В соответствии с постановлением Президента Республики Узбекистан от 16 февраля 2005 г. N ПП-10 "О дальнейшем развитии жилищного строительства и рынка жилья" и в целях привлечения и аккумулирования финансовых средств для широкого внедрения системы льготного долгосрочного ипотечного кредитования индивидуальных заемщиков на строительство, реконструкцию и приобретение жилья для собственных нужд населения постановлением Президента Республики Узбекистан № ПП-69 от 06.05.2005 при Министерстве Финансов был организован «Фонд поддержки ипотечного кредитования» основными задачами которого являются:
-привлечение и аккумулирование долгосрочных кредитов, инвестиций и грантов международных и зарубежных финансовых институтов, других источников пополнения средств Фонда для развития ипотечного кредитования;
-открытие, на договорной основе, кредитных линий акционерному коммерческому банку "Ипотека-банк" и другим банкам, участвующим в ипотечном кредитовании, для последующего предоставления ими кредитов индивидуальным заемщикам на строительство, реконструкцию и приобретение жилья для собственных нужд (далее - индивидуальный заемщик);
-обеспечение мониторинга за строго целевым использованием средств, предоставляемых Фондом банкам;
-формирование ежегодных и квартальных балансов поступлений и использования средств Фонда.
В 2006-2008 годах акционерному коммерческому банку «Ипотека-банк» фондом было выделено 4500 млн. сум ресурсов для предоставления банком льготных ипотечных кредитов населению.
Однако в целях дальнейшего расширения ресурсной базы финансирования строительства индивидуальных жилых домов по типовым проектам в сельской местности постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан №151 от 25.05.2011г. было принято решение о ликвидации Фонда поддержки ипотечного кредитования при Министерстве финансов Республики Узбекистан путем передачи его активов в установленном порядке ОАКБ "Кишлок курилиш банк":
с оформлением заемных обязательств ОАКБ "Кишлок курилиш банк" перед Министерством финансов Республики Узбекистан на сумму, равную обязательствам Фонда перед Министерством финансов по привлеченным льготным долгосрочным кредитным ресурсам;
в остальной части - с увеличением доли Министерства финансов Республики Узбекистан в уставном капитале ОАКБ "Кишлок курилиш банк".
Рис. 5 Динамика строительства жилья в Республике Узбекистан, финансируемого из Государственного бюджета Источник: Инвестиционная программа РУз.за 2009-2013 годы.
С 2013 года в программе строительства индивидуальных жилых домов по утверждённым типовым проектам участвуют не только «Кишлок Курилиш Банк», но и другие банки страны такие как, Национальный банк ВЭД и АКИБ «Ипотека банк». Это было определено в Постановлении Кабинета Министров Республики Узбекистан «О дополнительных мерах по обеспечению эффективной реализации Программы по строительству индивидуального жилья по типовым проектам в сельской местности» от 1 мая 2013 года № 116.
Особое внимание следует уделить тому, что советом директоров Азиатского банка развития в 2011 году была одобрена Программа многотраншевого финансирования проекта «Развитие жилищного строительства в сельской местности в Узбекистане» на общую сумму 500 миллионов долларов США, из которых в 2012 году выделено в рамках первого транша 160 миллионов долларов, в 2013 году предоставлен второй транш займа на сумму 200 миллионов долларов, и до 2015 года планируется освоить ещё 240 миллионов долларов.Источник интернет ресурсы: http://uzbekistan.russiaregionpress.ru/archives/20194
На рис.5. изображена динамика строительства жилья финансируемого из государственного бюджета. Провести детальный анализ по данной диаграмме является очень сложной задачей, т.к. на объём жилья, вводимого в том или ином году, помимо самого логически объяснимого фактора как спрос на жильё, влияет очень большое количество факторов таких как, состояние бюджета страны, приритетные направления социально-экономического развития в стране, рост численности населения и т.д. Однако, из данной диаграммы видно, что резких скачков или резких падений в выделении средств из бюджета для строительства жилья не происходит. Следовательно, можно сделать вывод о том, что жилищное строительство является одним из приоритетных направлений социально-экономического развития в нашей стране.
Рассмотрев теоретические вопросы финансирования жилищного строительства, перейдём к анализу практики финансирования жилищного строительства в нашей стране.
2. Практика финансирования жилищного строительства в Республике Узбекистан и ее анализ
2.1 Организации системы ипотечного кредитования в Республике Узбекистан
Значимым направлением социально-экономического развития Республики Узбекистан в начале XXI века выступает формирование рынка доступного жилья путем создания условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса домашних хозяйств на жилую недвижимость. Интеграция Узбекистана в мировую экономику предполагает, в том числе, встраивание отечественного рынка ипотечного кредитования в мировую финансовую систему. В странах современного мира ипотечное кредитование является важным элементом кредитного механизма национальной финансовой системы.
Начало ипотечного кредитования (ИК) в Узбекистане берет с 1996 года, с Программы строительства многоквартирных жилых домов с использованием именных жилищных облигаций. В 2005-2013 гг. принимается ряд нормативных актов по либерализации ИК:
- Постановление Президента «О дальнейшем развитии жилищного строительства и рынка жилья» (ПП-10 от 16 февраля 2005 г.);
- создание акционерного коммерческого ипотечного банка «Ипотека-банк» (ПП-10 от 16 февраля 2005 г.) на базе специализированных банков и принятие Закона «Об Ипотеке», внесение изменений и дополнений в нормативные документы, в том числе в Гражданский кодекс;
- Указ Президента «О дополнительных мерах по материальной и моральной поддержке молодых семей» (УП-3878 от 18 мая 2007 г.);
- ежегодная программа по утверждению объемов строительства многоквартирных жилых домов в Республики и объемов ипотечного кредитования;
- принятие Государственной программы «Год семьи», предусматривающей строительство многоэтажных жилых домов;
- принятие нормативных документов по ипотечному кредитованию населения и строительства многоквартирных жилых домов 2012-2013 гг., по программе «Жилье - молодым семьям».
Исходя изприведенных нормативных актов, в проведеннём нами изучении особенностей и отличительных черт системы ипотечного кредитования в Узбекистане определены ее основные элементы и их взаимосвязь; проанализированы характерные черты и современное состояние национального рынка ипотечного кредитования; обоснованы основные подходы к трансформации отечественной модели ипотечного кредитования с учетом международного опыта и условий Узбекистана.Проведенный нами обзор понятийного аппарата ипотеки показал, что в некоторых случаях для обозначения одной и той же категории исследователями используются различные термины, в то же время ряд понятий употребляется некоторыми учеными с неодинаковыми значениями. Исследование вопроса сущности ипотеки в современной научной литературе и законодательстве разных стран дает основание сделать вывод о том, что термин «ипотека» рассматривается с правовой и экономической точек зрения, а также в качестве инструмента секьюритизации. С юридической точки зрения, главным акцентом в толковании сущности ипотеки является обеспечение права кредитора в удовлетворении его требований за счет предмета ипотеки. С экономической точки зрения ипотека неотъемлемо связана с выполнением финансового обязательства. Мы считаем, что толкование ипотеки как залога недвижимого имущества для обеспечения кредита является достаточно узким, поскольку, во-первых, не раскрывает сути ипотеки как вещественного права на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки, во-вторых, ограничивает использование ипотеки только кредитными отношениями. Поэтому, сформулируем определение ипотеки применительно для Узбекистана. По нашему мнению, ипотека представляет собой экономические отношения, обуславливающие тесную взаимосвязь залога недвижимости, который возникает при получении долгосрочной ссуды и кредита под данный залог, и позволяющие удовлетворять права кредитора, в случае невыполнения заемщиком обязательств, за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами заемщика с учетом ранга ипотеки. На основе данного определения было усовершенствовано понятие «ипотечный кредит». Ипотечный кредит - это долгосрочное обязательство, обеспеченное залогом недвижимого имущества или имущественных прав на недвижимость с сохранением права ипотекодателя на владение и пользование ним.
В контексте проведенного исследования интерес с научной точки зрения представляет формулировка четкого определения такой экономической категории, как ипотечный рынок. С одной стороны, ипотечный рынок рассматривается как объект, обслуживающий движение финансового капитала в форме ипотечных ценных бумаг и который выступает сегментом рынка ценных бумаг, а с другой - как сфера аккумулирования долгосрочных денежных накоплений с целью предоставления ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных облигаций, вследствие чего он является частью рынка ссудных капиталов. Ипотечные облигации используются на вторичном ипотечном рынке в процессе секьюритизации активов, а на первичном - залоговые, однако и закладная, и ипотечные облигации, и другие производные ипотечные ценные бумаги являются финансовыми обязательствами, обеспеченными недвижимостью, что является основанием выведения рынка ипотечной недвижимости в отдельный сегмент. Таким образом, по нашему мнению, рынок ипотечного кредитования Узбекистана представляет собой составную часть рынка ипотечного капитала, однако, не исчерпывает его (см.рис.6).
В условиях становления эффективной финансовой системы Республики Узбекистана и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется изучение его развития в зарубежной практике с помощью методологии мировых и исторических аналогий. Помимо анализа традиционных мировых лидеров
Рис. 6 Структура ипотечного рынка УзбекистанаКурпаяниди К.И. Государственный регламент инновационного процесса: зарубежный опыт и практика Узбекистана // Экономический анализ: теория и практика. Москва. 2014. №9. С.60.
в области ипотечного кредитования (США, стран Европейского Союза и т.д.) и особенностям функционирования различных институциональныхструктур. На рис.7 приведена классификация самых известных, используемых и популярных в мире моделей ипотечного жилищного кредитования, которая, по нашему мнению, наиболее полно и с приемлемой степенью детализации увязывает между собой все наиболее существенные характеристики данных рынков. По способу финансирования модели бывают: целевыми, депозитными, инвестиционными. Инвестиционные модели, в свою очередь делятся на одноуровневые и двухуровневые. Но возможны и смешанные модели, на основе вышеуказанных. Целевая модель ориентирована на финансирование из государственных средств и предназначена лишь для определённой категории населения. Поэтому, по степени открытости она является закрытой. Депозитная модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.Потенциальный заемщик - клиент банка заключает с банком контракт. Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик -- это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком. Одноуровневая, или как её чаще называют, европейская система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью. Двухуровневая, модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.Наиболее распространенной моделью ипотечного кредитования являются универсальные коммерческие банки, которые «в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах. Основная проблема, возникающая в рамках данной модели, на наш взгляд, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, а также согласования краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. Поэтому зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные филиалы или дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых - ипотечное кредитование.Широко распространена система, когда «крупные коммерческие банки осуществляют кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов. Тенденция специализации банковских операций и их выделения в специализированные кредитные институты прослеживалась на протяжении развития ипотечного кредитования в XIX веке. Специализированные ипотечные банки были созданы в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, а так же в ряде других стран, в которых было принято соответствующее законодательство. «Ипотечные банки - это, как правило, узкоспециализированные кредитные институты, которые представляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых путем эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами».
Рис. 7 Классификация моделей ипотечного жилищного кредитованияКурпаяниди К.И. Государственный регламент инновационного процесса: зарубежный опыт и практика Узбекистана // Экономический анализ: теория и практика. Москва. 2014. №9. С.64.
Применение метода международных сравнений, в данном случае позволило оценить будущую траекторию движения рынка ипотеки в Узбекистане, учитывая выбранные инструменты, степень государственной поддержки, различия в времени уже сформировалась основа для развитиясистемы ипотеки. Некоторые исследователи сегодня придерживаются того мнения, что «национальная модель развивается попринципам двухуровневой объекте и субъекте ипотеки.Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, новое направление в современной национальной экономике Узбекистана, к настоящему американской модели». С приходом кризисаотдельные представители научного сообщества,аналитики и градостроители уверенно констатировали тот факт, что американская модель ипотечного кредитования уступила место немецкой модели. Другие обосновывают целесообразность и предлагают механизм внедрения в Узбекистане комбинированной модели ипотечного кредитования на базе использования «американской» и «европейской» моделей ипотеки. На сегодняшний день в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, чтов регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Этому есть вполне логичное и обоснованное объяснение. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна, прежде всего, в тех странах, где хорошо развит средний класс, а это означает, что с ростом благосостояния граждан Узбекистана популярность ипотеки в нашей стране будет только расти.Ярким примером тому является деятельность «Кишлок курилиш банк»а, рассмотрению которой, мы посвятим следующий парараф.
2.2 Финансирование жилищного строительства на примере «?ишло? ?урилиш банка»
Немаловажную роль в финансировании жилищного строительства играют коммерческие банки. В этом отношении весьма важным представляется анализ участия банков в финансировании строительных проектов. Рассмотрим финансирование жилищного строительства на примере одного из отечественных банков, а именно на примере «Кишлок Курилиш банк»а. ОАКБ «?ишло? ?урилиш банк» был создан на базе Акционерного коммерческого банка "Галла-банк" в соответствии с Постановление Президента Республики Узбекистан №ПП-1083 от 30.03.2009. В соответствии с постановлением главы государства «О дополнительных мерах по расширению масштаба строительства жилья в сельской местности» (№ПП-1354 от.17.06.2010 г.) ОАКБ «Кишлок курилиш банк» стал учредителем инжиниринговой компании «Кишлок курилиш инвест» с филиалами в каждом регионе республики для оказания содействия индивидуальным застройщикам в строительстве жилья по типовым проектам посредством выполнения функций заказчика. Следует отметить, что изначально было предусмотрено два варианта строительства типового индивидуального жилья: собственными силами застройщика или подрядным способом. Это было закреплено в Положении «О порядке льготного ипотечного кредитования Акционерным коммерческим банком «Кишлок курилиш банк» индивидуального жилищного строительства по утвержденным типовым проектам» (ПКМ №148 25.05.2009). Однако позже, с созданием специализированной дочерней инжиниринговой компании «Кишлок курилиш инвест» и принятием Положения «О порядке осуществления индивидуального жилищного строительства с участием инжиниринговой компании «Кишлок курилиш инвест» (ПКМ №280 от 26.10.2009 г.), началось комплексное строительство индивидуального жилья по типовым проектам.В соответствии с указанным Положением организацию строительства следует разделить на следующие этапы: