Документом, который предельно точно идентифицирует объект аренды, а именно здание или сооружение, являлся (до 1 января 2017 г.) кадастровый паспорт. В связи с реформированием Российского законодательства, сведения содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (ГКН), теперь считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), с 1 января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка из ЕГРН Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017)..
Кадастровая выписка (выписка из ЕГРН) - это документ, который содержит необходимые сведения, а также всю информацию об интересующем объекте недвижимости.
В следствие реформирования законодательства согласно ст. 28 ФЗ-№218 кадастровый учет, государственная регистрация возникновения и перехода права будут удостоверятся выпиской из ЕГРН, а госрегистрация договора или иной сделки - специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).
Данные документы содержат в себе информацию, о всех характеристиках передаваемого объекта, а именно занимаемую площадь, количество комнат, расположение дверей, окон, лестниц и пр., а также его планировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии с ч.3. ст. 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора. Однако, если в договоре не указан арендуемый объект, это не всегда значит, что договор не заключен.
Рассмотрим случай из судебной практики Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 мая 2009 г. N А11-4137/2008-К1-2/170. СПС// “КонсультантПлюс”.
Арендодатель обратился в суд, с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с арендатора.
Одна из судебных инстанций сочла, что договор между сторонами не заключен, в связи с тем, что в настоящем соглашении не содержатся условия, позволяющие конкретно идентифицировать объект аренды.
Суд округа указал на ошибочность позиции суда и пояснил следующее.
В силу ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии таких данных в договоре, соглашение не может быть заключенным.
Данное законодательное требование в отношении индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по истечению срока договора, арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. Также, окружной суд пояснил, что информация об индивидуально-определенном объекте аренды может быть указан не только в самом соглашении, но и в иных подписанных сторонами документах, например в акте приема-передачи имущества в аренду.
Поэтому, в рассматриваемом случае стороны согласовали указанные условия не в самом договоре, а в акте приема-передачи. Следовательно, вывод о незаключенности договора является необоснованным.
Однако же, если стороны не согласуют существенные условия об объекте аренды ни в самом соглашении ни в дополнительных к данному соглашению документах, (например акте приема-передачи) такой договор не будет признан не то что недействительным, а и вовсе не существующим. Ведь силу положений п. 1 Информационного письма Президиума ВАС N165 от 25 февраля 2014 г. разъясняется, что договор, который является незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным. Ведь он не только не порождает гражданско-правовых отношений, на которые был рассчитан, но и вовсе является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а значит, не может породить такие последствия и в будущем.
Однако, не во всех случаях отсутствие индивидуализации объекта станет основанием для признания договора аренды незаключенным. Постановлением Пленума ВАС от 17.11.2011. № 73 было разъяснено: если договор фактически исполнялся сторонами, (например объект был передан арендатору, при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанностей арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не имеют права оспаривать этот договор, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, а также ссылаться на его незаключенность или недействительность. Впоследствии изложенная судом позиция нашла свое закрепление в ст 432 ГК РФ.
Стоит отметить, что здания и сооружения являются объектами связанными с землей, в связи с этим кроме данных об объекте передаваемом в аренду, в договоре должны содержаться данные о земельном участке, с указанием тех правомочий на землю, которые передаются арендатору для использования вместе с объектом недвижимости.
М. Булеков утверждает, «что договор аренды зданий и сооружений вполне можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:
- арендных отношений, по поводу использования здания или сооружения;
- отношений по использованию части земельного участка». Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - №18. - С. 15.
В случае заключения договора аренды в отношении строящегося объекта, необходимо проверить наличие разрешения на строительство, и целевое использование земельного участка. В случае если здание или сооружение находится на реконструкции, также необходимо разрешение.
Стоит подчеркнуть, что в случае эксплуатации объекта капитального строительства, без соответствующего разрешения, распространяется административная ответственность согласно ст.9.5. КоАП РФ. Данная норма возлагается и на арендатора, при установлении его вины.
Также существенным условием, и наиболее значимым и для арендодателя и для арендатора, является условие о размере арендной платы в соответствии со ст. 654 ГК РФ.
Договор аренды согласно ст. 606 ГК РФ является возмездным, в соответствии с данным фактом, обязанность арендатора уплачивать арендную плату, является значимым признаком данного договора.
Арендная плата - это вознаграждение в виде определенного размера денежных средств (предоставлении определенных услуг, передачи взамен определенной вещи в собственность, и пр.), которые арендатор обязан уплатить арендодателю за пользование объектом аренды.
Условия об арендной плате, в обязательном порядке должны найти свое закрепление, в письменной форме договора аренды здания или сооружения, в случае отсутствия в договоре согласованном сторонами, условия об оплате, договор будет считаться незаключенным. Условие об арендной плате является существенным, абсолютно для всех договоров аренды, считает В.В. Витрянский, «другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 187..
Белов В.А. придерживается мнения, «что настоящее время размер арендной платы не является существенным условием договора аренды (за исключением договора аренды здания и сооружения), а значит, невключение данного основания в текст договора не может свидетельствовать о недействительности данной сделки. Законодатель устанавливает, что в случае, если стороны не указали в договоре аренды размер арендной платы, она должна определяться исходя из обстоятельств, при которых осуществляются расчеты по аналогичным договорам (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)» Белов В.А. Арендная плата по договору аренды "Право и экономика", N 3, 2014 г.. Так как настоящий договор является договором носящим возмездный характер, условие об арендной плате договора аренды зданий и сооружений, относится к категории существенных условий. В отношении договора аренды зданий и сооружений требования законодательства ужесточены, по сравнению с общими положениями об аренде.
В случае отсутствия, согласованной информации об арендной плате, сторонами принимающими участие в данном договоре, договор признается незаключенным на основании положений ст. 654 ГК РФ. Соответственно, исключается действие нормы содержащейся в п. 3. ст 424 ГК РФ, согласно которой, в случае отсутствия согласования цены в возмездном договоре, и нет возможности ее определить в рамках условий договора, исполнение договора должно быть оплачено, в соответствии с ценой взимаемой по аналогичным товарам, работам, услугам.
При определении размера арендной платы, стоит учитывать: стоимость самого здания, размер ежегодных расходов (если ремонт производит арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого здания или сооружения, иные расходы связанные с содержанием самого объекта, налоги, страховые взносы. Также необходимо предусмотреть и учесть территориальность (место расположения) здания или сооружения, сферу деятельности арендатора, технические характеристики передаваемого объекта недвижимости, и пр. Оценка стоимости имеет большую необходимость т.к. от нее зависит стартовая цена арендной платы Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений//Молодой ученый.2015 №3 с.668.
Во время определения стоимости аренды объекта недвижимого имущества, а именно здания или сооружения, стороны участвующие в договоре, вправе воспользоваться методиками, разработанными уполномоченными государственными органами, которые носят рекомендательный характер. К примеру, Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14.09.92 N 209, утвержденная приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Закон. - № 4. - 1999. Приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 N 209 "Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" // СПС “КонсультантПлюс”.
В случае, когда объектом аренды является имущество которое принадлежит государственной собственности, размер арендной платы определяется на основании обязательных нормативов, например:
Письмо Росимущества от 01.02.2005 N ВН-05/3131 "Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество"
Согласно общим правилам, участники исследуемого договора, определяют арендную плату, в виде волеизъявления, путем соглашения, в котором содержатся условия, порядок и дата внесения определенной платы, а также необходимой частью договора, (или в виде приложения к договору) является наличие лист-расчета арендной платы.
Стоит также отметить, что гражданским законодательством не предусмотрено правил о процедуре пересмотра, размера арендной платы, но при всем при этом п.3 ст. 614 ГК РФ устанавливает ограничение на согласованный сторонами, пересмотр арендных ставок, чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Однако, в пункте 21 Постановления Пленума ВАС № 13 говорится о диспозитивном характере этой нормы. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 “О внесении дополнений в постановление пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 “ Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды” // Вестник ВАС РФ 2013.№3. Соответственно изменение согласованного сторонами условия о размере арендной платы более одного раза в год возможно, даже в случае отсутствия такого права в договоре.
Вне зависимости от формы арендной платы она должна иметь в договоре денежную оценку, стороны обязаны указать ее денежный эквивалент, что "позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы". Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: "Статут", 2001. - С. 188.
Во время определения арендной платы, обязательно должна учитываться также и плата за использование земельного участка, либо соответствующей его части на котором расположен предмет аренды ст. 654 ГК РФ, т.к предмет аренды т.е. здание либо сооружение, и земельный участок на котором оно расположено принято считать единым объектом недвижимости. Границы участка не могут быть меньше размеров самого здания или сооружения, а в случае, если стороны пришли к соглашению о передаче в пользование арендатора большего участка земли, нежели сам предмет аренды, то и цена за аренду объекта недвижимости соответственно возрастет.
Относительно дополнительных платежей таких как, оплата коммунальных ресурсов, водоснабжение, и пр., существует два варианта, соглашения договорных отношений между сторонами по части оплаты дополнительных расходов.
В первом случае, арендатор оплачивает арендную плату арендодателю, а расходы по коммунальным ресурсам оплачивает поставщикам, на основании самостоятельно заключенных договоров.
Во втором случае, арендодатель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги (ресурсы) поставщикам, он получает либо арендную плату которая включает в себя расходы по коммунальным услугам либо же арендную плату и отдельно, дополнительные денежные средства за коммунальные услуги. Во втором случае, между арендодателем и арендатором заключается соответствующее дополнительное соглашение, которое устанавливает порядок определения расходов по оплате дополнительных платежей.