Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Запрещая отчуждение земельного участка, без одновременного отчуждения самого здания, законодатель не запрещает отчуждения другой части земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, свободного от застройки. Иной подход противоречил бы требованиям п.1 ст.260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, поскольку, соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в нем.

Таким образом, продавец, который является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость передает покупателю или право собственности либо предоставляет право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, при продаже этой недвижимости.

Согласно п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Следует иметь в виду, что в Земельном кодексе установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного (бессрочного) пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен в ст. 20 ЗК РФ.

При этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения ЗК вообще не допускает. В связи с этим И.А. Емелькина делает выводы:

«1. При отчуждении зданий, строений, сооружений возникновение прав на землю у приобретателя зависит от его правосубъектности.

2. Если покупатель недвижимости относится к числу лиц, указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, он обязан оформить право аренды либо право собственности на землю (то есть к нему переходит право постоянного (бессрочного) пользования участком).

Одновременно, отмечает она, возникают следующие вопросы:

1. Поскольку согласно п.1 ст. 21 ЗК РФ предоставление права пожизненного наследуемого владения не допускается, то какое право возникает у покупателя здания, строения, сооружения, расположенных на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения?

2. Какова форма, порядок, содержание и сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или собственности при продаже зданий, строений, сооружений лицом, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ?» Емелькина И.А. Вопросы оборота земельных участков и права на них// Закон № 11, 2005, с. 23-27 На эти вопросы четких ответов нет.

Ранее нами отмечалось, что срок переоформления юридическими лицами права на постоянное бессрочное пользование земельными участками Федеральным законом №20 от 31.12.05г. продлен до 1 января 2008г. Конституция РФ гарантирует защиту не только права собственности, но и вещных прав к которым относится право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя «своим имуществом» и как таковой не может быть изъят иначе как на основании судебного решения при условии предварительного и равноценного возмещения. Это нашло свое подтверждение в Определении Конституционного Суда от 25 декабря 2003г. №512-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного собрания Нижегородской области о проверке конституционности положений абзаца первого п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, установив , что положение абзаца 1 п.2 ст.3 Вводного закона не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а поэтому не могут рассматриваться как допускающие внесудебный порядок лишения имущества «национализацией». После 1 января 2008г. никто не может обязать юридических лиц заключать договоры аренды или приобретать земельные участки в собственность. Отказавшись от права постоянного бессрочного пользования землей организация может только по своему собственному волеизъявлению.

Ограниченный круг оснований, при которых возможно стать субъектом права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, в полной мере относится и к возникновению прав на землю при смене собственника недвижимости.

Тождественность прав на землю прежнего и нового собственника недвижимости, по мнению Г. Эйриян, реализуется, если: «земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве постоянного (бессрочного) пользования, то только при переходе недвижимости к субъектам, перечисленным в п.1 ст.20 ЗК РФ, по любому основанию:

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве пожизненного наследуемого владения, но только в случае перехода недвижимости к гражданину и только в порядке наследования;

- земельный участок, занятый недвижимостью, используется на праве аренды, то во всех случаях, кроме перехода недвижимости к субъектам права постоянного (бессрочного) пользования п.1 ст.20 ЗК РФ. В данной ситуации право аренды подлежит прекращению, а возникает право постоянного (бессрочного) пользования.

Г. Эйриян указывает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает:

«1) право аренды на соответствующий земельный участок независимо от того, на каком праве использовал земельный участок прежний собственник недвижимости, за указанными исключениями;

2) право собственности путем выкупа земельного участка». Эйриян Г. Переход права на земельный участок при переходе права на здание, строение, сооружение// Хозяйство и право. 2004

14.4 Особенности купли-продажи земельных участков

Подход, согласно которому выбор вида права принадлежит собственнику недвижимости, получил широко распространение в судебно-арбитражной практике. Так, в Постановлении ВАС РФ от 17.0804г. №4345/04, указано, что исходя из ч.1 ст.36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка.

Указанная проблема отчасти получила освещение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.05г. №11, где в п.4 отмечено, что «когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, и соответствующий исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления не направляет заявителю сообщения о заключении договора аренды, собственник объекта может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий этих органов незаконными.

Полагаем, заслуживает предложение Е.В. Ельниковой, что для полного устранения разночтений в целях достижения унификации правоприменения следует внести изменения в ст.36 ЗК РФ, дополнив ее указанием на возможность выбора приобретенного права на земельный участок собственником аренды и сформулировать абз 2п. ст.ЗК РФ в следующей редакции. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений, строений в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством. Аналогичные изменения следует внести в п.3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливает порядок приобретения прав собственности объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке. Ельникова Е.В. Вопросы правового регулирования недвижимости// Юрист, №9, 2006, С.39-45.

Следует иметь в виду, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выходе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Ответчиком по указанным выше искам является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице уполномоченного органа.

Земельный кодекс устанавливает гарантии прав покупателя при предоставлении ему продавцом заведомо ложной информации:

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли - продажи земельного участка, следует руководствоваться тем, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. Согласно ст. 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре, согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст.317 ГК РФ).

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст. 424 ГК РФ).

Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором (ч.2 ст. 555 ГК РФ).

Согласно «Закона о введении в действие Земельного кодекса при продаже в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяются установленная минимальная ставка земельного налога. Это правило не относится к продаже земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности.

Определяя цену земельного участка по договору купли - продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную форму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Положение Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по такому договору не применяется (п.9 постановления Пленума №11).

Земельным законодательством РФ предусматривается следующий механизм оценки земельных участков:

1. Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Председатель и члены оценочной комиссии должны быть компетентными и обладать опытом оценки земельных участков и связанных с ним объектов недвижимости.

2. Оценочная комиссия готовит заключение о цене застроенных и незастроенных земельных участков, а также о правах на земельный участок, если эти сведения запрашиваются собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, компетентными органами, судами и другими лицами. Собственники, пользователи земли предоставляют оценочной комиссии необходимые документы и сведения для проведения оценки.

3. Основой определения цены конкретных земельных участков служат рыночные цены. Для установления цены используется сравнительная оценка по аналогии с известным земельным участком или оценка по доходности земельного участка.

4. Оценочная комиссия осуществляет ведение и сбор информации о ценах на земельные участки и связанные с ним объекты недвижимости на основе поступающих в органы государственной регистрации прав на земельный участок договоров купли - продажи. Полученная информация накапливается в банке данных и наносится на карту. По этим данным ежегодно определяется среднетерриториальная цена земельных участков. Комиссия составляет сборник среднетерриториальных цен земельных участков, который передается органам налоговой инспекции в целях контроля налогообложения и публикуется для информирования населения.