Материал: Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного

Выбор оптимального использования земельного участка.

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного обычно выполняется в двух случаях: при необходимости отдельной оценки участка земли, а также при выборе объектов для сравнительного анализа. Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической, юридической, финансовой осуществимости такого рода действий. Сначала необходимо привести перечень функций, возможных к осуществлению на данном участке земли без каких-либо ограничений. Наиболее эффективного использования определяется взаимодействием ряда факторов:

• - Юридическая осуществимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством
• - Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
• - Финансовая осуществимость. Рассмотрение принципиальной возможности обеспечения финансирования проекта с привлечением заемного капитала.
• - Максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из экономически целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость

Анализ использования участка как условно свободного. Юридическая осуществимость. Основные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории этой зоны, установленные в приложении 3 к Закону Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29-10 (часть II), представлены в следующей таблице:

Таблица 4.1 - Виды разрешенного использования объекта исследования

Объекты видов использования, отмеченных в пункте 3 настоящей статьи знаком(*), могут размещаться только на земельных участках, непосредственно примыкающих красным линиям улиц, дорог, площадей, проездов, набережных, бульваров, являющихся территориями общего пользования, за исключением внутриквартальных проездов, при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение.

Минимальная площадь земельных участков.

Допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых в соответствии с настоящими Правилами площади озелененных территорий, площади для размещения машино - мест, проездов и иных, необходимых в соответствии с настоящими Правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Коэффициент использования территории.

Коэффициент использования территории определяется как отношение максимальной общей площади квартир, которые можно разместить на территории земельного участка, к площади земельного участка. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициентаfffиспользованияfffтерритории: - для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до 9 этажей - 1,7; - для участков многоэтажной жилой застройки 9 этажей и выше - 2,3.

Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков.

• - Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений без окон: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных и отделенных территориями общего пользования земельных участков или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы; в случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 0 метров.
• - Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами: на расстоянии, обеспечивающем нормативную инсоляцию и освещенность на высоте 6 метров и более в любой точке, по границам сопряженных земельных участков, по границам земельных участков, отделенных территориями общего пользования, или по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы, но не менее 10 метров;
• - В случае примыкания к территориям (земельным участкам), расположенным в границах территориальных зон, градостроительными регламентами которых не установлены виды разрешенного использования, для которых необходимо обеспечение нормативной инсоляции и освещенности, допускается минимальный отступ от границ участков, не совпадающих с красными линиями, 3 метра.
• - Минимальные отступы от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений по границам земельных участков, совпадающим с красными линиями улиц и проездов устанавливаются: для жилых зданий с квартирами в первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на магистральные улицы - 6 метров; для жилых зданий с квартирами на первых этажах и учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования - 3 метра; для прочих зданий - 0 метров.

Максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений сооружений.

В соответствии со статьей 7 Части II настоящих Правил : допускаются: в отношении балконов, эркеров, козырьков - не более 3 метров и выше 3,5 метров от уровня земли.

Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельных участков.

Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, расположенных на застроенных территориях - не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале, а именно 30 метров развитии застроенных территорий - не устанавливается), в случае, если иное значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений. При этом, при совпадении ограничений относящихся к одной и той же территории, действуют минимальные предельные параметры, за исключением случаев размещения локальных доминант.

Минимальная доля озелененных территорий.

Таблица4-2. Минимальная доля озеленительной территории для участков с различными видами использования.

При формировании земельных участков многоквартирных жилых домов, части требуемых настоящими Правилами придомовых открытых озелененных пространств (до 30% их площади) могут быть выделены для объединения в самостоятельные земельные участки внутриквартальных скверов (садов) общего пользования

Минимальное количество машино-мест.

Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков - в соответствии со статьей 10 Части II Правил: Минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков поликлиник, (код вида использования 10910; 10840; 10950) - 1 машино-место на 20 койко-мест, а также 1 машино-место на 5 работников.

Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках

Минимальное количество мест на погрузо-разгрузочных площадках на территории земельных участков - в соответствии со статьей 11 Части II Правил: определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов - для складских объектов (код 122).

Минимальное количество мест для хранения

• 1. Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков определяется из расчета: одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1500 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1500 квадратных метров общей площади объектов - для объектов торговли (код 105), объектов общественного питания (код 106), промышленных объектов (код 121), для предприятий по первичной переработке, расфасовке сельскохозяйственной продукции и техническому обслуживанию сельхозпроизводства (ремонт, складирование) (код 131.2); одно место для объектов общей площадью от 100 квадратных метров до 1250 квадратных метров и плюс одно место на каждые дополнительные 1250 квадратных метров общей площади объектов для складских объектов (код 122).
• 2. Площадь машино-мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта определяется из расчета 95 квадратных метров на автомобиль(с учетом проездов); при примыкании участков для стоянки к проезжей части улиц и проездов и продольном расположении автомобилей - 70 квадратных метров на автомобиль.

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки - в соответствии со статьей 13 Части II настоящих Правил: :вдоль скоростных транспортных магистралей - 2,5 метров; вдоль улиц и проездов - 1,8 метров; между соседними участками застройки - 1,8 метров без согласования со смежными землепользователями. Более 1,8 метра - по согласованию со смежными землепользователями. Для участков жилой застройки высота 1,8 метра может быть превышена при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности.

Максимальный класс опасности

Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства размещаемых на территории зоны - V (за исключением автовокзалов и объектов внутригородского транспорта)В правилах землепользования и застройки СПб выделяется более 100 видов разрешенного использования земельных участков. Однако, профессионалы рынка недвижимости называют значительно меньше сегментов рынка земельных участков. Характеристики участков, обуславливающие иное их различие, признаются ценообразующими факторами, оказывающими влияние на цену объекта внутри сходной группы, сегмента.

К выделяемым рынком по функциональному назначению сегментам относятся земельные участки, предназначенные для использования под:

• -реализацию дачных поселков невысокого класса и садоводств;
• -жилую малоэтажную застройку (таун-хаузы и коттеджы);
• -жилую многоэтажную застройку;
• -гостиничную застройку;
• -производственно-складскую функцию;
• -паркинги;
• -открытые парковки и стоянки;
• -объекты спортивного назначения;

Так как речь идет о сегментировании рынком, то земельные участки, предназначенные для застройки объектами социальной направленности и коммунально-бытовыми объектами, относятся к группе инвестиционно-непривлекательных объектов. Для целей анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором дальнейшая сегментация этой группы бессмысленна.

В правилах землепользования и застройки СПб указаны также варианты использования земельных участков, ограниченных в обороте или вовсе изъятых из оборота. При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором такие земельные участки не анализируются. Представленные в правилах землепользования и застройки СПб виды функционального использования исследуемого земельного участка можно сгруппировать следующим образом: