Дипломная работа: Финансирование жилищного строительства коммерческими банками

· выделение земельного участка для строительства индивидуального жилья;

· заключение договора между индивидуальным застройщиком и инжиниринговой компанией;

· заключение кредитного договора между индивидуальным застройщиком и банком;

· заключение договора между инжиниринговой компанией и подрядчиком;

· осуществление строительства индивидуального жилья и сдача его в эксплуатацию.

Индивидуальный застройщик обращается с заявкой в соответствующий региональный филиал инжиниринговой компании по месту жительства с указанием выбранного им земельного участка и типового проекта, а также способа оплаты стоимости предстоящего к строительству жилого дома (за счет ипотечных кредитов, собственных средств или других источников, не противоречащих законодательству).

С индивидуальным застройщиком, оплачивающим стоимость строящегося жилого дома за счет ипотечного кредита, заключается предварительный договор.С индивидуальными застройщиками, оплачивающими стоимость строящегося жилого дома за счет собственных средств или других источников, не противоречащих законодательству, заключается непосредственно основной договор на выполнение функций заказчика по строительству жилья.Ипотечные кредиты предоставляются на срок до 15 лет с одногодичным льготным периодом. Размер ипотечного кредита устанавливается в размере, не превышающем 1000-кратного размера минимальной заработной платы, установленной законодательством. За пользование ипотечным кредитом банком взимаются проценты в размере 7 процентов годовых. Проценты будут начисляться на фактический остаток кредитной задолженности до полного погашения заемщиком полученного им ипотечного кредита. Ипотечные кредиты выдаются на договорной основе и на условиях возвратности, платности, обеспеченности, целевого использования и срочности заемщикам (созаемщикам).

После принятия кредитной комиссией положительного решения о предоставлении ипотечного кредита, оформляется кредитный договор. На сегодняшний день предусмотрено оформление двух видов ипотеки в качестве обеспечения обязательств гражданина по выданному кредиту для строительства типового жилья: ипотека строящегося жилого дома вместе с земельным участком или ипотека построенного жилого дома. При этом, ипотека строящегося жилого дома вместе с земельным участком оформляется до оформления кредита и строительства жилья.

Инжиниринговая компания на основании положительного решения кредитной комиссии банка заключает с гражданином (индивидуальным застройщиком) основной договор на строительство жилья. После этого инжинириговая компания проводит конкурсные торги и заключает договор подряда с подрядной организацией, объявленной победителем по результатам конкурсных торгов.

Финансирование строительства жилого дома открывается после предоставления банку инжиниринговой компанией:

-адресного списка строек, согласованного с Министерством экономики Республики Узбекистан (образец см. приложение №2);

-титульного списка строек;

-копии договора, заключённого между заказчиком и подрядчиком;

-разрешения комитета «Госархитектстрой»я на проведение строительно-монтажных работ;

-копии заключения государственной экологической экспертизы (при необходимости). После получения указаний филиалами банка об открытии финансирования, первоначальные взносы индивидуальных застройщиков переводятся на специальный счёт №22626"Целевые средства предприятий и организаций", открытому филиалам инжиниринговой компании для каждого массива, в порядке, оговорённому в основном и кредитном договорах. По поручению филиала инжиниринговой компании и на основании договора подряда, со специального счёта №22626 филиала инжиниринговой компании подрядчикам перечисляется аванс в размере, не превышающем 25% от общей стоимости строительно-монтажных работ. Инжиниринговая компания должна предоставить банку платёжные поручения отдельно для каждого массива. Если в одном массиве строительно-монтажные работы осуществляются несколькими подрядными организациями, то платёжные поручения должны быть предоставлены индивидуально по каждому подрядчику. Кредитные средства поступившие со ссудного счёта на специальный счёт инжиниринговой компании №22626 расходуются по целевому назначению поэтапно, согласно условиям договора между инжиниринговой компанией и подрядчиком. В целях обеспечения бесперебойности процесса строительства и финансирования, временно свободные средства на счетах массивах могут быть использованы на условиях возвратности в качестве оборотных средств для массивов, где первоначальные взносы сформированы не полностью. Текущее финансирование осуществляется дважды в месяц до 95 процентов от объема выполненных работ, с пропорциональным удержанием выданного аванса и выплатой оставшейся части стоимости объекта в размере 5 процентов после истечения гарантийного срока при подтверждении филиалом инжиниринговой компании.Ежемесячное текущее финансирование строительства жилых домов осуществляется в оплату фактически выполненных объемов строительно-монтажных работ.При недостаточности целевых средств для финансирования договора, заключенного с победителем конкурсных торгов по незавершенному строительством объекту, инжиниринговая компания вправе осуществить финансирование за счет собственных средств, а при недостаточности собственных средств - за счет привлечения средств банка на основе отдельного договора. Расходы на проектно-изыскательные работы осуществляются также со специального счёта №22626. Административные и другие расходы инжиниринговой компании осуществляются с основного счёта №20208 после перечисления на него средств со специального счёта. Лимиты затрат на проектно-изыскательные работы а также на административные и другие расходы инжиниринговой компании устанавливаются Кабинетом Министров Республики Узбекистан.

