Материал: Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Анализ рынка коммерческой недвижимости

Обзор коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты офисной, торговой, производственно-складской и гостиничной недвижимости. При этом торговая недвижимость включает площади, используемые под размещение различных услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т. д.

В соответствии с предварительным позиционированием объекта оценки, в настоящем Отчете приводится обзор коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по следующим секторам:

• ? промышленная и складская недвижимость;
• ? офисная недвижимость;
• ? земельные участки.

Общая ситуация. В сегменте коммерческой недвижимости происходит поступательное развитие: доля незанятых площадей снижается, ставки аренды подрастают параллельно с инфляцией. В этом сходятся аналитики всех компаний. Эксперты различных компаний оценивают суммарное предложение качественных офисных площадей примерно в 2 млн. кв. м. Самые скупые оценки - в компании Knigh Frank St-Petersburg (1,65 млн.), щедрее других в этом отношении специалисты управляющей компании Maris / CBRE (2,2 млн.).Все эксперты сходятся также в том, что за минувший год сократилось количество свободных площадей в офисном сегменте (текущий уровень вакансий в компаниях оценивают в 11-13%). При этом эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге отмечают, что рынок офисной недвижимости Петербурга в 2011 году остался «рынком арендатора», а показатели чистого поглощения превысили объем ввода, а также снижение доли вакантных площадей за 2012 год с 19,7 % до 13,5.

Стабильный спрос на офисные помещения, снижение количества вакантных площадей привели к росту арендных ставок. По оценкам аналитиков Maris офисы класса В подорожали на 3-4%. В действующих офисных центрах класса А арендные ставки существенно не менялись.

Текущий уровень заполняемости торговых площадей специалисты оценивают схожим образом - примерно в 96% - что говорит о высокой степени востребованности это вида недвижимости в городе. Не смотря на скромную долю вакантных площадей, быстрого роста ставок в этом сегменте тоже не наблюдается. Торговые места за прошедший год подорожали примерно так же, как и офисы - на 7-10%.

В 2012 году на рынке складов почти не прибавилось (увеличение на уровне 1% от имеющегося объема). Из-за этого заполняемость этих площадей существенно возросла, девелоперы срочно запускали замороженные проекты. На конец 2012 года значения ставок капитализации в Санкт-Петербурге составляют: для офисных объектов высокого класса - 9,5-10 %, для качественных торговых объектов - 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости - 11-11,5%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.

Табл.3-1 Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости в 2012 г.

Развитие сегментов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге происходит неравномерно. Самыми развитыми являются рынки офисной и торговой недвижимости. От них значительно отстает рынок гостиниц и производственно-складских объектов.

Территориальное распределение коммерческих площадей. Территориальное распределение коммерческих площадей сильно зависит от их функции. Офисные помещения, как в бизнес-центрах, так и встроенные, а также гостиничные объекты преимущественно располагаются в центральных районах Санкт-Петербурга - Адмиралтейском, Петроградском, Центральном. Это обусловлено близостью к деловым центрам и объектам туристического назначения.

Крупные торговые комплексы в основном расположены в спальных районах (Приморском, Выборгском, Московском), что определено наличием там больших земельных участков и близостью к основной массе потребителей. Встроенные торговые помещения располагаются преимущественно в центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном).Качественные производственно-складские комплексы тяготеют к основным транспортным коридорам города - Морскому порту Санкт-Петербурга, основному северному коридору (трасса «Скандинавия»), Московскому шоссе (М-10, направление на Москву), Мурманскому шоссе (М-18) и западному коридору (Таллинское шоссе, М-11).

По данным ГУИОН, сдаваемые в аренду встроенные помещения производственно-складского назначения преимущественно располагаются в Выборгском, Невском, Красногвардейском, Фрунзенском и Кировском районах.

Активность рынка. По данным аналитиков Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, на рынке наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте - происходит «смена составов», обусловленная предыдущим кризисом. Со второго полугодия 2012 года наблюдается заметное и достаточно резкое увеличение активности покупателей на рынке за счет физических и юридических лиц, заинтересованных в приобретении сравнительно крупных объектов коммерческой недвижимости (прежде всего, зданий) различного назначения - торгового, офисного, досугово-развлекательного. Такая тенденция во многом обусловлена тем, что Россия и, в частности, Санкт-Петербург в 2011 году окончательно преодолел кризис и вышел на рынок недвижимости на стабильные показатели роста.

С другой стороны, мировую экономику и финансовые рынки продолжает лихорадить в связи с известными событиями в США и Европе. Это порождает у инвесторов определенную неуверенность в завтрашнем дне и достаточно серьезные инфляционные ожидания. В данной ситуации у клиентов появилась мотивация приобретать действующие объекты, которые уже построены и заполнены арендаторами. Такая недвижимость служит инструментом вложения средств и страхования себя от обесценивая денег. Ведь по опыту 2008-2009 годов хорошие качественные объекты, заполненные арендаторами, хоть и показывали некоторое снижение текущих показателей по заполняемости и доходности, но продолжали генерировать денежный поток.

