Согласно апелляционному определению Нижегородского областного суда от 22.08.2017 по делу № 33-9628/2017 Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 22.08.2017 по делу № 33-9628/2017, Частухин А.В. предъявил к ООО «Строй-энерго-сервис» иск о взыскании задолженности по арендным платежам, который мотивировал тем, что он на возмездной основе по договорам аренды предоставлял ответчику на протяжении ряда лет принадлежащее истцу на праве собственности нежилые помещения под размещение офиса, магазина и производственной базы предприятия ответчика. На момент прекращения арендных отношений 25 ноября 2016 года за ответчиком сохранилась задолженность по начисленным, но не оплаченым арендным платежам в сумме 711672 рублей. Данная задолженность признается ответчиком, но не погашается вследствие неудовлетворительного финансового положения предприятия ответчика.
Ответчик представил письменные возражения, согласно которым иск не признает, так как на протяжении ряда лет официально подтвержденных арендных отношений между истцом и ответчиком не существовало, представленные в судебное заседание договоры являются подложными. Ответчик подтверждает, что действительно ООО «Строй-энерго-сервис» занимало площади истца под магазин с 2007 года, под офис и производственную базу с 2008 года, но существовала устная договоренность между истцом и генеральным директором Частухиным М.В., что в счет арендной платы общество будет производить ремонт арендованного помещения.
Решением Сокольского районного суда Нижегородской области от 25 мая 2017 года постановлено: исковые требования Частухина А.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-энерго-сервис» о взыскании задолженности по арендным платежам удовлетворить частично.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Сокольского районного суда Нижегородской области от 25 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Строй-энерго-сервис» - без удовлетворения.
Таким образом, данный пример характеризует невозможность взыскания арендных платежей ввиду ненадлежащей формы заключения договора аренды.
Невозможность полного наступления ответственности характеризует и апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.09.2017 по делу № 33-6949 Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.09.2017 по делу № 33-6949. Рогулин Н.Е. обратился в суд с иском к Водолазову И.А. о взыскании убытков по арендной плате и коммунальным платежам, неустойки, ущерба, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, судебных расходов. Требования мотивированы тем, что 23 июля 2016 года между Рогулиным Н.Е. и Водолазовым И.А. был заключен договор аренды нежилого помещения. Истцом условия договора исполнены в полном объеме, ответчику передано нежилое помещение для его использования, между тем ответчиком обязанности по оплате арендной платы не исполняются, в том числе и по коммунальным платежам. В добровольном порядке ответчик от погашения образовавшейся задолженности уклоняется, ключи от нежилого помещения не передал, в связи с чем истец был вынужден заменить личинку на входной двери, произвести замену замка ролставни, а также уборку помещения, что причинило убытки истцу.
Суд первой инстанции постановил исковые требования удовлетворить частично. Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец Рогулин Н.Е. является собственником нежилого помещения.
Таким образом, препятствием к наступлению ответственности стало отсутствие у истца надлежащего права на предмет договора аренды Полежаев О.А. Право собственности на недвижимое имущество: проблема определения правообразующего юридического факта // Вестник ОмГУ. Серия: Право. 2016. №4 (49). С. 116-118.
В некоторых случаях стороны, заключая договора аренды помещения или здания и желая в определенной степени сохранить взятые сторонами обязательства без судебных разбирательств, предусматривают возможность штрафных санкций за досрочное расторжение договорных отношений. В качестве примера можно привести Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 ноября 2015 г. N 305- ЭС15- 6784, вынесенное при рассмотрении кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Боровский Завод Агропластмасс» Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016). Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15- 6784. Из материалов дела следует, что между заводом (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 18.04.2012 № 2/04- 2012. По условиям договора аренды завод передал обществу во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 2 952 кв. метров, которое принадлежало заводу на праве собственности.
По условиям пункта 4.4. договора, в случае, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине договора, задаток арендодателем удерживается в полном объеме в качестве штрафных санкций.
Обществом было перечислено заводу 1 771 200 рублей по условиям договора и соглашения. Впоследствии, в 2014 году, арендованное имущество было возвращено по акту приема-передачи, а договор был, расторгнут по инициативе общества до окончания его срока. Завод удержал внесенную обществом денежную сумму. Общество обратилось в суд, и просило признать пункт 4.4. недействительным в части удержания задатка как штрафа за расторжение договора досрочно.
Суд первой инстанции требования Общества удовлетворил и признал пункт 4.4. недействительным. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции поддержала. В то же время, Верховный Суд указал, что стороныдоговора вправе предусмотреть сумму компенсации при немотивированном отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. По мнению Верховного Суда РФ, положения ст. 619 и 620 ГК РФ не содержат в себе запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, которые не предусмотрены в положениях ст. 619 и 620 ГК РФ.
Таким образом, внесение в условия договора подобных соглашений выгодно именно арендодателю. В таких случаях он уверен в продолжительных и стабильных взаимоотношениях с арендатором, что немаловажно в условиях высокой конкуренции на современном арендном рынке в условиях нестабильности экономики.
Исследование, проведенное в главе 3, позволяет сделать следующие выводы.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Требование об изменении или расторжении договора может быть разрешено в судебном судопроизводстве только при подтверждении заинтересованной стороной невозможности урегулирования этого вопроса в досудебном порядке. Порядок наступления ответственности сторон по договору аренды зданий и сооружений строится на основании общих положений об аренде.
Кроме вопросов предмета договора и арендной платы, в арендных договорах недвижимого имущества, самое пристальное внимание следует уделять и иным условиям, занесенных в текст договора аренды - содержанию договора. Под содержанием договора аренды нежилого помещения, следует понимать совокупность его условий, которые устанавливают или конкретизируют отдельные права и обязанности контрагентов.
На практике, субъекты гражданского права, заключая договор аренды нежилого помещения, зачастую указывают в нем только обязанности сторон соглашения. Обоснование такого порядка, лежит в принципе гражданского права о свободе гражданско-правового договора.
Заключение
Настоящее научное исследование посвящено особенностям договора аренды зданий и сооружений. В процессе исследования рассмотрены элементы, существенные условия. права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений.
В первой главе посвященной исследованию зданий и сооружений как объектов договора аренды проведен анализ по терминологическому содержанию таких понятий как “здание” и “сооружение”. На основании проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что указанные понятия не нашли свое закрепление в нормативно правовых актах. Поэтому, выработка и закрепление данных понятий на законодательном уровне является необходимостью, для совершенствования гражданского законодательства.
Нами предложены следующие определения данных понятий.
Так как здания в первую очередь делятся на жилые и нежилые можно прийти к такому выводу: Жилые здания это строительная система включающая совокупность помещений, предусмотренных для постоянного и непрерывного нахождения в них людей с целью постоянного проживания (например квартирные дома);
Нежилые здания это строительная система включающая совокупность помещений предусмотренных для для постоянного нахождения в них людей с целью осуществления ими, (людьми) какого либо вида трудовой функции (например офис, учебный корпус и пр.);
Сооружения это вспомогательные разнообразные виды построений, служащие для временного пребывания в них людей с целью осуществления какого либо производства или определенной деятельности (например павильен, хлев, ангар, гараж, ларек и пр.).
В настоящем гражданском законодательстве не предусмотрено конкретного различия и понятия о предмете и объекте договора аренды зданий и сооружений, для точного урегулирования данного пробела в законодательстве, необходимо на законодательном уровне закрепить в общих положениях ГК РФ определение о предмете настоящего соглашения. В настоящем научном исследовании нами поддерживается точка зрения в соответствии с которой объектом данного договора является само имущество передаваемое в аренду т.е. здание или сооружение, а предметом являются гражданские правоотношения по передаче данного имущества.
При исследовании норм, регулирующих государственную регистрацию, мы пришли к мнению, что в гражданском законодательстве отсутствуют специальные нормы по регулированию передачи нежилых помещений в аренду. Уместно было бы распространить норму ст. 651 ГК РФ на государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений, вне зависимости от срока их заключения, данное обстоятельство стало бы выгодным для усиления государственного контроля в данной области. Ведь ГК РФ отделяет аренду зданий и иных сооружений от аренды иного недвижимого имущества, в перечень которых входят нежилые помещения.
С учетом того что законодательство признает помещения - объектом недвижимого имущества, логично было бы перефразировать и дополнить п.1. ст.130 ГК РФ, добавив к объектам недвижимости изолированные помещения располагающиеся в зданиях и сооружениях.
Целесообразно было бы переименовать параграф 4 главы 34 ГК РФ “Аренда зданий и сооружений” на “Аренда объектов недвижимости нежилого характера”. В данном случае, нормы содержащиеся в данном параграфе регулировали бы гражданские отношения связанные с арендой нежилых помещений.
Отдельная глава научного исследования посвящена особенностям заключения и расторжения по исследуемому договору. Проанализированы общие основания изменения и расторжения настоящего соглашения а также правовые последствия.
Список литературы
I. Нормативно-правовые акты
1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 11.08.2017) "О государственной регистрации недвижимости" // СЗ РФ. 1997. N 30. ст. 3594.
3. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 31.01.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // СЗ РФ.1998. N 16. ст. 1801.
4. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // СЗ РФ. 2010. N 1.Ст. 5.
5. Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ (с изм. от 15.02.2016)"О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2013.
№ 19. Ст. 2327.
6. Письмо росимущества от 01.02.2005 г. “Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество” // СПС “КонсультантПлюс”.
7. Приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 "Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" // СПС “КонсультантПлюс”.
II. Материалы судебной (и иной юридической) практики.
8. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 22.08.2017 по делу № 33-9628/2017. Документ опубликован не был.
9. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.09.2017 по делу № 33-6949 .документ опубликован не был
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53
«О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
12. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).
13. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15- 6784// СПС “КонсультантПлюс”.
14. Определение ВАС РФ от 15.02.2010 г. № ВАС - 942/10 по делу N А50-5942/2009
15. Постановление пленума Верховного суда РФ №13, Пленума ВАС
№14 от 08.10.1998 (ред. от 24.03.2016) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". // СПС “КонсультантПлюс”.
16. Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-вятского округа от 25.05.2009г. № А11-4137/2008-К1-2\170. Документ опубликован не был.
III. Специальная литература. Научная, учебная литература, монографии