Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Пособие для риэлтора

Самара, 2006 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ГЛАВА 1. Риэлторская деятельность

1.1 Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности

1.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости

1.3. Реклама

1.4. Субъекты риэлторской деятельности и их должностные обязанности

1.5. Доверенность. Виды, общие правила оформления

1.6. Права и обязанности потребителя риэлторских услуг

1.7. Защита интересов клиента

1.8. Страховая деятельность риэлтора

1.9. Правовая форма риэлторской деятельности

ГЛАВА 2. Недвижимое имущество

2. 1. Понятие и виды недвижимого имущества

2.2. Правовой статус недвижимого имущества

2.3. Недействительность сделок с недвижимостью

2. 4. Понятия и виды сделок с недвижимостью

2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

ГЛАВА 3 Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним

3.1. Общие положения

3.2. Порядок государственной регистрации

3.3.Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

Правила оформления титульного листа и разделов технического паспорта

ГЛАВА 4 Аренда недвижимости

4.1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений

4.2. Права и обязанности сторон

ГЛАВА 5. Долевое участие в жилищном строительстве

Долевое участие в жилищном строительстве

ГЛАВА 6. Рента

6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением

6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением

ГЛАВА 7 Наследование недвижимости

7.1. Понятие наследования, принятие наследства

7.2. Восстановление срока для принятия наследства

7.3. Субъекты наследственного правопреемства

7.4. Наследование по закону и завещанию

7.5. Пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу

7.6. Некоторые особенности наследования отдельных видов недвижимости

7.7. Налог на наследство и дарение

ГЛАВА 8 Ипотека (залог) недвижимости

8.1. Правовое регулирование института ипотеки

ГЛАВА 9 Дарение недвижимости

9.1. Общие положения

9.2. Форма договора дарения недвижимого имущества

9.3. Стороны договора дарения

ГЛАВА 10 Договор найма жилого помещения (основные вопросы)

10.1. Предоставление жилого помещения по договорам социального найма

10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон

10.3. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма и выселение граждан

10.4. Обмен жилых помещений

10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма

10.6. Принудительный обмен жилой площади

10.7. Временные жильцы

10.8. Поднаем жилого помещения

10.9. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

10.10. Переустройство и переоборудование жилого помещения

ГЛАВА 11 Договор коммерческого найма

11.1. Коммерческий наём

11.2. Правовой статус собственника и иных, проживающих в принадлежащих ему жилых помещениях, граждан

11.3 Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд

11.4. Мена недвижимости

ГЛАВА 12 Приватизация

12.1. Общие положения. Приватизация государственного и муниципального имущества

12.2. Приватизация жилых помещений

ГЛАВА 13. Договор купли-продажи недвижимости

13.1. Общие положения

13.2. Особенности продажи жилых помещений

13.3. Оборот земельных участков и прав на них

13.4. Особенности купли-продажи земельных участков

13.5. особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

Библиография

Глава I. Риэлторская деятельность

1.1 Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности

недвижимое имущество аренда ипотека дарение

История показывает, что в дореволюционной России операции с недвижимым имуществом, по сути, не отличались от нынешних. Недвижимость продавали и покупали, сдавали в аренду, закладывали. Владельцы могли действовать самостоятельно, используя свои знакомства или подавая объявления в периодические издания. Лицам, плохо ориентирующимся на рынке недвижимости, предлагали свои услуги посредники - комиссионерские конторы, прообразы современных риэлторских фирм. Они возникли в первую очередь как посреднические организации в сфере торговли промышленными и продовольственными товарами, а уже потом стали заниматься операциями с недвижимостью.

Постепенно профессия торгового посредника-комиссионера становилась все более престижной. Появилось много руководств по организации такого вида деятельности, прославляющих «почтенную профессию» и сулящих «вечный заработок». Считалось, что человек, обладающий хотя бы небольшим капиталом и не очень ленивый, независимо от возраста, пола и социальной принадлежности, мог завести свое дело. Известно, что одна из первых справочно-комиссионерских контор появилась в Санкт-Петербурге в 1880 году и с самого начала осуществляла операции с недвижимостью. Это было время, когда в городе проблема с жильем ощущалась особенно остро. Контора осуществляла посреднические операции по сдаче и найму жилья. Постепенно накопив сведения о продаваемых объектах недвижимости, она принялась вовсю ими торговать. За совершение операции взимались 2% от общей стоимости объекта продажи - как с продавца, так и с покупателя, но только в случае, если сделка состоялась. Продавец недвижимости оплачивал корреспондентские расходы и расходы на размещение информации в СМИ. Покупателю сведения о выставленных на продажу объектах предоставлялись бесплатно.

Большое значение придавалось рекламе. Многие столичные и провинциальные издания пестрели заголовками: «Редкий случай!», «Очень дешево!» и «Желаю купить». С 1907 по 1914 год выходила специальная газета «Сборник спроса и предложения», печатавшая сведения о недвижимости всей России без указания точного адреса и фамилии владельца. Указывались только район в Петербурге, название пригорода или другого города. Подробно описывался объект, указывались размер земельного участка и сумма долга, если он был заложен. Заканчивалось объявление словами: «Более подробно узнать в конторе».

Однако, как и сегодня, многие предпочитали действовать самостоятельно, без посредников. Такие люди размещали свои объявления в массовых журналах и газетах: «Санкт-Петербургские ведомости», «Деловой Петербург», «Биржевые ведомости». Зачастую объявления эти заканчивались словами: «Комиссионеров просят не приходить». Оказалось, что, несмотря не пропаганду «почтенной профессии», в глазах обывателей комиссионеры по торговле недвижимостью были просто спекулянтами, наживающимися на чужом добре. Развеять этот стереотип, пожалуй, - не такое уж простое дело и для современных риэлторов...

В отношении одной из профессий говорится: «Пока есть волосы - будут нужны парикмахеры». Безусловно, пока есть воры - нужны будут полицейские, пока живы люди, нужны будут пекари, и, конечно же, пока люди живут в домах, специалисты по недвижимости будут востребованы на рынке труда.

Наверное, многие вспоминают о подвигах Геракла или о приключениях Ясона, чьи похождения стали сюжетами древнегреческих мифов. Мифы существуют и в наш просвещенный век.

Миф первый: агент по недвижимости - это навязчивый молодой человек, пристающий к прохожим на улице. Этот миф возник потому, что многие связывают риэлторство с мошенничеством.

Не секрет, что на рынке жилья, в том числе среди риэлторов, активно действует криминал. Цена сделки по купле-продаже жилья и другой недвижимости в зависимости от площади, этажа, планировки, района, иных условий может составить от нескольких десятков до многих миллионов рублей.

Используя правовую неосведомленность граждан, мошенники заключают соглашения с гражданами об отчуждении на крайне невыгодных для них условиях и даже лишают их законного жилища без каких-либо денежных компенсаций. Известно, что даже работающие в правовом поле риэлторы часто свои правоотношения с клиентом оформляют в виде агентского договора с собственной минимальной нечеткой ответственностью.

Но, как говорится, частности не должны заслонять основного, а в нашем исследовании, что риэлторство - это серьезный бизнес, имеющий право на существование.

Причем, как показала практика, любая афера с недвижимостью обязательно сопровождается хотя бы одной новой (свежеиспеченной) фирмой. Поэтому больше доверия вызывают фирмы, созданные до февраля 2002 г., имеющие лицензии…

Следует поинтересоваться выпиской из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц (ЕГРЮЛ). Эту выписку можно получить в налоговой инспекции самостоятельно (обычно - в течении недели). Как гласит один из законов Паркинсона: «хотите узнать реальное положение дел в фирме - посетите ее туалет». Поэтому ни в коем случае нельзя иметь дело с компанией, которая продает объекты по нереально низкой цене, не имеет «истории» работы на рынке и требует расчет наличными.

Следует учитывать, что агентства недвижимости - это серьезные компании, состоящие из нескольких подразделений: отдела вторичного жилья, отдела коммерческой недвижимости, аренды, продажи новостроек, продажи элитного жилья, отдела загородной недвижимости. Конечно, все эти структуры есть только в крупных компаниях. От 70% до 90% от общего числа всех сотрудников составляют агенты по недвижимости. Их работа очень отличается в зависимости от сферы деятельности. В то же время крупные агентства недвижимости проводят жесткую политику как в отношении клиентов, так и в отношении партеров по сделке. У них довольно жесткие условия с постоянным референом «не хотите - не покупайте, придут другие, а делать вы будете так, как нам надо» Шебалин В.Г., Самохина О.К., Шамонова Е.Г., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. М. 2006. «Омега-Л». С.21..

