- вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Если, если договор субаренды арендатором заключается без согласия арендодателя, то арендодатель в обратится в суд и такая сделка в судебном порядке будет признана недействительной. При ничтожности договора субаренды, заключенного без согласия арендодателя, арендная плата по такому договору признается неосновательным обогащением арендатора, но только в части, превышающей размер платы по договору аренды.
Следующее право, которым наделен арендатор заключается в преимущественном праве на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для этого арендатор должен уведомить арендодателя письменным уведомлением о желании возобновить договор в срок, который указан в договоре, т.е. в разумный срок до окончания действия договора. Однако, арендодатель имеет полное право, отказать арендатору в заключении договора на новый срок, не смотря на то, что арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора. Соответственно, никто не имеет права обязывать арендодателя заключать договор с арендатором на новый срок, если у арендодателя, нет в этом какой либо выгоды либо заинтересованности.
При обнаружении существенных (препятствующих пользованию) недостатков, арендатор имеет право потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества, а также удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя согласно ст.612 ГК РФ.
Как было отмечено выше, передаваемое в аренду имущество, должно в полной мере соответствовать всем требованиям и условиям договора. Поэтому, арендодатель не будет нести ответственность за недостатки имущества передаваемого в аренду, которые были им указаны и оговорены в момент заключения договора аренды здания или сооружения. Также, последний, не ответственен за недостатки, которые арендатор должен был заметить но в силу каких-либо обстоятельств не обратил на них никакого внимания, в момент осмотра передаваемого в аренду имущества и проверки его технического состояния, а также при заключении договора и передаче имущества в от стороны (арендодателя ) к другой стороне ( арендатору).
В иных случаях ответственность, за недостатки переданного в аренду здания (сооружения), несет арендодатель согласно ст.612 ГК РФ. Речь идет о значительных недостатках, которые могут повлиять на нормальное использование, арендованного имущества, по его назначению как полностью, так и частично.
В случае, выявления арендатором, существенных недостатков, которые вполне могут негативно повлиять на нормальное использование объекта аренды, арендодателю предоставляется возможность избежать неблагоприятных для себя последствий. А именно, последний (арендодатель) после получения сообщения содержащего реальные претензии от арендатора, должен в скором времени заменить переданное арендатору здание или сооружение, на другое похожее имущество находящееся в надлежащем состоянии, или за свой счет устранить недостатки переданного им (арендодателем) в аренду объекта недвижимости.
Законодательство не исключает вероятность факта сдачи в аренду объекта недвижимости, обремененного правами третьих лиц (например, сервитут, право залога и т.п.), которые в полном объеме сохраняют свою силу, даже во время действия договора аренды. Однако, реализация своих прав, третьими лицами, на сданное в аренду имущество может повлечь негативные последствия направленные на арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), закон обязывает арендодателя поставить в известность арендатора о всех правах третьих лиц, в случае их наличия, на сдаваемое в аренду имущество, в случае же неисполнения данного обязательства, арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения стоимости аренды, либо вовсе, расторжения договора и возмещения убытков ст. 613 ГК РФ.
В случае, если арендатору грозит опасность в виде утраты права на аренду имущества должника, в результате обращения третьим лицом, к примеру кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, тогда арендатор имеет полное право, из своих личных средств, удовлетворить требование кредитора без согласия должника т.е. арендодателя. В данном случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации согласно ст.313 ГК РФ.
Кроме прав у арендатора также имеются и обязанности. Всего можно выделить три основные обязанности возлагающиеся на арендатора.
Во-первых арендатор несет обязанность по пользованию арендованным имуществом, исключительно согласно положениям договора аренды, а если таковы условия в договоре отсутствуют, то в соответствии с назначением имущества п.1 ст. 615 ГК РФ.
В процессе пользования объектом аренды, арендатор должен поддерживать его в исправном состоянии, а также производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Кроме удовлетворения потребности арендатора, выражающейся в пользовании объектом аренды, арендатор имеет возможность извлекать полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества.
Обязанность арендатора, которая тесно связана с использованием объекта аренды, имеет обязательную необходимость соблюдать определенные ограничения, охраняемые законом.
Определенные правомочия, которые вытекают из права пользования переданным в аренду имуществом, арендатор вправе осуществить лишь с согласия арендодателя.
К их числу таких правомочий относятся:
- право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);
- право передавать свои права и обязанности по договору аренды зданий (сооружений) другому лицу (перенаем);
- право предоставления объекта аренды в безвозмездное пользование;
- право передачи арендных прав в залог;
- право вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях необходимо в обязательном порядке по той простой причине, что реализация арендатором перечисленных выше прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, переданное им в аренду.
