Рис. 4 Основные характеристики методов финансирования жилищного строительстваСоставлена автором
Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает долевое финансирование жилищного строительства. Долевое финансирование может осуществляться в следующих основных формах:
Проведение дополнительной эмиссии акций действующей компании (может осуществляться посредством дополнительной эмиссии обыкновенных и привилегированных акций), являющейся по организационно-правовой форме акционерным обществом, в целях финансового обеспечения реализации проекта;
Дополнительная эмиссия акций используется для реализации крупномасштабных инвестиционных проектов, инвестиционных программ развития, отраслевой или региональной диверсификации инвестиционной деятельности. Применение этого метода в основном для финансирования крупных инвестиционных проектов объясняется тем, что расходы, связанные с проведением эмиссии, перекрываются лишь значительными объемами привлеченных ресурсов. Но, инвестиционные ресурсы акционерное общество получает по завершении размещения выпуска акций, а это требует времени, дополнительных расходов, доказательств финансовой устойчивости предприятия, информационной прозрачности и др. Процедура дополнительной эмиссии акций сопряжена с регистрацией, прохождением листинга, значительными операционными издержками. При прохождении процедуры эмиссии компании-эмитенты несут затраты на оплату услуг профессиональных участников рынка ценных бумаг, которые выполняют функции андеррайтера и инвестиционного консультанта, а также на регистрацию выпуска:
Для компаний иных организационно-правовых форм привлечение дополнительных средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, осуществляется путем инвестиционных взносов, вкладов, паев учредителей или приглашаемых сторонних соучредителей в уставный капитал. Этот способ финансирования характеризуется меньшими операционными издержками, чем дополнительная эмиссия акций, однако в то же время более ограниченными объемами финансирования.
Создание нового предприятия, предназначенного специально для реализации инвестиционного проекта, выступает как один из способов целевого долевого финансирования. Такой способ финансирования может применяться:
частными предпринимателями, учреждающими предприятие для реализации своих инвестиционных проектов и нуждающимися в привлечении партнерского капитала;
крупными диверсифицированными компаниями, организующими новое предприятие, в том числе на базе своих структурных подразделений,
для реализации проектов расширения производства продукции,
Финансовое обеспечение инвестиционного проекта в этих случаях осуществляется путем взносов сторонних соучредителей в формирование уставного капитала нового предприятия, выделения или учреждения материнской компанией специализированных проектных компаний -- дочерних фирм, создания новых предприятий путем передачи им части активов действующих предприятий.
Кредитное финансирование жилищного строительства.
Основными формами кредитного финансирования выступают инвестиционные кредиты банков и целевые облигационные займы.
Инвестиционные кредиты банков выступают как одна из наиболее эффективных форм внешнего финансирования проектов в тех случаях, когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных средств и эмиссии ценных бумаг. Привлекательность данной формы объясняется, прежде всего:
-возможностью разработки гибкой схемы финансирования;
-отсутствием затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг;
-использованием эффекта финансового рычага, позволяющего увеличить рентабельность собственного капитала в зависимости от соотношения собственного и заемного капитала в структуре инвестируемых средств и стоимости заемных средств;
-уменьшения налогооблагаемой прибыли за счет отнесения процентных выплат на затраты, включаемые в себестоимость
Инвестиционные кредиты являются, как правило, средне- и долгосрочными. Срок привлечения инвестиционного кредита сопоставим со сроками реализации инвестиционного проекта. При этом инвестиционный кредит может предусматривать наличие льготного периода, т.е. периода отсрочки погашения основного долга. Такое условие облегчает обслуживание кредита, но увеличивает его стоимость, так как процентные платежи исчисляются с непогашенной суммы долга.
Инвестиционные кредиты оформляются, как правило, в виде срочной ссуды со сроком погашения в интервале от трех до пяти лет на основе составления соответствующего кредитного соглашения (договора). В ряде случаев на этот срок банк открывает заемщику кредитную линию.
Для получения инвестиционного кредита необходимо соблюдение следующих наиболее распространенных условий:
подготовка для банка-кредитора бизнес-плана инвестиционного проекта, который служит инструментом принятия решений по кредитованию проекта исходя из эффективности проекта и возможности возврата кредита;
имущественное обеспечение возврата кредита;
предоставление банку-кредитору исчерпывающей информации, подтверждающей устойчивое финансовое состояние и кредитоспособность заемщика;
выполнение гарантийных обязательств -- ограничений, накладываемых на заемщика кредитором;
обеспечение контроля кредитора за целевым расходованием средств по кредиту, предназначенного для финансирования конкретного инвестиционного проекта.
Следующим методом финансирования является выпуск предприятием -- инициатором проекта корпоративных облигаций, средства от размещения которых предназначены для финансирования определенного инвестиционного проекта. Выпуск и размещение корпоративных облигаций дает возможность привлечь средства для финансирования инвестиционных проектов на более выгодных по сравнению с банковским кредитом условиях:
не требуется необходимое банкам залоговое обеспечение;
предприятие-эмитент имеет возможность привлечь значительный объем денежных средств на долгосрочной основе при меньшей стоимости заимствования, при этом оно получает прямой доступ к ресурсам мелких инвесторов;
погашение основного долга по облигациям, в отличие от традиционного банковского кредита, происходит, как правило, по окончании срока обращения займа, что делает возможным обслуживание долга за счет доходов, генерируемых проектом;
проспект эмиссии облигаций содержит лишь общее описание инвестиционного проекта, что исключает необходимость представления кредиторам детального бизнес-плана инвестиционного проекта;
предприятие-эмитент не обязано предоставлять каждому из потенциальных покупателей облигаций внутреннюю финансовую информацию помимо той, которая содержится в проспекте эмиссии, а также отчет о ходе реализации инвестиционного проекта;
в случае возможных осложнений, связанных с реализацией инвестиционного проекта предприятие-эмитент может осуществить выкуп собственных облигаций, причем цена выкупа может быть меньше сумм, полученных при первичном размещении облигаций;
в силу раздробленности держателей облигаций минимизируется вероятность вмешательства кредиторов во внутреннюю деятельность предприятия;
предприятие-эмитент получает возможность оперативного управления задолженностью.
Вместе с тем привлечение средств путем выпуска целевого облигационного займа предъявляет ряд требований к компании-эмитенту. Прежде всего, компания-эмитент должна иметь устойчивое финансовое состояние, обоснованный и рациональный внутренний бизнес-план инвестиционного проекта, нести издержки, связанные с эмиссией и размещением облигаций. Как правило, для прохождения сложной процедуры эмиссии облигаций компании прибегают к услугам профессиональных участников рынка ценных бумаг -- инвестиционных компаний и банков, затраты на оплату услуг которых достигают 1-4% номинала выпуска для больших объемов облигационного займа. Кроме того, при выпуске облигаций, являющихся, как и акции, эмиссионными ценными бумагами, эмитенты уплачивают пошлину за государственную регистрацию этого выпуска.
Внешнее финансирование дает возможность хорошо структурированным и экономически обоснованным проектам быть реализованными даже в том случае, когда организаторы проекта не в состоянии предоставить необходимый объем финансирования и взять на себя все риски связанные с реализацией проекта. Разработанный механизм разделения инвестиционных затрат, рисков и вознаграждения между заинтересованными сторонами позволяет повысить вероятность привлечения необходимых средств, и соответственно, реализацию проекта. Внешнее финансирование позволяет мобилизовать значительные средства для реализации отдельных проектов, однако требует значительной работы по выявлению и минимизации рисков. Каждый проект имеет свой набор рисков; простых универсальных правил для работы с ними не существует. Основные характеристики методов финансирования схематично показаны на рис.4. При выборе метода финансирования очень важную роль играют экономические, законодательные, демографические и другие особенности страны. В этой связи, целесообразно рассмотреть роль государства в реализации строительных проектов.
1.3 Роль государства в реализации строительных проектов
В странах с переходной экономикой государство предусматривает различные способы регулирования деятельности, связанной с финансированием строительных проектов, особенно если речь идет о финансировании, которое осуществляют физические лица.
Например, в Бразилии в 2001 г. законодательные органы ввели правовой инструмент для отделения средств клиентов от капитала застройщика и их предохранения на случай несостоятельности последнего. Активы строящейся недвижимости юридически отделены от всего капитала застройщика (и зарегистрированы таким же образом). Наблюдательная комиссия, включающая представителей клиентов, отвечает за проверку хода строительства. В случае банкротства застройщика покупатели, в принципе, могут завершить строительство.
В Алжире использовался государственный гарантийный фонд для покрытия платежей, сделанных клиентами в адрес застройщика. Закон от 1993 г. о строительстве предусматривал программу продажи жилищных единиц до завершения строительства, а также возможность для застройщика требовать авансовые платежи от клиентов. Застройщик должен застраховать авансовые платежи от собственного банкротства за счет гарантийного фонда. В этих целях в 1997 г. был основан фонд, который начал действовать в 2000 г. Решение о предоставлении гарантий и определении размера выплаты принимается комитетом этого фонда, в состав которого не могут входить застройщики или заинтересованные стороны. Как правило, в качестве обеспечения фонд рассматривает строящуюся недвижимость. Застройщики платят членские взносы и взносы, определенные на основе риска в размере от 1 до 2% за каждый проект (основные критерии -- размер собственных средств застройщика, количество авансовых платежей, сведения о предыдущей деятельности застройщика и его положение, качество обеспечения). Фонд также оказывает содействие клиентам, проверяя соответствие затрат ходу строительства, и застройщиков, которые используют авансовые платежи. В конце 2004 г. (после пяти лет функционирования) было обеспечено 800 программ ($ 500 млн). Теперь в распоряжении фонда есть база данных о деятельности застройщиков, необходимая для создания любой доступной рейтинговой системы застройщиков. Фонд пока не выполняет функцию сертификации, но в конечном счете будет заниматься установлением критериев качества. Регулирующие органы в ряде случаев вводят требование о минимальном размере капитала для застройщика в целях банковского кредитования и привлечения средств граждан. Так, Центральный банк Китая недавно принял ряд мер, упорядочивающих строительное финансирование: застройщики должны предоставлять банкам в обязательном порядке минимум 35% собственного капитала. Аналогично, в России правительство установило, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7% средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительствеИсточник центр стратегических разработок: //www.csr.ru/index.php/ru/.
Финансирование жилищного строительства в Узбекистане имеет свои особенности. Главная заключается в том, что в этом деле важную роль играет государство, которое в соответствии с «узбекской моделью» развития является главным реформатором и инициатором тех масштабных социально-экономических преобразований, направленных, в первую очередь, на повышение благосостояния и уровня жизни населения. Немаловажными статьями расходов государственного бюджета являются расходы на обеспечение граждан жильем. (Расходы государственного бюджета по направлениям бюджетной политики на 2001год и период до 2013 года, касающиеся жилищного строительства представлены в приложении №1.)
Жилищное строительство занимает особое место в формировании инвестиционной программы Республики Узбекистан, которая является составной частью прогнозов социально-экономического развития республики и отражает приоритетные направления государственной инвестиционной политики. Программа формируется на трехлетний период, с учетом цикла от проектно-изыскательских работ до ввода объекта в эксплуатацию для обеспечения выполнения общегосударственных программ социально-экономического развития страны, с учетом сроков реализации инвестиционных проектов и источников финансирования, с ежегодным уточнением основных показателей и обновлением адресной части Программы.
Источниками финансирования Программы являются:
а) централизованные инвестиции, включающие в себя:
-средства государственного бюджета;
-средства государственных внебюджетных фондов;
-иностранные кредиты, предоставляемые под гарантию Правительства;
-другие источники, устанавливаемые решениями Правительства;
б) нецентрализованные инвестиции, включающие в себя:
-собственные средства предприятий всех форм собственности;
-кредиты коммерческих банков, включая иностранных;
-средства физических лиц, включая иностранных;
-другие, не противоречащие законодательству, источники
Финансирование инвестиционного проекта за счет централизованных источников осуществляется строго в пределах выделенных лимитов капитальных вложений по каждому объекту, на основе согласованного с Министерством экономики и Министерством финансов Республики Узбекистан адресного списка строек и утвержденного в установленном порядке титульного списка стройки. Утвержденный в установленном порядке адресный список строек является основанием для подрядчика при привлечении кредитов банков для строительства, предусмотренных в адресном списке строек объектов в соответствии с утвержденными лимитами капитальных вложений. Не допускается использование заказчиком выделенных средств на цели, не предусмотренные титульным списком стройки. Расчеты между участниками реализации инвестиционного проекта осуществляются в порядке, предусмотренном договором между ними. Для осуществления расчетов ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным периодом, заказчиками представляются в финансовый орган отчеты об использовании централизованных капитальных вложений по установленной форме, с подтверждающими документами. При строительстве объекта "под ключ" заказчиком в финансовый орган представляется заявка на выделение средств для авансирования и текущего финансирования строительства объекта в пределах 50 процентов от стоимости согласно графику финансирования.