Как следует из приведенных в таблице 8. данных, по странам Европы основные параметры ипотечного кредита варьируются в довольно широких пределах. Сумма предоставляемого ипотечного кредита по Италии составляет всего 62 ООО евро. В то время как в Германии кредит выдается в размерах до 174 ООО евро. Сроки предоставления ипотечного кредита также значительно расходятся в пределах от 10 лет по Италии, до 30 лет по Швеции, Австрии, Нидерландам, Германии и Дании. В Узбекистане срок ипотечных кредитов составляет, как правило, 10-15 лет а залоговое обеспечение должно составлять 125% от суммы кредита. В 2009-2010 годах при финансировании строительства домов по типовым проектам сумма первоначального взноса (25%) и максимальный размер кредита (1000 мзрп.) полностью покрывали проектную стоимость дома. И сумма залога соответствовала проектной стоимости дома. В последующие годы, с увеличением проектной стоимости домов, вышеуказанных источников финансирования оказалось недостаточно, поэтому и появились средства окончательного взноса. Однако, за сумму залога до сих пор принимается проектная стоимость дома. Это, в свою очередь, повышает стоимость обязательной страховки при закладывании имущества. Данный вопрос, по моему мнению, требует рассмотрения и пересмотра Правлением банка.Увеличение срока по ипотечному кредиту сделало бы его более доступным, т.к. сократило бы размер ежемесячных выплат.
3) Отсутствие выбора в порядке погашения кредита:
До нынешнего года клиентам Кишлоккурилиш банка предлагался выбор между дифференцированным и аннуитетнымметодом погашения кредита. Не вдаваясь с сущность и алгоритмывычисления платежей данными способами, и исходя из практики банка, можно сказать, что многие клиенты предпочитали аннуитетный метод платежей. Т.к. сумма ежемесячных платежей при последнем нижечем при дифференцированном. Однако кредитные ресурсы, выдаваемые банку Министерством финансов, так же имеют принципы срочности, платности и возвратности. Особенностью аннуитетного метода является то, что в первой половине периода расчетов большая часть платежа направляется на погашение процентов, во второй половине соотношение выравнивается и только в последней трети срока распределение платежа смещается в пользу тела кредита. Это означает, что в случае погашения кредитов большей частью клиентов аннуитетнымы платежами, банк не сможет своевременно выполнить свои обязательства перед Министерством финансов. На наш взгляд, данный вопрос можно было бы решить путём согласования с Министерством финансов и корректировки графика возврата целевых средств Кишлоккурилиш банком.
4) «Замкнутый круг»:
Более образованные и юридически грамотные слои населения при невыполнении инжиниринговой компанией обязательств по договору, обращаются с исками в суды и во многих случаях выигрывают судебные дела. Но победа в суде не означает автоматическую выплату неустоек по строительно-монтажным работам. Дело в том, что наложение ареста на расчётные счета инжиниринговой компании не даст ожидаемого результата, т.к. практически весь оборот происходит на спец. счетах №22626, на которые невозможно наложить арест. Образовывается замкнутый круг, что опять же ущемляет права индивидуальных застройщиков. Данная проблема требует обязательного вмешательства и регулирования со стороны правительства.
5) Отсутствие индивидуального подхода и монополия инжиниринговой компании:
Строительство домов по типовым проектам ведётся во всех областях и регионах нашей республики. Проектные планы и цены одинаковы везде. На наш взгляд, было бы более целесообразным осуществление такого рода проектов с учётом всех особенностей каждого из регионов. Условия приемлемые для одного региона, могут быть неприемлемыми для другого. Т.е. необходим индивидуальный подход, в изучении особенностей каждого из регионов. Данной работой могли бы заняться другие инжиниринговые компании, что создало бы конкуренцию и повлияло бы на оживление рынка недвижимости.
6) «Рекомендации» международных организаций:
Участие Азиатского Банка Развития в программе по строительству домов по типовым проектам в сельской местности, конечно же, имеет свои преимущества, но, как говорится, «есть и обратная сторона медали».
До нынешнего года процентная ставка по ипотечному кредиту была фиксированной и не зависела от ставки рефинансирования Центрального Банка Республики Узбекистан. Однако по рекомендациям АБР с 2014 г. процентная ставка по кредиту, находящаяся на уровне 7%, сохранится таковой только на первые 5 лет срока кредита, а для остальных 10 лет процентной ставкой будет являться 90% от действующей ставки рефинансирования Центрального Банка. Это приведёт к удорожанию кредита, что вызовет недовольство заёмщиков. Дополнительные источники финансирования, конечно же, необходимы, но с учётом интересов всех участников проекта.
В Узбекистане имеется опыт разработки концептуальных документов по развитию национальной системы ипотечного кредитования. Однако, анализ практики жилищного кредитования и финансирования показал, что многие положения устарели, поскольку первоначальный опыт развития ипотеки был основан на копировании западных моделей без учета многих особенностей состояния узбекской экономики.
Между тем, в результате быстрого роста экономики существенно изменились социальные и экономические условия финансирования строительства. Возникла необходимость пересмотра отдельных положений ранее разработанной концепции и теоретического обоснования ее содержания в части финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья.
По нашему мнению, рассмотренные в ходе работы теоретические положения и выводы по анализу зарубежного и отечественного опыта вполне возможно объединить в единую концепцию.
С этой целью, рассмотрим основные положения развития концепции в части финансирования и кредитования жилищного строительства и приобретения жилья.
Исходным пунктом разработки концепции развития национальной системы финансирования строительства является сделанный в теоретической части работы вывод о том, что сложившаяся в Узбекистане система финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья, находится на стыке второго и третьего этапа мирового опыта становления национальных систем финансирования жилищного строительства.
Это означает, что концепция национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья в современных экономических условиях должна одновременно включать в себя не только перспективные модели привлечения средств, характерные для третьего этапа развития финансирования в этой области, но и объективно необходимые механизмы финансирования, которые в настоящее время успешно пока еще применяются в нашей стране, но более характерны для второго этапа.
По этой причине, для новой концепции финансирования жилищного строительства и приобретения жилья характерно будет сохранение множественности источников финансирования.
Судя по мировому опыту множественность источников финансирования будет сохраняться еще довольно долго. При этом основные направления реформирования системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья все больше будут предусматривать использование моделей ипотечного кредитования, применяемые экономически развитыми странами, накопившими значительный опыт в этой области.
Концепция развития национальной системы финансирования жилищного строительства должна также учитывать современные мировые тенденции развития жилищной ипотеки.
Ипотека позволяет решать не только жилищные проблемы. Например, в европейских странах она сыграла очень важную роль в подъеме национальных экономик. Особенно наглядно это проявилось во второй половине XX века. С помощью ипотеки укреплялись банки, строительные компании и другие организации, связанные с финансированием строительства и приобретения жилья.
Итак, магистральным направлением развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья должна стать ипотека. Но, как показал анализ мирового опыта пути развития ипотеки в разных странах могут быть разными и даже исключающими друг друга.
Во всем мире финансирование в жилищную сферу строится на трех базовых принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование,
государственная поддержка. Конкретные механизмы практической реализации данных принципов весьма отличаются. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в Германии, Чехии и других странах Евросоюза. В то время как в США преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.
Американская система ипотечного кредитования основывается на двухуровневой модели ипотеки, в то время как европейскую систему характеризует одноуровневая система финансирования жилищного строительства. Это различие принципиальное, поскольку практическое применение той или иной системы предполагает создание разной инфраструктуры ипотечного рынка.
Применение комбинированных ипотечных систем становления развитой ипотеки возможно только временно. Такие смешанные системы нехарактерны для третьего этапа развития национальных систем финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.
Пройдя всестороннюю апробацию и зарекомендовав себя с самых лучших сторон в странах со стабильной рыночной экономикой, эта Американская система в тоже время является совершенно непригодной для стран с нестабильной экономикой. В последнее время стал преобладатьболее прагматичный подход к рассматриваемой проблеме. Он состоит в понимании необходимости учета особенностей состояния узбекской экономики, исторического опыта страны и сложившейся практики.
Исходя из материалов проведеннойработы, по нашему мнению, на современном, переходном этапе развития национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья следует больше внимания уделять развитию одноуровневой модели финансирования жилищного строительства.
Принципиальная схема создания адаптированной к отечественным социально-экономическим условиям одноуровневой модели финансирования жилищного строительства и приобретения жилья должна состоять в следующем. Сбережения заемщика начинают работать в инвестиционном режиме уже на стадии накопления суммы, необходимой для получения ипотечного кредита. Таким образом, как накопительный вклад они не обесцениваются в результате инфляции за период накопления.
Инвестор может сократить период накопления средств для финансирования своего жилья путем получения жилищного кредита в банке, или потребительского кредита, в части предназначенной для финансирования жилищного строительства населением.
Концепция многоканальной одноуровневой модели организации финансирования жилищного строительства позволяет иметь ряд преимуществ перед действующей системой. Она может успешно функционировать в условиях относительной нестабильности экономики, минимизировать финансовые риски, позволит предоставлять долгосрочные ипотечные кредиты по ставкам ниже уровня инфляции. Следует также отметить, что возможность использования различных источников финансирования неизбежно приведет к их конкуренции. Это будет способствовать снижению ставок жилищного кредита и долгосрочного ипотечного кредитования.На принципах построения предложенной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья можно строить многоканальные ипотечные модели кредитования, учитывающие особенности разных регионов страны. Это соответствует мировой практике, имеющей большое разнообразие применяемых ипотечных схем финансирования и кредитования обеспечения населения жильем.
Важно, чтобы развивающиеся жилищное законодательство не ограничивало возможные альтернативы для инвесторов и застройщиков. Многоканальность привлечения различных финансовых источников поможет быстрее сокращать дефицит жилья и рост его стоимости.