Построенные жилые дома после выполнения всех предусмотренных объемов строительно-монтажных работ и благоустройства отведенного земельного участка принимаются в эксплуатацию приемочной комиссией, созданной в установленном законодательством порядке. Построенные по заявкам индивидуальных застройщиков жилые дома передаются им в собственность после окончательного расчета с инжиниринговой компанией, учитывая предоставленные льготные ипотечные кредиты банка и другие средства, в том числе средства индивидуального застройщика. При этом перевод на специальный депозитный счет финансирования инжиниринговой компании N 22626 средств первоначального взноса, средств ипотечного кредита, а также средств, накопленных на сберегательном вкладном счете в размере, равном остальной части стоимости строящегося жилого дома, осуществляется филиалом банка на основании письменного поручения заемщика в порядке, предусмотренном в договоре, заключенном между индивидуальным застройщиком и филиалом инжиниринговой компании.

При финансировании индивидуального жилищного строительства инжиниринговой компанией средства, поступившие на специальный депозитный счет финансирования инжиниринговой компании N 22626 в оплату стоимости строящегося индивидуального жилого дома, направляются на погашение (средств) кредитов банка, полученных инжиниринговой компанией на строительство индивидуальных жилых домов.

Средства, поступившие на специальный депозитный счет финансирования подрядчика N 22626, используются по целевому назначению на осуществление строительства жилых домов. При этом указанные средства направляются на погашение задолженности по ссудам, на приобретение строительных материалов и оборудования, на оплатустроительных работ и услуг, которые выполняются на основании соответствующих договоров, на оплату труда рабочих в строительстве (с учетом налогов и других обязательных платежей).Приостановление операций по специальному депозитному счету финансирования подрядчика N 22626, а также обращение взыскания и наложение ареста на денежные средства, находящиеся на этом счете, до приемки в эксплуатацию построенных жилых домов не допускаются. Механизм финансирования схематично представлен на рис. 8.

Рис. 8 Схема финансирования индивидуального жилищного строительства по типовым проектам в сельской местностиСоставлена автором

Рассмотрим пример текущего финансирования на примере одного из массивов Наваийской области: Открытие финансирования начинается после того, как средства первоначального взноса индивидуальных застройщиков для данного массива сформированы полностью. После этого, филиал получает указание об открытии финансирования, где указаны объёмы допустимых затрат. Далее, филиал банка, по поручению инжиниринговой компании, перечисляет подрядным организациям аванс в размере не превышающем 25% от суммы договора подряда.

Стоимость дома определяется в результате проведения тендерных торгов. В стоимость дома входит не только сумма договора подряда, но сумма проектно-изыскательных работ и содержания заказчика.

Размер ипотечного кредита не должен превышать 75% сметной стоимости проекта. В случае когда средства первоначального взноса и максимальный размер кредита не покрывают сметную стоимость проекта, не хватающая часть средств должна покрываться за счёт собственных средств индивидуального застройщика, и данные средства называются средствами окончательного взноса(пример табл.1).

Таблица 1

Определение размера окончательного взносаСоставлена автором

Из данных таблицы 2, мы видим допустимые объёмы для финансирования строительства в массиве «Хазара» Карманинского района Навоийской области. В текущем году в данном массиве будет построено 77 домов по типовым проектам. В строительстве массива участвуют 7 подрядных организаций. Отметим, что для каждого массива открывается отдельный специальный счёт финансирования №22626, на который перечисляются собственные и кредитные средства индивидуальных застройщиков.

Таблица 2

Основные параметры строительства в массиве «Хазара» Карманинского района Навоийской областиСоставлена автором на основе адресного списка строек на 2014 год

C открытием финансирования подрядным организациям был перечислен аванс в размере 15%. Следовательно, после предоставления подрядчиками счёт-фактуры о стоимости выполненных работ за период февраль-март, текущее финансирование будет осуществляться с равномерным удержанием аванса и 5% гарантийной суммы. Пример в табл.3. Допустимым объёмом финансирования является 80% от суммы выполненных работ по форме №3. Текущее финансирование не будет осуществляться до предоставления банку инжиниринговой компанией разрешительных писем(см. приложение №3) с указанием объёма финансирования.

Таблица 3

Расчёт объёма текущего финансированияСоставлена автором на основании счетов-фактур и разрешительных писем инжиниринговой компании