Дипломная работа: Финансирование жилищного строительства коммерческими банками

особенностей строительной отрасли в любой стране -- значительная стоимость возводимого объекта-- ограничивает возможности строительных организаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, в основном, за счет получаемой чистой прибыли. Тенденция к смещению ориентиров в спросе в сторону более качественного жилья привели к значительному превышению стоимости возводимых жилых объектов над объемом имеющихся в распоряжении строительных компаний собственных средств.

Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны: ресурсы являются бесплатными, не требуют возврата и дают полную свободу в их распоряжении. Однако, как показывает практика, собственных средств достаточно лишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капитала строительных компаний потребуются годы, а может быть и десятилетия.

В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств все более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают привлеченные и заемные средства.

Привлеченные средства.

Для простоты понимания внешние финансовые ресурсы, на наш взгляд, следует разбить на четыре вида:

· привлеченные средства инвесторов -- юридических лиц;

· привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);

· финансирование из бюджета;

· заемные средства финансово-кредитных учреждений.

Привлеченные средства инвесторов -- юридических лиц.

Данный вид финансовых ресурсов, в основном, имеет место в крупных городах, т. к. на данном этапе инвесторами выступают крупные холдинги корпорации, имеющие в своем распоряжении свободные денежные ресурсы и заинтересованные в их вложении в быстрорастущий рынок недвижимости.

Вложения в недвижимость по доходности могут догонять или даже обгонять различные варианты работы на финансовом рынке. Рынок недвижимости инертен. Для разворота ценового тренда требуются месяцы, А не минуты или часы, как это происходит на рынке акций. Это связано с тем, что спрос на недвижимость является осознанным. Людям всегда нужно где-то жить. И даже при неблагоприятном развитии ситуации инвестор, если он выбрал «правильную» компанию-застройщика, останется с квартирой, а не с обесценившимися бумагами.

Привлеченные средства долевых участников.

Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:

· пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства;

· гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы;

· исключение последующего этапа реализации жилья.

Однако основным недостатком данной схемы является сокращение нормы прибыли строительных компаний, что обусловлено более низкими (чем после сдачи дома) ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам. Кроме того, в ряде случаев использование данной схемы приводит к крайне негативным последствиям: замораживанию строительного объекта. Это возникает в результате финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.

Тем не менее, финансирование строительства за счет привлечения средств через систему долевого участия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций. Инвесторов-дольщиков также можно разделить на две группы: физические и юридические лица.

Наиболее существенными по объему являются финансовые средства физических лиц, вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения со строительной организацией договора о долевом участии. Впрочем, финансируя жилое строительство, разные группы дольщиков преследуют разные цели и решают неодинаковые задачи. Применяя финансовую терминологию, обозначим тех, кто осуществляет «прямые» инвестиции, а также «стратегических» и «портфельных» инвесторов.

Дольщики, принадлежащие к группе «прямых» инвесторов, финансируют строительства квартиры, чтобы потом в ней жить. «Стратегические» и «портфельные» инвесторы, напротив, не собираются заселяться в построенные на их деньги апартаменты. Цель «стратегов» - путем нескольких итераций приумножить количество квадратных метров будущей квартиры, то есть финансируют сначала строительство однокомнатной квартиры, затем двухкомнатной и т.д., пока не будет достигнут нужный результат. А «портфельные» инвесторы финансируют новое строительство с целью получить отдачу от вложенного капитала подобно крупным компаниям-инвесторам, о которых было сказано выше.

Приведенные выше источники финансирования очень похожи по целям инвестирования (вложение в строящееся жильё для получения готового по значительно меньшей цене для продажи или для того чтобы улучшить свои жилищные условия). Также существуют смешанные формы финансирования, когда дольщики вкладывают свои средства в паевые фонды, за счет которых компании, управляющие этими фондами инвестируют жилищное строительство. Инвесторы получают возможность наравне с покупкой акций ведущих компаний так же удобно и технологично инвестировать в рынок жилья. Деньги многих инвесторов объединяются в фонде, и на них приобретаются жильё. Фонд недвижимости владеет квартирами - инвесторы владеют паями. Покупая паи, инвесторы, возможно, смогут накопить на покупку квартиры или на первый взнос по ипотеке. Расчетная стоимость пая напрямую зависит от стоимости квадратного метра. Подобные инструменты позволяют получать выгоду от роста цен на недвижимость даже не имея достаточного количества средств на покупку целой квартиры.

Бюджетное финансирование инвестиционных проектов проводится, как правило, посредством финансирования в рамках целевых программ и финансовой поддержки. Предоставление государственных бюджетных инвестиций юридическим лицам, не являющимся государственными унитарными предприятиями, влечет за собой одновременное возникновение права собственности государства на долю в уставном капитале такого юридического лица и его имущества. Созданные с привлечением бюджетных средств объекты производственного и непроизводственного назначения в эквивалентной части уставных капиталов и имущества передаются в управление соответствующим органам управления государственным имуществом.

Финансирование из бюджета происходит несколькими путями:

· Прямое финансирование строительных компаний по тендеру для строительства домов специально для льготных категорий граждан либо домов, находящихся в государственной собственности.

· Долевое участие государства в строительстве жилых объектов с последующим получением готовых квартир (госзаказ)

· Открытие кредитных линий коммерческим банкам для обеспечения некоторых категорий граждан льготными ипотечными кредитами. (гос. поддержка)

При недостатке инвестиций со стороны компаний, дольщиков, государства а также собственных средств строительных организаций, строительным компаниям приходится применять инструменты банковского кредитования, как и любой другой бизнес-структуре, нуждающейся в пополнении оборотных средств.

Кредит предоставляется на срок с момента начала строительства (возможно с момента покупки земли под застройку) до момента получения застройщиком денег от продажи. В интересах банка стремиться к тому, чтобы уменьшить срок предоставления ссуды. С этой целью большие проекты могут разбиваться на этапы кредитования, и банк, вместо того чтобы выделять средства под проект в целом, будет кредитовать его отдельные этапы.

В качестве особенностей строительных кредитов можно отметить следующие:

Строящиеся объекты являются "незавершенным производством", а здания законченные, но не проданные - "готовой продукцией". В строительстве очень дорогостоящей статьей могут быть запасы. В этом отношении оборотный капитал строительной организации отличается от оборотного капитала, скажем, магазина розничной торговли. Магазин имеет много различных видов запасов сравнительно невысокой стоимости и быстрый товарооборот, тогда как строительная организация - несколько объектов высокой стоимости, длинный строительный период и, как следствие, медленную оборачиваемость.

Нередко строительные работы сопровождаются непредвиденными убытками, причинами которых являются:

· затягивание начала строительства и более долгий по сравнению с планом период строительства. Стоимость рабочей силы и арендуемого оборудования оказывается выше заложенной в смету из-за затягивания окончания строительства;

· неожиданное увеличение стоимости стройматериалов;

· выполненная работа не согласуется со стандартом и, следовательно, должна быть переделана;

· более низкая, чем ожидалось, продажная цена из-за общего снижения цен на недвижимость.

Поскольку застройщик намеревается выплачивать ссуду с процентами за счет средств, полученных от прибыльной продажи своих объектов, то вероятность их продажи с убытком должна серьезно обеспокоить кредитную организацию. Магазин розничной торговли может позволить себе продать часть товаров с убытком, так как другие товары могут принести прибыль, но строитель в этом отношении находится в худшем положении, так как у него может не оказаться других объектов для продажи.

В связи с тем что строительные предприятия являются рискованными, следует уделить особое внимание обеспечению кредита. Размер суммы, которую банк может предложить застройщику, будет зависеть от предлагаемого обеспечения кредита на случай, если дела пойдут плохо. Мелкие строительные фирмы обычно не имеют больших помещений или дорогостоящих материальных активов. Они не способны строить одновременно несколько зданий. Именно поэтому суммы кредитования а также процентные ставки по ссуде значительно разнятся в зависимости от размера и надежности строительных компаний.

При выборе источников финансирования жилищного строительства застройщики оценивают стоимость привлекаемых средств и их доступность. Распространенная зарубежная практика реализации проектов жилищного строительства предполагает, что организатор проекта девелопер (застройщик), как правило, из собственных средств и/или средств инвесторов финансирует разработку и согласование проектно-сметной документации и покупку/аренду земельного участка. Финансирование непосредственно строительных и монтажных работ, а также иных расходов осуществляется за счет привлеченного финансирования. Одним из наиболее важных элементов системы финансирования являются методы финансирования, рассмотрению которых мы посвятим следующий параграф.

1.2 Методы финансирования жилищного строительства

Под методом финансирования жилищного строительства понимают способ привлечения инвестиционных ресурсов в целях обеспечения финансовой реализуемости проекта. Методы финансирования бывают внутренние и внешние.

Внутреннее финансирование или самофинансирование это осуществление инвестирования только за счет собственных средств. Самофинансирование обеспечивается за счет предприятия, планирующего осуществление инвестиционного проекта. Оно предполагает использование собственных средств инвестора:

· уставного (акционерного) капитала,

· потока средств, формируемого в ходе операционной деятельности других бизнесов инвестора, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений.

При этом формирование средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.

Самофинансирование может быть использовано только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие инвестиционные проекты, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.

Внешнее финансирование предусматривает использование внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых компаний, населения, государства, иностранных инвесторов, а также дополнительных вкладов денежных ресурсов учредителей предприятия. Оно осуществляется путем мобилизации привлеченных (долевое финансирование) и заемных (кредитное финансирование) средств. К внешним методам финансирования относятся: акционирование, а также иные формы долевого финансирования, кредитное финансирование (инвестиционные кредиты банков, выпуск облигаций), бюджетное финансирование, смешанное финансирование (на основе различных комбинаций этих способов). Рассмотрим каждый из этих методов подробней.