Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Государственная регистрация прав характеризуется открытостью. Любой человек вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с просьбой представить сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости, т.е. и об обременении жилья. Для этого нужно только предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме. В ответ регистрирующий орган составляет выписку из ЕГРП, где содержится:

1. Описание объекта недвижимости;

2. Зарегистрированные права на него;

3. Ограничение (обременение) прав (т.е. может быть в настоящее время на квартиру наложен арест и ее продавать нельзя под страхом последующего признания договора недействительным);

4. О существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта (т.к. на эту квартиру могут быть два-три претендента).

Услуги по предоставлению информации являются платными, размеры платы и порядок ее взимания установлены постановлением Правительства РФ от 14.12.2004г. № 733.

Новацией законодателя является внесение в ст. 223 п.2 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положений защищающих права добросовестных приобретателей жилых помещений. Так, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст.302 ГК РФ, когда собственник может истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ред. 30.12.2004г.). ФЗ № 127-ФЗ дополнен ст. 31.1 в соответствии с которой, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ».

Чтобы увеличить ответственность сторон за разрыв сделки можно включить в договор купли - продажи (или договор о намерении) пункт о компенсации на случай отказа одной из сторон от заключения основного договора. Обычно эта компенсация равна размеру задатка. Если условия возмещения за нарушенные обязательства не оговариваются, переданная сумма считается авансом. Их размеры определяются по договоренностям сторон и обычно не превышают 10% от суммы сделки. Предварительно договор заверяется у нотариуса или, помимо сторон подписываются свидетелями (ими могут быть и сотрудники риэлторских фирм).

При заключении договора купли - продажи следует выяснить, чего именно хочет продавец: аванса или задатка? Соответственно, необходимый термин должен быть четко прописан в соглашении о намерениях, которые можно подписать перед внесением этих сумм. В чем разница между авансом или задатком? Она выявится лишь в том случае, когда стороны передумают совершить сделку. Так рассмотрим ситуации:

Срок действия соглашения о намерении обычно месяц. Расчеты при купле - продаже квартиры могут производиться через банковскую ячейку. Вначале заключается договор об аренде ячейки с банком. После закладки денег доступ к ячейке имеет только продавец. Доступ открыт на следующих условиях: продавец должен предъявить документ из органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей переход права собственности на квартиру от него, продавца, к покупателю. А ключ от ячейки (в единственном экземпляре остается у покупателя).

Стоимость проведения сделки с использованием сейфовой ячейки складывается из нескольких параметров. Так арендовать сейф придется один или два месяца. Все зависит от расторопности риэлтора. Большинство банков требуют вносить плату заранее за весь срок аренды при подписании договора. Помимо платы за аренду ячейки (стоимостью около 70 долларов в месяц) придется внести залог за ключ. Обычно это стоит 50-100 долларов. И, наконец, большинство банков требуют дополнительную плату за пользование специальным оборудованием для перерасчета и проверки купюр. Перерасчет купюр до 500 купюр некоторые банки осуществляют бесплатно, за большее количество берут от 100 до 300 рублей. Проводка подлинности купюр стоит от 0,2% от суммы.

Некоторые банки представляют аренду сейфа на весьма выгодных условиях - 14 долларов в месяц, но по 10 долларов дополнительно они взимают за каждый приход продавца и покупателя (риэлтора) к ячейке. «При непосредственном контакте покупателя и продавца осуществляющих аренду банковской ячейки на срок явно недостаточный для проведения государственной регистрации при превышении срока покупатель, в отдельных случаях, угрожает продавцу, что на законных основаниях заберет деньги. Этими угрозами он вынуждает платить за «простой».

Другой вариант «мошенник подделывает договор купли - продажи и свидетельство о регистрации и забирает деньги из ячейки, пока покупатель квартиры еще ждет окончания регистрации. И еще не факт, закончиться ли она успешно», отмечает Л.А. Симененко Симененко Л.А. Как выгодно купить, продать квартиру, дом, дачу. Ростов на Дону, «Феникс», 2001, с. 42..

Можно прибегнуть и к посредничеству нотариуса, которые весьма неохотно соглашаются на такого рода сотрудничество. У нотариуса открывают депозитный счет, и квитанция оказывается в руках у того, кто внес деньги (т.е. у покупателя). Эту услугу нотариус регистрирует в реестре по ведению нотариальных действий. Пока сделка по купле - продаже квартиры не будет зарегистрирована, продавец квартиры денег получать не сможет. Эта процедура обойдется в 0,5% от внесенной покупателем суммы.

После завершения сделки продавец и покупатель подписывают в двух экземплярах передаточный акт на квартиру. Содержание должно быть примерно следующим: «Покупатель Ф.И.О. принял товар (квартиру), согласно договору в надлежащем состоянии. Претензий у сторон нет.»

Если стороны включили в договор купли - продажи условие о передаточном акте, то в этом случае он будет являться приложением к договору. В соответствии с данным актом будет происходить процедура передачи помещения покупателю. Может быть предусмотрен порядок оплаты.

Обязанность продавца по передаче помещения считается выполненной с момента подписания сторонами передаточного акта. Стороны также вправе непосредственно включить в сам договор положение о передаче недвижимости, тогда с момента заключения договора недвижимости считается переданной покупателю и составление отдельного передаточного акта не требуется.

13.3. Оборот земельных участков и прав на них

Вовлечение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности не нее вызвало необходимость развития гражданско - правовых элементов при регулировании земельных отношений. Это привело к появлению главы 17 ГК РФ и соответствующих норм ГК РФ, допускающих оборот земель в различных формах.

Земельный кодекс РФ вел специальную главу, посвященную возникновению прав на землю, которая открывается ст. 25 ЗК РФ об основаниях возникновения этих прав. По существу она носит отсылочный характер, указывая, что права на земельные участки, предусмотренные гл. 3 и 4 ЗК РФ возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Отсутствие в ЗК РФ оснований возникновения прав на землю негативно отражается негативно на работе правоприменительных органов. Это объясняется тем, что не все перечисленные в ст. 8 ГК РФ основания возникновения гражданских прав могут относиться к возникновению прав на землю. Касаясь данной проблемы, Н.А. Сыроедов отмечает «в соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают, например, вследствие причинения вреда другому лицу, неосновательного обогащения, в результате создания произведения науки и т. д. Такого рода юридические факты не подходят в качестве оснований возникновения земельных прав». Сыроедов Н.А. Возникновение прав на землю// Государство и право № 10, 2004, с. 65-72

Исходя из положений ст. 8 ГК РФ и ЗК РФ в качестве оснований, возникновение прав на земельные участки являются:

1) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований, возникновения прав на землю;

2) договоры и другие сделки, предусмотренные законом;

3) приобретение земельного участка по основаниям, установленным законом (в частности переход прав на земельный участок при переходе прав собственности на расположенном на нем строении, сооружения);

4) судебное решение, установившее право на земельный участок.

Следует признать, что вступление в силу Земельного кодекса РФ внесло серьезные коррективы в практику земельных отношений. «Так законодатель, закрепив на уровне ГК РФ (п.2 ст.3) приоритет гражданского законодательства над другими законами, а на уровне ЗК РФ (п.1 ст.2 и п.3 ст.3) - приоритет земельного законодательства в регулировании одних и тех же имущественных отношений, затруднил практическое применение норм действующего законодательства», указывает Т.И. Хмелева Хмелева Т.И. Основные коллизии гражданского и земельного законодательства в вопросах распоряжения собственностью// Закон № 11, 2005, с. 28-33. .

Она полагает, что при преодолении коллизий следует руководствоваться мнением Ф.Х. Андиханова, что «при соотношении норм земельного и гражданского права важно признать, что они при регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждое из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции» Андиханов Ф.К. Соотношение норм гражданского и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли// Государство и право, 2001, № 13, с. 34.

Касаясь оборота земельных участков, следует признать, что он состоит из совершения гражданско-правовых сделок создающих гражданско-правовой режим этого главного объекта недвижимости. Самым распространенным видом оборота земельных участков следует признать их куплю-продажу.

В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.03г. указано на недопустимость произвольного вмешательства государства и его органов в частные дела. Так, если стороны решили заключить договор купли-продажи земельного участка, то суд, в отсутствие законодательно-установительных критериев, не имеет права «навязывать им другую сделку». Такое вмешательство должно рассматриваться как произвольное, а права, гарантированные ч.1 ст. 23 Конституции РФ, подвергшимися чрезмерному ограничению в свете требований ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земельного участка, собственник, выступающий в роли продавца и покупатель (или уполномоченное им лицо, которым может быть и риэлтор) оформляют договор купли-продажи (купчую). Договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель.

Так, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается изменение их целевого назначения.

В данном Федеральном законе дано определение дачного земельного участка. Это - участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, сооружения хозяйственных строений и сооружений и правом выращивания сельскохозяйственных культур. Собрание Законодательства РФ. 1998, № 16, с. 1801

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, гласит ст. 552 ГК РФ. Согласно ч. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, строения находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отмечено, что «сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение земельного участка, без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными». Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3 кв. 2003 г.// Бюллетень В.С. РФ, № 2, 2004, с. 29

В судебной практике имелись случаи, когда суды ссылались на эту норму, признают сделки ничтожными по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствовали здания, строения, сооружения. Такую практику следует признать неправомерной. Следует учесть, что из названия статьи «переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения» видна цель обеспечения перехода к новому собственнику здания, сооружения, строения права на земельный участок, на котором они расположены.