Второй, из перечня основных обязанностей арендатора является - своевременная плата за пользование имуществом переданным в аренду (ст. 614 ГК РФ).
В связи с тем, что условие об арендной плате является одним из существенных условий всякого договора аренды, все тонкости касающиеся оплаты договора аренды должны быть прописаны в договоре.
Хотя договор аренды, в котором будет отсутствовать пункт указывающий на размер подлежащей взысканию с арендатора, арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (п.3 ст. 432 ГК РФ), не может быть признан незаключенным, данное правило стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК РФ на тот случай, когда договором аренды не будет определен порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В соответствии с указанным правилом в таких случаях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Можно отметить, что это правило дублирует положения, которые позволяют определить цену любого возмездного гражданско - правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора согласно ст. 424 ГК РФ.
Но, данное правило не распростроняется на договор аренды зданий и сооружений в силу положений п.1 ст.654 ГК РФ, а это значит что в случае отсутствия в договоре аренды здания или сооружения, положений об арендной плате, данный договор будет считаться незаключенным.
В случае, если арендатор пролонгирует пользование объектом аренды, уже после истечения срока договора аренды здания или сооружения, при отсутствии противоречия со стороны арендодателя, договор считается пролонгированным и заключенным на аналогичных условиях, на неопределенный срок.
Третьей основной обязанностью арендатора, является возврат объекта недвижимости, а именно здания или сооружения арендодателю.
Во время прекращения действия данного договора, объект аренды подлежит возврату арендодателю, также, как и в первом случае, через подписание обеими сторонами документа акта приема-передачи, согласно п.2 ст.655 ГК РФ. Объект аренды должен находится в том виде, и в том состоянии, в котором арендатор принял его от арендодателя, с учетом нормального износа в результате пользования, либо в состоянии обусловленном в договоре. В случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо не сделал этого своевременно, арендодатель вправе истребовать денежные средства за просрочку. Если арендатор в результате пользования объектом аренды причинил арендодателю убытки, последний вправе требовать их возмещения.
Если во время пользования зданием или сооружением, арендатором были осуществлены какие либо улучшения, которые не были предусмотрены договором аренды и выходящие за рамки капитального ремонта, который по закону должен осуществить за свой счет арендодатель, то судьба данных улучшений напрямую зависит от их характера.
Е.А. Павлодский под улучшениями считает изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. С.Н. Братуся и О.Н. Садикова. М., 1982. С. 334 (автор комментария - Е.А. Павлодский)..
Улучшения арендованного имущества которые признаны отделимыми принадлежат арендатору, если иное не предусмотрено договором аренды. Соответственно неотделимые улучшения, по истечению срока договора аренды, будут принадлежать арендодателю. Арендатор имеет полное право на возмещение денежных средств затраченных на улучшения объекта аренды, в случае если эти улучшения проводились по обоюдному согласию с арендодателем. А в случае если любые улучшения произведены из средств амортизационных отчислений от объекта аренды, то они в любом случае принадлежат арендодателю согласно ст. 623 ГК РФ.
Если во время заключения договора аренды, за несвоевременный возврат была предусмотрена неустойка, тогда и убытки должны быть возмещены арендатором в полном объеме, дополнительно к сумме самой неустойки, если иное не предусматривалось договором ст. 622 ГК РФ.
По сему, исследуемый договор, является правоустанавливающим документом в отношении одновременно возникающих двух видов арендных отношений: использования самого объекта недвижимости а также использования части земельного участка, занятой арендуемым объектом т.е зданием или сооружением.
По заключению второй главы можно отметить основные права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений.
На основании проведенного анализа положений ГК РФ о правах и обязанностях арендодателя и арендатора по договору аренды зданий и сооружений можно сделать вывод, в соответствии с которым очевидно что законодательство достаточно детально закрепило основные права и обязанности, что является положительным моментом не только для правоприменительной практики, но и для обеих сторон договора аренды зданий и сооружений.
Глава 3. Особенности заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений. Ответственность сторон по договору
3.1 Особенности заключения и расторжения договора аренды зданий и сооружений
Согласно ч. 1 ст. 651 ГК РФ Ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации Ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. Как отмечает Чаусская О.А., заключение договора может предусматривать предварительное согласие, которое содержит в себе описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, и последующее согласие - сведения о конкретной произведенной сделке Чаусская О.А. Гражданское право. М.: Эксмо, 2011. С. 205.
Гражданский кодекс РФ предоставляет возможность сторонам договора согласовать между собой порядок передачи нежилого помещения по обоюдному согласию Ч. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301. С этой целью, в договоре аренды необходимо определить: