Дипломная работа: Финансирование жилищного строительства коммерческими банками

Проанализируем пример из таблицы 3. За февраль-март месяцы подрядная организация «Кизилтепа Лесторг» выполнила строительно-монтажные работы на сумму 301,57 млн. сумов. Инжиниринговая компания поставила подрядчику строительные материалы на сумму 38,752 млн. сумов. При равномерном удержании выданного аванса в размере 15% и гарантийной суммы 5%, допустимый объём финансирования составит 241,26 млн. сумов. После вычета суммы выданных строительных материалов останется 202,507 млн. сумов которые будут выплачены подрядчику. Финансирование осуществляется со специального счёта инжиниринговой компании №22626, открытого для массива «Хазара». Средства первоначального взноса индивидуальных застройщиков были израсходованы для выдачи аванса и на проектно-изыскательные работы, следовательно дальнейшее финансирование будетосуществляться за счёт кредитных средств, а именно за счёт ипотечных кредитов выдаваемых индивидуальным застройщикам. Данные средства будут сначала перечислены со ссудных счетов №14901 на специальный счёт массива №22626, а затем по поручению инжиниринговой компании будут перечислены подрядным организациям.

Рис. 9 Пример заявки на получение кредитных ресурсовСобрание нормативных докуметов ОАТБ «Кишлок курилиш банка». «SHARQ» Ташкент - 2010

Рассмотрим пример выдачи ипотечного кредита. Ипотечные кредиты для индивидуального строительства выдаются с открытием кредитной линии, пропорционально выполненным строительно-монтажным работам. Допустим подрядчик «Кизилтепа лесторг» за период февраль-март выполнил работы на сумму 301,57 млн. сумов. Допустимая сумма финансирования равна 241,26 млн. сумов. Подрядчик строит 7 домов, и во всех домах за данный период выполнил одинаковые работы.

Таблица 4

Сравнительная характеристика ипотечных кредитов Составлена автором

Следовательно сумма 241,26 делится на 7, получится 34,465 млн. сумов на каждого застройщика в данном периоде. Ресурсы для ипотечных кредитов предоставляются филиалу после подачи филиалом в головной банк заявки на русурсы. (пример заявки на рис.9) Таким же образом будет осуществляться последующее финансирование до 95% суммы договора подрядных работ. Оставшиеся 5% процентов будут выплачены после истечения гарантийного срока.

Рис. 10 Динамика объёма ипотечных кредитов (млрд.сум) Составлена автором на основе статистических данных банка

Ипотечные кредиты Кишлок курилиш банка, выдаваемые для индивидуального строительства в сельской местности имеют ряд особенностей, что отличает их от обычного ипотечного кредита.

Во-первых: Дома строятся комплексно на условиях «Под ключ»

Во-вторых: Льготы по налогообложению распространяются на всех заёмщиков, а не только на определённые категории населения.(налогооблагаемая база уменьшается на сумму, направленную на погашению процентов и основного долга по кредиту)

В-третьих: Участок земли предоставляется бесплатно. Право на владение выносится решением районного хокима.

В-четвёртых: Налог на имущество не взимается до полного погашения ипотечного кредита.

В-пятых: Предназначен только для сельских жителей.

Рис. 11 Динамика удельного веса ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле банкаСоставлена автором на основе статистических данных банка

На рис.10. и на рисунке 11. мы видим динамику объёмов ипотечных кредитов и динамику ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле банка. В 2009 году банком было выдано для индивидуального жилищного строительства в сельской местности ипотечных кредитов на сумму 31,39 млрд. сумов. В совокупном кредитном портфеле данная цифра соответствовала 15,79%. В 2010 году 254,36 млрд. сумов и 51,54 % кредитного портфеля. В 2011 году 364,92 млрд. сумов, соответствовали 40,06 % от всех кредитов. В 2012 году 531,82 млрд. сумов занимали 37,61 % кредитного портфеля. В 2013 году 635,92 млрд. сумов составили 29,74 % от всех выданных банком кредитов. Несмотря на ежегодно растущие объёмы строительства и кредитования, начиная с 2010 года ипотечные кредиты для индивидуального жилищного строительства занимают всё меньшей удельный вес структуре кредитного портфеля банка.Однако из данных таблицы 6 мы можем сделать вывод, что с 2010 по 2012 годы ипотечные кредиты для строительства домов по типовым проектам в сельской местности занимали наибольший удельный вес в кредитном портфеле банка. В таблице 5 проведён анализ кредитных вложений по ипотечным кредитам. Из данных таблицы видно, что больше всего просроченных ссуд приходится на 2010 год. Причиной этому, на мой взгляд, является резкое увеличение объёмов строящихся домов с 847 в 2009 году до 6800 домов в 2010 году. Строительство некоторых объектов 2010 года было завершено лишь в 2013 году, что конечно же,вызвало недовольство индивидуальных застройщиков - заёмщиков, что привело к таким просроченным платежам. Однако с каждым годом, несмотря на всё более увеличивающиеся объёмы строительства, объёмы просроченных ссуд сокращаются по сравнению с предыдущим годом. Это свидетельствует о накоплении опыта, развитии и совершенствовании системы финансирования в целом.

Таблица 5

Анализ кредитных вложений по ипотечным кредитамСоставлена автором на основе финансовой отчётности банка

Таблица 6

Анализ кредитов банка по типу клиентовСоставлена автором на статистический данных банка

Перспективы дальнейшего развития и совершенствования жилищного ипотечного кредита в целях строительства и приобретения жилья будут зависеть от того, насколько полно механизм предоставления данных кредитов будут соответствовать экономическим интересам участников процесса строительства и финансовым возможностям покупателей жилищной недвижимости.

Рис. 12 Динамика количества ипотечных кредитов Составлена автором на основе статистических данных банка

Мировой опыт накопил значительные знания о механизмах финансового обеспечения жилищного строительства. Обобщению накопленного опыта и исследованию перспектив его использования в отечественных социально- экономических условиях посвящен следующий раздел работы.

3. Развитие механизма финансирования жилищного строительства и современных методов привлечения финансовых ресурсов

3.1 Зарубежный опыт финансового обеспечения жилищного строительства

Проблемы обеспечения жильем населения со средними и небольшими доходами, путем вовлечения в процесс жилищного строительства частного и банковского капитала не являются исключительно только отечественной проблемой, а имеют место во многих странах мира. Эти проблемы возникали там, где складывалась неблагоприятная социально-экономическая ситуация, чаще всего порожденная трудностями в развитии экономики таких стран, сложившимися традициями, а также демографическими факторами.

Например, в Германии, несмотря на высокий уровень жизни, лишь 41 % населения (а в новых землях 26 %) живет в собственных домах, (во Франции этот показатель составляет 54 %, в Бельгии - 65 %, Великобритании - 67 %, Испании - 78 %, Ирландии - 81 %). В странах Латинской Америки дефицит жилья - одна из наиболее существенных проблем, порожденных демографическим всплеском и финансовым кризисом 1994-95 гг. Кризис финансовых учреждений и необходимость создания условий долгосрочной платежеспособности повлияли на жилищную политику США в 1932 - 1933 гг.Источник центр стратегических разработок: //www.csr.ru/index.php/ru/

Опыт большинства развитых стран свидетельствует о том, что существуют механизмы финансирования, позволяющие обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, а также привлечь инвестиции в жилищное строительство. Содержание этих механизмов, а также специфический характер их функционирования зависит, прежде всего, от общего развития в стране кредитно-финансового, страхового и фондового рынков, стабильности курса национальной валюты, уровня инфляции, платежеспособности населения и других факторов, определяющих общий масштаб и динамику развития рынков жилья.Многообразие всех названных факторов послужило основой для образования в мире десятков национальных разновидностей и вариантов организации жилищного финансирования, что осложняет обобщение накопленного опыта и использования его в узбекских условиях.При этом, в некоторых странах различные схемы и варианты организации жилищного финансирования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу. Более того, очень часто различия в принципиальном плане не являются существенными. Именно поэтому, изучая и обобщая мировой опыт жилищного финансирования, важно прийти к пониманию того, что модели организации жилищного финансирования различаются, прежде всего, составом и структурой привлечения источников финансирования.