Материал: Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Элемент сравнения:

• 1. Права. Корректировка 1250-625=625;
• 2. Потребность в ремонте. Корректировка 1250-625=625;
• 3. Доступность. Корректировка 875-625=250.

Расчетная арендная ставка для офисной функции равна 490 руб. за кв.м в месяц.

Определение величины эффективного валового дохода

Эффективный валовой доход (Ieg) рассчитывается по следующей формуле:

,

где - потенциальный валовый доход,

- потери от недозагрузки,

- потери от неплатежей.

Расчет по объектам-аналогам: для торговой функции - торговый центр Пассаж, для офисной функции - бизнес-центр Атлантик Сити, как наиболее схожие и подобные объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектов сравнения).

Коэффициент недозагрузки для офисной функции принят на уровне 9,6%http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2797, а для торговой недвижимости коэффициент недозагрузки составляет 7%http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2798, коэффициент неплатежей как для офисной, так и торговой функции составляет 1%.

Стоимость эксплуатации здания напрямую зависит от его площади и класса, которая определяется общепринятой классификацией. На практике эти величины могут варьироваться в течение годового цикла эксплуатации и зависят, в первую очередь, от сезонности, износа здания и его инженерной инфраструктуры. Операционные расходы делятся на постоянные и переменные.

В постоянные операционные расходы включаются:

• *минимальные расходы на управленческий и бухгалтерский учет;
• *затраты на «антиаварийное» теплоснабжение на уровне, исключающем промерзание сетей и конструкций;
• *затраты на техническое обслуживание: своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замещения;
• *расходы на эксплуатацию: уборку территории, а также систему обеспечения безопасности в здании.

В переменные операционные расходы включаются:

• *расходы по управлению;
• *расходы по управлению (в зависимости от объекта: 3-6 % от эффективного валового дохода или заработная плата управляющего);
• *расходы на маркетинг (целевое финансирование мероприятий рекламной кампании, по аналогии как у основных конкурентов, 1-6 % от эффективного валового дохода, по остаточному принципу);
• *расходы на юридические и бухгалтерские услуги (% от эффективного валового дохода, можно по рыночным расценкам аналогичных услуг или заработная плата специалиста);
• *коммунальные услуги (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, удаление мусора можно рассчитать по нормам или проанализировать бухгалтерские счета ретро-периода);
• *эксплуатационные расходы (обслуживание всех коммуникаций здания, дезинфекция, расходные материалы, кондиционирование - данные рассчитываются аналогично коммунальным услугам);
• *расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с отчислениями в социальные фонды, рассчитывается по рыночным данным о средней заработной плате подобных специалистов);
• *расходы по обеспечению безопасности (рассчитывается по рыночным расценкам аналогичных услуг или по данным о среднерыночной заработной плате специалиста);
• *резерв на замещение.

На оплату услуг по содержанию и управлению офисным центром приходится, в среднем, 30% от валового дохода объекта, а для торговых центров не превышает 20%http://www.restat.ru/article/showarticle/13/.

Прогнозные значения уровня арендных ставок в данных сегментах, рассчитанные на основании результатов ежемесячных экспертных опросов о состояния рынка коммерческой недвижимости относительно 1 квартала 2012 года составили 8% для офисных центров и 4% для торговых центров.http://www.guion.spb.ru/userfiles/prognoz2012_1.pdf

Табл.4-6Чистый операционный доход для офисного объекта

Табл.4-7 Чистый операционный доход для торгового объекта

Нахождение нормы отдачи на капитал

Для инвестора норма отдачи на капитал -- это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. При определении нормы отдачи были приняты во внимание риски, наличие или отсутствие которых связано со следующими факторами:

• *местоположение объекта недвижимости;
• *объем необходимых капиталовложений;
• *экономическая и политическая ситуация в России;
• *состояние рынка аналогичных объектов в регионе.

Для определения нормы отдачи используются различные методы:

• *метод кумулятивного построения;
• *техника альтернативных проектов;
• *экспертный метод (основан на опросе нескольких экспертов);
• *метод САРМ (модель ценообразования финансовых активов);
• *метод рыночной экстракции.

Расчет нормы отдачи на капитал проводился методом экстракции. Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи аналогичных объектов, максимально близких по своим характеристикам к объекту оценки. Данный метод является наиболее надежным и доказательным из вышеперечисленных методов, поскольку отражает процессы, непосредственно происходящие на рынке недвижимости. Далее перечислены основные этапы данного метода.

• 1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными ценами сделок.
• 2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.
• 3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов.

При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:

• *затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;
• *инфляционного удорожания по сложному проценту;
• *удешевления вследствие естественного устаревания;
• *расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).
• *определение нормы отдачи

Цена продажи офисных помещений в бизнес-центре Атлантик Сити 172 тыс. руб./ кв. мhttp://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/office/

Цена продажи торговых помещений в комплексе Пассаж 128 тыс. руб./ кв. м.http://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/torgovye/

Табл.4-8Внутренняя норма отдачи для офисного и торгового объекта

Для выбранного земельного участка

Табл.4-9Чистый операционный доход для офисного объекта

Табл.4-10Чистый операционный доход для торгового объекта

Табл.4-11Внутренняя норма отдачи для офисного и торгового объекта

Расчет стоимости строительства

Расчет стоимости нового строительства осуществляется с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Строительство офисного здания

Характеристика здания: фундаменты железобетонные; каркас сборный железобетонный; стены из пенобетонных панелей и кирпичные; перекрытия и покрытия железобетонные; перегородки кирпичные, шлакобетонные и из стеклоблоков; полы цементные и плиточные; отделка -- штукатурка, окраска масляными составами и частичная облицовка глазурованными плитами; отопление центральное; водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности I. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 21.7руб.http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000137.htm Строительный объем равен 251658м3 как произведение коэффициента застройки 0,6http://base.garant.ru/2305985/, количества этажей (10 этажа), высоту этажа (3м) и площадь земельного участка (13981), индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 - 1.2, индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,2 координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве (kccs.ru). На основе переводных коэффициентов стоимость строительства равна 879435993 руб. С учетом косвенных затрат 20% и прибыли предпринимателя 20%http://www.naibecar.ru/research_message_6263.html стоимость строительства равна 1231210391 руб.

Строительство торгового здания

Характеристика здания: фундаменты железобетонные и бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные, бетонные; перекрытия железобетонные; полы из метлахской плитки, линолеума, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам; имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт; группа капитальности I. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 30 руб. Строительный объем равен 251658м³. На основе переводных коэффициентов стоимость строительства равна 1215810129руб. С учетом косвенных затрат 20% и прибыли предпринимателя 17%http://www.naibecar.ru/research_message_6263.html стоимость строительства равна 1750766586руб.