Наймодатель принимал на себя следующие обязанности:
- передача во временное пользование объект найма;
- поддержание надлежащего состояния объекта найма;
- обеспечение нанимателю нормального пользования переданным имуществом в течение всего срока найма.
Наниматель в свою очередь обязывался:
- своевременно осуществлять плату за пользование объектом найма;
- пользоваться нанятым имуществом должным образом, по назначению, не причиняя вреда объекту найма;
- вернуть имущество наймодателю по окончании срока договора имущественного найма, в том виде в котором оно было предоставлено наймодателем.
Договор имущественного найма прекращался вследствие истечения срока, предусмотренного договором либо местным обычаем.
Согласно советскому гражданскому законодательству, договор аренды рассматривался как самостоятельный гражданско-правовой договор. Нормы которые регулировали договор аренды были включены в кодифицированные акты.
Договор имущественного найма, в соответствии с советским гражданским правом и нормативно правовыми актами, а именно ГК РСФСР 1922 года и ГК РСФСР 1964 года определялся как договор, согласно которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.
Предметом договора имущественного найма представлялось любое непотребляемое имущество выраженное индивидуально-определенным характером. Существовали также и некоторые ограничения среди отношений имущественного найма. Законодательством было предусмотрено, что социалистические организации вправе передавать внаем, только те здания и сооружения (производственные помещения) которые временно не используются а также, только в том случае если постоянная сдача такого имущества внаем, входит в уставную деятельность данных организаций.
Граждане же не имели возможности длительное время выступать в качестве наймодателя, т.к считалось, что договор имущественного найма используется для извлечения систематической прибыли.
Требования, которые предъявлялись к форме договора имущественного найма, во время советского периода довольно часто реформировались и совершенствовались.
Первоначально ГК РСФСР 1922 года предусматривал, что договор найма заключенный на срок более двенадцати месяцев должен оформляться исключительно в письменной форме. Более ужесточенные требования были предъявлены к договорам найма коммунальных или государственных предприятий, к ним, под угрозой недействительности договора, должна была прилагаться, в обязательном порядке, подробная опись всего имущества, передаваемого в аренду. Данный договор подлежал обязательному нотариальному заверению. Позже данные нормы были реформированы правилом, в соответствии с которым договоры о найме государственных и коммунальных предприятий а также иных общественных организаций, могли быть заключены без обязательного нотариального удостоверения вне зависимости от стоимости арендной платы.
ГК РСФСР 1964 года упростил правила предъявляемые к форме договора имущественного найма, согласно которым, при найме сторонами которого являются физические лица, требовалась простая письменная форма (в случае заключения договора на срок более одного года), а при найме с участием организаций требовалась письменная форма в любом случае, вне зависимости от срока и суммы договора.
Согласно нормам ГК РСФСР 1922, срок найма не мог превышать двенадцать лет. По истечении обусловленного двенадцатилетнего срока договор найма мог пролонгироваться в виде заключения нового договора Гражданский Кодекс РСФСР 1922 г. ст 154.//СПС “КонсультантПлюс”.. ГК РСФСР 1964 года был сокращен предыдущий общий максимальный срок имущественного найма, до десяти лет Гражданский Кодекс РСФСР 1964 г. ст. 277.//СПС “КонсультантПлюс”. Основные обязанности наймодателя заключались в передаче определенного договором имущества нанимателю, и в обеспечении соответствующего состояния данного имущества на время определенное действием договора найма. Наниматель же в свою очередь брал на себя обязанность:
- по надлежащему пользованию нанятым имуществом, определенным в договоре, соответственно его назначению и согласно условиями договора;
- по обеспечению добросовестного содержания такого имущества;
- а также своевременному внесению арендной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.
В современном законодательстве, нормы о гражданско-правовом регулировании договора аренды нашли свое закрепление в главе 34 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договору аренды зданий и сооружений посвящаются положения закрепленные в параграфе 4 главы 34, данный параграф вместил в себе шесть статей ст. 650-655 которые и содержат нормы регулирующие данный вид договора.
По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, согласно ст. 650 ГК РФ.
В данном виде гражданско-правового договора принимают участие две стороны, арендодатель и арендатор. В качестве первого (арендодателя) может выступать как собственник имущества, так и иное лицо управомоченное собственником или законом на совершение сделок в отношении определенного недвижимого имущества. Также арендодателем (наймодателем) может быть, как физические лица, так и юридические.
В качестве арендатора (нанимателя) могут выступить граждане, физические лица или юридические лица, арендующие здания или сооружения для осуществления своей трудовой деятельности (будь - то офис или склад и пр.)
Форма договора аренды зданий и сооружений соответственно законодательству является письменной. Данный договор представляет собой документ, который в обязательном порядке подписывается двумя сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В случае несоблюдения формы, вопреки требованиям действующего законодательства, договор считается недействительным.
Гражданско-правовой договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, в случае, если он заключен на срок не менее чем на год (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Так как в соответствии с общими правилами установленными настоящим законодательством, данный договор заключенный на срок более одного года, считается заключенным, только с момента его государственной регистрации.
Существенными условиями исследуемого договора являются условия о предмете договора и о размере денежных средств взимаемых за аренду объекта недвижимости (арендная плата).
