Дипломная работа: Финансирование жилищного строительства коммерческими банками

В укрупненном виде варианты финансирования жилищного строительства и покупки готового жилья сводятся к следующим трем группам:

• финансирование индивидуального строительства или покупки готового жилья при помощи различных схем накоплений, сбережений населения;

• кратко-, среднесрочное кредитование банками, а также не кредитными организациями строительства и приобретения жилой недвижимости;

• система долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимости (ипотечное кредитование) в различных вариантах.

В большинстве зарубежных стран система финансового обеспечения жилищного строительства формировалась в течение длительного времени и в настоящее время не остается статичной. Будучи частью финансового рынка система финансового обеспечения жилищного строительства в каждой стране в своем эволюционном развитии проходила несколько этапов.Для выявления типичных тенденций и общих принципов развития национальных систем финансового обеспечения жилищного строительства зарубежных стран, с целью возможного использования мирового опыта в наших условиях, попытаемся выделить несколько основных этапов их эволюционного развития в зависимости от того, какие финансово-кредитные механизмы наиболее целесообразно использовать применительно к тому или иному уровню развития экономики.

Можно выделить три следующих этапа развития систем финансового обеспечения жилищного строительства.

• Самофинансирования жилищного рынка

• Использование краткосрочного и среднесрочного кредита

• Модели ипотечного кредитования.

Самофинансирование жилищного рынка. На данном, первичном в своем развитии этапе жилищного рынка приобретение и строительство жилой недвижимости осуществляется за счет сбережений населения, собственных средств хозяйствующих субъектов, дотаций и субвенций государственного бюджета. Фактически покупатели жилой недвижимости и государство вынуждены выступать в качестве единственных инвесторов.

Самофинансирование жилищного рынка соответствует начальному периоду становления и развития рыночной экономики. Социально- экономические условия таких стран характеризуются экономической нестабильностью, высокой инфляцией, неразвитостью рынка ценных бумаг, высокой стоимостью жилья.

Можно выделить следующие типичные черты, характерные для первого этапа развития жилищного рынка и способов финансирования жилья.

• Падение темпов жилищного строительства

• Отсутствие рыночных механизмов жилищного финансирования

• Покупатели жилья обычно сами выступают в роли инвесторов

• Банковский кредит мало используется или представляет собою потребительский кредит

• Высокая стоимость жилья делает его доступным только для небольшой платежеспособной категории населения.

Использование краткосрочного и среднесрочного кредита характеризует второй этап развития системы финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья. На данном этапе финансовое обеспечение строительства начинает осуществляться за счет привлечения банковского кредита со сравнительно небольшими сроками его предоставления. Возможен залог финансируемой жилой недвижимости. Жилищный кредит предоставляется банками в сочетании с сбережениями населения, средствами предприятий и государственного бюджета. В качестве источника финансирования используется также ликвидная недвижимость. Ассигнования из государственного бюджета резко сокращаются. Средства госбюджета на цели жилищного строительства и приобретение жилья выделяются в рамках государственных социальных программ.

Второй этап развития систем финансового обеспечения жилищного строительства и приобретения жилья соответствует социально-экономическим условиям стран с экономикой переходного периода. Эти условия характеризуются экономической нестабильностью, высокой инфляцией, низкой платежеспособностью основной части населения, недостаточно развитой инфраструктурой жилищного рынка, слабой правовой базой в области финансирования строительства, недостаточным уровнем развития рынка ценных бумаг.

Для второго периода характерен дефицит финансовых ресурсов, и их высокая стоимость. Значителен риск невозврата средств, в связи с чем долгосрочный кредит, практически не применяется, а у банков нет достаточной мотивации участвовать в процессе жилищного финансирования. Можно также отметить отсутствие у государства эффективной политики в области жилищного финансирования.

Можно выделить следующие типичные черты, характеризующие второй этап развития жилищного рынка и способов финансирования жилья.

• Объемы кредитования находятся в пределах одной трети стоимости финансируемой жилищной недвижимости.

• Высокие процентные ставки и операционные доходы;

• Среднесрочный и краткосрочный характер предоставляемого кредита;

• Небанковские формы кредитования;

• Слабая стандартизация основных параметров кредитования;

• Высокие риски и залог не гарантируют кредитору выполнения обязательств со стороны заемщика.

Модели ипотечного кредитования составляют третий, современный этап развития системы финансового обеспечения жилищного строительства. Этот этап соответствует развитой рыночной экономике. Для стран, применяющих современные модели жилищной ипотеки характерна экономическая стабильность, низкий уровень инфляции, развитая инфраструктура ипотечного рынка, сформированная правовая и налоговая база ипотечного кредитования, способность государства защитить отношения собственности, достаточно эффективная работа кредитной системы и рынка ценных бумаг, действенная государственная политика в области ипотечного кредитования.

Для третьего этапа развития характерно раздельное финансирование жилой недвижимости за счет строительного кредита, собственных средств предприятий и населения, а также ипотечного кредита.

Можно сформулировать следующие типичные черты, характерные для третьего этапа развития системы финансового обеспечения жилищного строительства.

• преобладание долгосрочного характера кредитования;

• объем кредитования достигает 90 % от стоимости финансируемой недвижимости;

• залог недвижимости становится надежной гарантией возврата кредита;

• рефинансирование кредитов путем первичного и вторичного рынка закладных;

• применение механизмов трансформации сбережений населения в источники финансирования строительства и приобретения жилья.

Следует подчеркнуть, что современные модели систем финансового обеспечения жилищного строительства создавались в течение длительного времени и в своем развитии обязательно проходили рассмотренные этапы. Так, например, в Европе весь период становления современных моделей ипотечного кредитования составил более двух столетий.

Существенно также то, что нет четких границ перехода от одного этапа развития финансирования жилья к другому. Во многих странах мира, даже достаточно развитых, наряду с современными моделями ипотечного кредитования и финансирования строительства и приобретения жилья продолжают существовать и традиционные формы финансирования, типичные для самофинансирования и краткосрочного жилищного кредита.

Но, в результате конкуренции современные модели ипотечного кредитования преобладают в абсолютном большинстве стран мира с развитой рыночной экономикой. Это наиболее перспективный путь финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и именно на него, прежде всего, следует ориентироваться при использовании мирового опыта в нашей практике.

В целях определения возможностей использования мирового опыта создания эффективной системы финансового обеспечения жилищного строительства и покупки жилья в Узбекистане, необходимо определить к какому именно этапу ее развития следует отнести сложившуюся сегодня узбекскую практику. Это позволит рекомендовать проверенные мировым опытом наиболее целесообразные для наших условий механизмы мобилизации финансовых и кредитных ресурсов.

3.2 Пути развития национальной системы финансирования жилищного строительства

В заключительной части работы на базе теоретического обоснования методических положений финансирования жилищного строительства, а также анализа и обобщения зарубежного и отечественного опыта можно предложить некоторые пути решения проблем изыскания и привлечения финансовых ресурсов для жилищного строительства и приобретения населением жилья в современных экономических условиях Узбекистана.

Рассмотрим проблемы в о области ипотечного кредитования и возможные пути решения подробней;

1) Просроченные ссуды:

В аналитической части работы в таблице 5 представлены данные касательно кредитных вложений и просроченных платежах. Причины невозврата кредитов могут быть весьма различны, однако в нашем случае основной причиной является несвоевременная сдача жилья в эксплуатацию, или же ненадлежащее качество строительных работ. Хотя банк не несёт ответственности за качество и сроки сдачи жилья, недобросовестное отношение заёмщиков оказывает негативное влияние, в первую очередь, на финансовое состояние банка. Решением данной проблемы может послужить более жёсткий контроль за качеством строящегося жилья, который должен осуществляться со стороны инжиниринговой компании и местных органов власти (хокимияти, технадзор, и.т.д).

Размер просроченных ссуд так же прямо зависит от размера выдаваемого кредита. Исходя из этого, на наш взгляд, должны существовать различные варианты выбора размера кредита на строительство дома. Добиться этого можно было бы, путём внедрения различных опций в проект строящегося дома. В табл. 7 приведён авторский вариант опций, возможных для применения в проекте строящегося дома. В опции 2 цена дома была снижена за счёт исключения

Таблица 7

Варианты строительства и кредитаСотавлена автором

из сметы суммы работ внутренней отделки. Соответственно, размер первоначального взноса и размер кредита будут так же пропорционально уменьшены. Преимуществом этой опции является сокращение первоначального взноса и размера кредита, соответственно сокращение выплат по кредиту, что в свою очередь, делает кредит более доступным, и значит, сокращаются риски невозврата кредита. В опции 3 цена дома так же снижена за счёт исключения суммы работ внутренней отделки, однако размер кредита остаётся максимальным. Преимуществом данной опции является минимальный размер первоначального взноса. Работы по внутренней отделки могут быть доделаны за счёт сэкономленных средств первоначального и окончательного взноса, или же исходя из личных финансовых возможностей индивидуального застройщика.Сэкономленные кредитные ресурсы банк может направить на финансирование дополнительного объёма жилья, что в свою очередь, увеличит масштабы строительства. Допустим, что с каждого кредита, выдаваемого индивидуальному застройщику по вышеупомянутым вариантам, банк экономит по 12105 тыс. сум. Тогда в масштабе 2014 года с 11000 домов могло быть сэкономлено 133155 млн. сум. Данных средств хватило бы для финансирования дополнительно 1188 домов, что значит увеличение объёма строительства почти на 11%.

2) Стоимость залога и сроки по кредиту:

Таблица 8

Основные параметры ипотечных кредитов в европейских странахИсточник центр стратегических разработок: //www.csr.ru/index.php/ru/