней требований Мограбян А.С. Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2013. №3. С.24-28.
Обычно стороны договора аренды прописывают в условиях сделки сроки, которые предусматриваются для обмена письмами, сообщениями. Если договором или законом такие условия не прописаны, то за основу принимается срок в 30 дней. По истечении этого срока со дня направления заинтересованной стороной соответствующего требования к иной стороне договорных отношений считается, что заинтересованной стороной приняты необходимые меры для попытки досудебного урегулирования вопроса.
Определенных и специальных норм, регулирующих порядок изменения договора аренды нежилых помещений, зданий, сооружений, действующий ГК РФ не содержит. Поэтому, при возникновении спорных ситуаций, связанных с изменением договорных отношений по инициативе арендатора или арендодателя, суд будет руководствоваться общими нормами ГК РФ, которые предусматривают соблюдение досудебного порядка урегулирования спорных ситуаций между сторонами гражданско-правового договора. В то же время, как отмечает Абесалашвили М.З., в части расторжения договора аренды нежилого помещения, здания или сооружения, правовая ситуация несколько иная Абесалашвили М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений // Бизнес в законе. 2012. № 5. С. 56-57. Законодатель разграничил правила расторжения арендных отношений в их зависимости от срока действия договора аренды и от обстоятельств, кто выступает в качестве инициатора расторжения договора - арендатор или арендодатель.
Как отмечает Побегайлов О.А., срок договора аренды не относится к существенным условиям Побегайлов О.А. Аренда недвижимости: хозяйственно-правовые аспекты // Новые технологии. 2012. №4. С.129-131. Согласно ч.2 ст. 610 ГК РФ, арендный договор может заключаться и без указания срока действия. По общему правилу, при отсутствии в договоре аренды условий о его сроке, такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. В такой ситуации, момент окончания срока договора полностью зависит от усмотрения контрагентов договорных отношений.
Если одна из сторон утрачивает свой интерес к сохранению арендного соглашения, она вправе в одностороннем порядке и, не мотивируя свой интерес, отказаться от договора аренды, конечно известив предварительно другую сторону соглашения Васюта Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2013. №2 (35). С.121-126. Если договором не определен иной срок такого уведомления, то согласно пункту 2 ст.610 ГК РФ для аренды недвижимого имущества он будет составлять три месяца.
Расторжение договорных отношений в таком порядке не является досрочным расторжением, а поэтому не требует соблюдения судебной процедуры. При этом совсем не важно, что для одной из сторон послужило причиной отказа от арендного соглашения.
В случае заключения договора на определенный срок, то порядок расторжения сделки зависит от того, кто является инициатором расторжения договора - арендодатель или арендатор. Например, если расторжение договора требует арендодатель, то правовая ситуация будет складываться следующим образом.
Как было указано выше, статья 452 ГК РФ предполагает необходимость попыток досудебного урегулирования спорных отношений по гражданско-правовым сделкам. В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать по суду досрочного расторжения арендного договора только после направления контрагенту письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по сделке в разумный срок.
Предупреждение арендодателя о надлежащем исполнении арендатором обязательств по арендному соглашению и предложение о расторжении договора, могут быть заявлены в одном документе (письме).
Законодатель в статье 619 ГК РФ определил основные причины, по которым арендодатель может досрочно расторгнуть по суду договор аренды помещения, здания или сооружения. К ним относятся следующие основания:
- если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, или с неоднократными нарушениями;
- если арендатор существенно ухудшает имущество арендодателя;
- в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного соглашением срока платежа не вносит соответствующую арендную плату;
- если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а если такие условия в соглашении отсутствуют, то в разумные сроки в случаях, когда согласно закону, иным правовым актам, производство капитального ремонта - обязанность арендатора.
Стороны договора аренды, могут предусмотреть между собой, и иные основания для расторжения договора Васюта Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2013. №2 (35). С.121-126.
Для арендатора, законодатель в статье 620 ГК РФ предусмотрел следующие основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке:
- когда арендодатель создает препятствие арендатору в пользовании имуществом в соответствие с его предназначением или условиями сделки, или не предоставляет имущество в пользование арендатору;
- в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, и они не были оговорены арендодателем при заключении сделки. Эти недостатки не были заранее известны арендатору и, не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества, или проверки его исправности в процессе заключения арендного договора;
- в случаях, когда арендодатель не исполняет свою обязанность по капитальному ремонту имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии таких сроков в условии договора, в разумные сроки;
- в случаях, когда имущество в силу определенных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в таком состоянии, которое не пригодно для его использования.
В ст. 450 ГК РФ приведены общие основания расторжения договора. На практике, образуются недопонимания, связанные с расторжением договора аренды объектов недвижимости, которые являются наиболее частыми спорами.
Изменение собственника арендованного имущества не требует прекращения действия договора. К примеру, в случае смерти арендодателя (физическое лицо) договор аренды не прекращает своего действия, права и обязанности такого лица переходят к наследникам. В случае смерти арендатора его обязанности и права, связанные с арендой имущества, также переходят к наследникам, если договором не предусмотрено иное.
Договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор: использует арендованное имущество с нарушениями условий, предусмотренных договором, например, передает арендуемое имущество в субаренду без согласия арендодателя; ухудшает состояние арендованного имущества; систематически (более двух раз подряд) не оплачивает арендную плату; не производит текущий или капитальный ремонт в сроки, предусмотренные договором аренды.
Также, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, когда: арендодатель создает препятствия в пользовании арендатором имущества или не предоставляет его вовсе; арендуемое имущество обладает недостатками, о которых арендодатель скрыл при составлении договора, осмотре объекта и передачи имущества по акту приема - передачи, при этом не указав в нем о данных недостатках; арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если договором или законом предусмотрена его такая обязанность; имущество находится в состоянии, не пригодном для его использования в силу каких-то обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, или обстоятельств, произошедших не по его вине.
Условиями договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ.
3.2 Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений
Раздел «Ответственность сторон» в договоре аренды призван урегулировать все возможные споры, которые могут возникнуть в процессе действия договора. За неисполнение или уклонение от обязательств по договору стороны несут гражданско-правовую ответственность.
Под гражданско-правовой ответственностью принято понимать форму государственного принуждения, которая заключается во взыскании судом с правонарушителя в пользу потерпевшего лица имущественных санкций, возлагающих на правонарушителя неблагоприятные имущественные последствия его поведения и направленных на восстановление нарушенной имущественной сферы потерпевшего. Гражданское право. В 4-х томах. / под ред. Суханова Е.А. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер , 2008. С. 285
Нарушение обязательств по договору, имеет непосредственную связь с причинением правонарушителем убытков потерпевшей стороне. Для защиты своих прав спорные вопросы могут быть решены путем совместных переговоров, досудебных служб или в суде. Здесь же обговаривается размер неустойки, которую арендодатель вправе требовать со второй стороны в случае несвоевременного внесения платы за аренду.
Порядок наступления ответственности сторон по договору аренды зданий и сооружений строится на основании общих положений об аренде Гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
Ответственность арендодателя может наступить вследствие непредставления имущества, являющегося предметом договора, в оговоренный срок и в надлежащем состоянии арендатору. В случае невыполнения данного пункта соглашения, арендатор автоматически получает все права требовать возмещения убытков, причиненных вследствие несвоевременной передачи.
Если имела место быть задержка передачи объекта, и в процессе этого арендатор потерял интерес к ранее составленному соглашению, он может поступить иначе: пожелать немедленного расторжения договоренности и возмещения противоположной стороной убытков за неисполнение оговоренных обязательств Власенко Т.В., Тимченко Ю.В. Классификация объектов недвижимости на рынке // Экономика и экология территориальных образований. 2015. №1. С.61-64. Следует отметить, что если ранее были оговорены определенные недостатки объекта, то арендодатель не несет ответственности за подобные, заранее известные арендатору моменты. Не предусмотрена ответственность и за недостатки, которые арендатор просто не обнаружил во время осмотра.
Все остальные случаи ответственности за недостатки имущества в полном объеме ложатся на плечи арендодателя. Речь идет о тех моментах, которые препятствуют нормальному использованию объекта. В таких случаях законодательство наделило арендатора следующими способами защиты нарушенного права:
- требовать бесплатного устранения недостатков объекта, либо соответствующего уменьшения ранее оговоренных платежей;
- рассчитывать на возмещение издержек, если устранения недочетов были проведены собственными силами;
- непосредственно удержать сумму понесенных расходов из причитающихся арендных платежей, если заранее о данном факте было уведомлено другую сторону;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Что касается ответственности арендатора по договору аренды, то основаниями ее наступления являются следующие:
- несвоевременная выплата арендных платежей. Если речь идет о краткосрочном соглашении, то штрафные санкции могут последовать уже после двукратного невнесения платы. В долгосрочной аренде такой срок равен 6 месяцам. Также предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей;
- отсутствие сохранности объекта и поддержания его в изначальном состоянии.
Для того, чтобы заранее согласовать возможные размеры неустойки по договору аренды, следует непосредственно в самом договоре прописать размеры взыскания. При этом, размеры выплат можно устанавливать в виде фиксированной суммы либо в процентном соотношении Мороз М.И. Оценка основных фондов, относящихся к земельным участкам, зданиям и сооружениям // Экономический анализ: теория и практика. 2014. №44 (395). С.37-46.
Рассмотрим некоторые примеры судебной практики в части наступления ответственности сторон по договору аренды зданий и сооружений.