Объектом договора является, непосредственно, сам объект недвижимости, т.е. здание или сооружение (ст. 607 ГК РФ). Нужно отметить что правовой статус земельных участков, на которых соответственно находится арендуемый объект недвижимости, а именно, здание или сооружение, переходит во владение и пользование арендатора, одновременно с передачей прав на владения и пользования объектами недвижимости которые располагаются на данном земельном участке.
В случае, если в аренду сдаётся определенная часть здания либо сооружения а не объект недвижимости в целом, тогда отношения между сторонами должны регулироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилого помещения права арендатора на земельный участок определяются только в договоре.
Объектом гражданско-правового договора аренды зданий и сооружений являются непосредственно здания и сооружения т.е. нежилые строения. А в случае, если объектом договора аренды выступает часть жилого здания, тогда применимы общие нормы о договоре аренды. Соответственно наем жилья объектов недвижимости регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.
1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений
Правовое регулирование в современной юриспруденции представляет собой целенаправленное воздействие на общественные отношения, которые совершаются при помощи разнообразных правовых (юридических) средств, между субъектами гражданских отношений, т.е. между физическими и юридическими лицами.
Средствами правового регулирования, прежде всего являются социальные нормы, так называемые нормы правила поведения. Социальные нормы включают в себя правовые (юридические), моральные, корпоративные нормы, обычаи и др. Норма является основным средством, воздействия на общественные правоотношения. Также общественные отношения регулируются с помощью индивидуальных властных предписаний, мер физического, психического, организационного принуждения.
Правовое регулирование исследуемого договора регламентируется параграфом 4 главы 34 ГК РФ.
Т.к. договор аренды зданий и сооружений имеет обособленный объект договора, а именно, здания и сооружения которые являются объектами недвижимости в силу неразрывной связи с землей, данный договор выделен в отдельный вид гражданских договоров, Данное обстоятельство и предопределило необходимость отдельного правового регулирования общественных отношений по поводу аренды указанных объектов. Стоит определить, и четко понимать что же является зданием, а что сооружением.
Васюта Д.В под данным понятием понимает «Здание - это объект капитального строительства введенный в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своем составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности» Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.125..
«Сооружение - это объект капитального строительства который в установленном законном порядке введен в эксплуатацию, или который в соответствии с законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенное для выполнения технических функций» Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.125..
В.В. Витрянский выдвигает мнение что такие понятия как “здания” и “сооружения” не относятся к категорий правовых понятий, а значит не являются значительно важными и фундаментальными правовыми понятиями, и их различие считает нецелесообразным Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2-я.: Договоры о передаче имущества. М., 2004. С. 522-523..
Существует много мнений юристов на этот счет, (подробнее данный вопрос будет рассмотрен во второй главе данного исследования) мы же в свою очередь, полагаем, что наличие и конкретизация различий вышеуказанных понятий в современном законодательстве РФ является необходимостью, которая внесет четкое понимание и различие данных, подобных но совершенно разных, понятий.
Данный договор, является возмездным в силу того, что одна из сторон извлекает прибыль из данного соглашения; консенсуальным - т.к исследуемый договор считается заключенным с того момента как только контрагенты достигнут соглашения по существенным условиям настоящего договора; двухсторонним - ведь в данном соглашении каждая из сторон берет на себя определенные обязанности в пользу своего контрагента.
В роли предмета договора выступают, обязательства сторон, связанные с передачей имущества (зданий и сооружений) и его использованием согласно условия соглашения, а также внесение своевременной оплаты за использование данного имущества.
Объектом данного договора, является непосредственно только здания и сооружения в целом (которые не являются жилыми помещениями). Стоит подчеркнуть согласно мнению доктора юридических наук Ситдиковой Л.Б. «...предметом аренды зданий и сооружений может выступать всегда здание или сооружение в целом, а не какие-либо помещения, которые входят в их состав» Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.83..
В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ настоящий договор заключается в письменной форме, путем составления одного документа (соглашения), удостоверенными подписью двух сторон, в случае, же несоблюдения письменной формы соглашения возникнут последствия, влекущие его недействительность.
Государственная регистрация данного договора, представляет собой акт, который подтверждает возникновение и наличие у арендатора, такого права, как пользование и владение объектом недвижимости, а также склоняет к проведению регистрационной процедуры в отношении объекта недвижимости Нечаева Э.В. Институт государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений в современном законодательстве//научная статья. Сборник статей. Актуальные проблемы современного российского законодательства РФ. Выпуск №5. ГАОУ ВО МГПУ автор составитель О.В. Ефимова - М. Изд. “Саратовский источник” 2017 стр.53..
Исходя из п. 2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подвластен договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года таким образом, законодательство РФ склоняет к государственной регистрации права аренды. В противовес данному обстоятельству, в правоприменительной практике складывается довольно противоречивая ситуация, заключается она в том, что подобного рода договор аренды отдельного нежилого помещения вне зависимости от срока действия, не может считаться заключенным без соответствующей государственной регистрации, вне зависимости от срока, о данном условии свидетельствует норма ст.609 ГК РФ.