Помимо инвесторов, достаточно заметно активизировались конечные покупатели. Это можно связать как со стабилизацией экономики, так и с процессом перевода в Санкт-Петербург офисов ряда крупных компаний, прежде всего, сырьевого сектора. Очень часто в стратегию таких компаний входит не аренда, а владение недвижимостью. Они нацелены на приобретение современных высококлассных зданий в лучших местах города и готовы заплатить за них соответствующую цену.В 2012 году рынок недвижимости пополнился предложениями. Следствием кризисных явлений стало то, что ряд собственников, по тем или иным обстоятельствам, выставляли свои объекты на продажу. Кроме этого, именно в 2012 году стали продаваться залоговые объекты банков. Банковские структуры подошли к той критической черте, когда необходимо было принимать решение относительно таких активов. И часто оно было в пользу продажи, хотя иногда с существенным дисконтом. Необходимо отметить, что в этой залоговой массе качественные объекты с хорошей локацией и уровнем строительства встречаются редко. Сейчас у покупателей, внимательно отслеживающих текущую ситуацию, есть возможность вступать в переговоры с банками и выкупать данные залоговые активы.

В целом, та активность, которая началась летом 2012 года, уже привела к некоторым знаковым для рынка сделкам. Например: приобретение Jensen Group универмага «Пассаж» в качестве залогового актива, продажа кинотеатра «Колизей», ведение переговоров о продаже торгового центра «Галерея» и еще ряд совершившихся либо открытых сделок с известными в городе зданиями. Данная тенденция осенне-зимнего периода будет продолжаться.

В настоящий момент наблюдается некоторое перераспределение сил в инвестиционном сегменте и девелопменте. Одни компании усиливают свое влияние, другие - сдают позиции либо уходят с рынка, а также появляются новые игроки.

Если в будущем не будет какие-то глобальные финансовые потрясения, то по итогам 2012 года будем наблюдать достаточно уверенный рост рынка - как арендного, так и рынка инвест-сделок.

Табл.3-2.Доходность инвестиций в различные сегменты коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Потребительский рынок. В январе-ноябре 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года оборот розничной торговли в городе увеличился на 8,3%, в области - на 2,7%. Оборот общественного питания в городе возрос на 2,4%, в области - на 7,9%.В январе-ноябре т.г. оборот оптовой торговли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в городе снизился на 10%, в области возрос на 1,7%.

Рынок труда. В октябре 2012 года по сравнению с октябрем 2011 года число замещенных рабочих мест в организациях (без субъектов малого предпринимательства) увеличилось в Санкт-Петербурге на 1,0%, в Ленинградской области - на 0,1%.По данным комитетов по труду и занятости населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области численность официально зарегистрированных безработных с ноября 2011 года по ноябрь 2012 года уменьшилась в городе на 22%, в области - на 16% и составила на конец ноября 2012 года, соответственно, 10,2 и 4,2 тыс. человек. Уровень регистрируемой безработицы на конец ноября 2012 года составил в Санкт-Петербурге 0,4%, в Ленинградской области - 0,5% экономически активного населения, против 0,5%, как по городу, так и по области на конец ноября 2011 года.

Строительство и инвестиции. В январе-ноябре 2012 года объем инвестиций в основной капитал по крупным организациям снизился по Санкт-Петербургу по сравнению с январем-ноябрем прошлого года на 10,0% и составил 176,2 млрд. рублей, по Ленинградской области увеличился на 4,0% и составил 194,1 млрд. рублей. С начала текущего года объем работ по виду деятельности «строительство» по Санкт-Петербургу также снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 6,7% и составил 299,4 млрд. рублей, по Ленинградской области увеличился на 10,1% и составил 101,4 млрд. рублей.

Ввод в действие жилых домов за январь-ноябрь текущего года, как по Санкт-Петербургу, так и по Ленинградской области вырос по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 2,8% и 11,3% соответственно и составил 1778,3 тыс. кв. м жилой площади по Санкт-Петербургу и 894,0 тыс. кв. м. по Ленинградской области. В ноябре т.г. в Санкт-Петербурге введены в действие производственный корпус ООО «Ферромет-Инвест», производственно-складской комплекс ООО «Трейдер», производственно-технический центр по ремонту и продаже автомобилей ООО «Феникс-Моторс», складской комплекс с автостоянкой ЗАО «УНИСТО», склад строительных материалов ЗАО «ГРАН», 1 трансформаторная подстанция, 3 АЗС, дошкольное образовательное учреждение в Пушкинском районе, ресторан в Курортном районе, бизнес-центр в Московском районе, социально-бытовой комплекс в Кировском районе и другие.

В Ленинградской области введены в действие тепличное хозяйство ООО «Вектор», селекционно-семеноводческий центр Управление лесами ЛО, цех по переработке древесины ООО «Паллет-Плюс», 2 котельные в Выборгском и Всеволожском районах,1 АЗС, дошкольное образовательное учреждение и федеральный тренировочный центр (1 этап) во Всеволожском районе и другие.