Агент, занимающийся вторичным рынком жилья, работает с частными лицами. В его обязанности входит поиск клиентов, установление контакта с противоположной заинтересованной стороной, и результатом его усилий должна быть сделка. Он присутствует на каждом этапе - от осмотра квартиры, оформления документов до совершения сделки и заключения акта передачи. Агенту приходиться общаться с очень разными людьми, которые, приняв решение о покупке или продаже квартиры, порой не знают, чего же они хотят в самом деле. От его умения выслушать, понять, сопереживать, уговорить, подбодрить, разрешить между разъезжающимися родственниками конфликт, напрямую зависит результат, поэтому наибольшего успеха в этой сфере добиваются люди, ориентированные на общение.

Работа агента по нежилой недвижимости несколько отличается. Ему тоже приходится много встречаться с людьми. Но в роли клиентов здесь выступают юридические лица, поэтому отношения между агентом и сотрудниками компании, обратившейся к услугам агентства, устанавливаются более формальные, и требования, предъявляемые к складу, магазину или офису, формулируются четко и конкретно. Не говоря уже о том, то агент, занимающийся коммерческой недвижимостью, работает совсем с другим пакетом юридических документов.

Особая тема - новостройки. Ими занимаются так называемые девелоперские фирмы.

Часть сотрудников отделов новостроек работает только с корпоративными клиентами. Они добывают те самые квартиры, которые потом выставляют на продажу у строителей или организаций, получивших их по взаимозачетам.

Другая часть трудится непосредственно на «объекте». Так называются дома, построенные недавно на окраинах Москвы, Петербурга и других городов. Задача у этих агентов очень сложная. Им нужно уговорить покупателя купить квартиру именно в их агентстве в условиях жесткой конкуренции, когда на объекте работают несколько компаний, и при равных ценах и качестве товара - квартиры. Тем более, с 1 октября 2005г. вступили в силу нормы исключительного представления земельных участков для жилищного строительства на открытых аукционах. В то же время с кого застройщики будут требовать готовые площадки не ясно. До принятия данных норм муниципалитет по заявке потенциального застройщика подбирал земельный участок и путем выпуска постановления (выбора земельного участка) зарезервировал его на три года за просителем. Солидные фирмы «набрали» земли под строительство на многие годы вперед и на аукционе им делать нечего. Многие полагают, что это удар по девелопменту.

Миф второй: свободный график работы.

Трудно сказать, что у агентов по недвижимости свободный график работы. Точнее было бы сказать, что они имеют возможность самостоятельно определять свой режим работы. Самые успешные агенты трудятся с 8 утра до 9 вечера без выходных. Но в риэлторском бизнесе, действительно, каждый человек сам определяет свою нагрузку в зависимости от своих материальных запросов. Однако все агенты обязаны один день, часто это раз в неделю, дежурить в офисе на телефоне и отвечать на звонки потенциальных клиентов, откликнувшихся на рекламные объявления. Также раз в неделю, а в некоторых компаниях и чаще, происходят встречи агентов с руководителями звеньев или отделов. На этих планерках обсуждается текущая работа по сделкам и договорам, разбираются какие-то ситуации, решаются организационные вопросы. Кроме того, каждый агент отчитывается перед своим непосредственным начальником о своей деятельности.

Миф третий: агентами по недвижимости становятся неудачники.

Существует точка зрения, что в риэлторский бизнес приходят от безысходности люди, которые не смогли найти применения своим силам и знаниям в других сферах. Безусловно, есть агенты по недвижимости, которые в прошлом были врачами, сотрудниками НИИ и библиотекарями. Но, скорее, этот факт говорит в их пользу. Поняв, часто уже в солидном возрасте, что их труд оценивается не так, как им хотелось бы, они смогли изменить свою жизнь. Неудачник не может заниматься риэлторским бизнесом, потому что он никогда не совершит сделку. Никто не доверит ноющему, неуверенному в себе человеку решение такого важного вопроса, как, например, покупка квартиры.