Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

5. В случае продажи земельного участка по более высокой цене доход, полученный сверх среднетерриториальной цены земельного участка, поступает в соответствующий бюджет.

Городская территория должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное производство, а использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы. Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (ч.3 ст. 55 ГК РФ).

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Недействительными являются условия договора купли-продажи земельного участка, которые:

- устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу имущества в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются и к договору мены земельных участков.

Заключив договор купли-продажи покупатель должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок.

Переоформление прав на земельный участок условно можно разделить на следующие этапы:

- подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность;

- принятием органом государственной власти и местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка.

До оформления прав на земельный участок новый собственник является законным землепользователем и отсутствие правоустанавливающих документов не является земельным правонарушением.

13.5. Особенности купли - продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения

Под оборотом ст. 1 Закона понимает только совершение сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, но не реализацию правомочий собственника по владению и пользованием имуществом.

В силу п.1 ст.1 Федерального закона от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» под оборотом земель сельскохозяйственного назначения понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение им прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения ее доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Данный закон исключил из числа принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения следующий принцип: предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе, в случаях, установленных федеральными законами. Этим устранено противоречие с Земельным кодексом, в котором представление земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам за плату в число принципов земельного законодательства не входит.

Основной особенностью регулирования договоров купли - продажи сельскохозяйственных земельных участков является закрепление в законодательстве преимущественного права органов государственной власти субъекта Федерации или органов местного самоуправления на приобретение продаваемого участка.

Договорно - правовой режим купли - продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от формы собственности субъективного состава, целевого режима их использования и других факторов. С учетом этих факторов В.Е. Лукьяненко выделяет следующие разновидности купли - продажи земельных участков:

«а) купли - продажи земельных участков, которые уже находятся в частной собственности крестьянских (фермерских) хозяйств, сельскохозяйственных коммерческих организаций;

б) купля - продажа земельных долей или земельных участков, принадлежащих гражданам на праве общей долевой собственности;

в) купля - продажа земельных участков для создания крестьянского (фермерского) хозяйства или расширения его деятельности;

г) отчуждение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах) с последующим оформлением договора купли - продажи;

д) выкупной договор». Лукьяненко В.Е. Земельный участок: купля-продажа// Закон № 8, 2004, с. 121-123

До принятия Федерального закона № 87-ФЗ от 18 июля 2005 года, собственник - продавец должен был выполнить две основные обязанности:

а) известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора;

б) вручить извещение органу под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении. Извещение всегда должно было быть в письменной форме.

Если субъект Федерации или муниципальное образование отказывалось от покупки либо не уведомляли продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течении месяца со дня поступления извещения, то в этом случае продавец был вправе в течении года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.

В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Федерации или муниципальное образование имели право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке передаче им прав и обязанностей покупателя.

Статья 12 Федерального закона «Об обороте сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что к сделкам в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ, согласно которых, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектах Федерации, о намерении продать долю третьему лицу. Извещение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей долевой собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения такого участка, доля в праве общей долевой собственности на который предложена для продажи.

В то же время, следует отметить, что ограничение права собственника на свободное распоряжение долей в праве общей долевой собственности противоречит ст. 8 и ч.2 ст.36 Конституции РФ, принципу участия государства в гражданском обороте на равных с физическими и юридическими лицами, затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей стоимости на земельный участок при возмездном его отчуждении.

Сохранив право имущественной покупки доли в праве общей собственности для государственных и муниципальных органов в Федеральном законе, в новой редакции, отражено, что таким правом обладают и другие участники долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, что оправдано с точки зрения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 77 ЗК РФ) и необходимости поддержки деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций, уже используемых соответствующий земельный участок.

В качестве стимула добросовестного поведения таких собственников, а также в целях стабильности гражданского оборота (законодатель включил в абзац 1 п. 1 ст. 5 Закона, следующую норму: «В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков, имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей».

Пункт 3 ст. 5 Закона изложен в следующей редакции: « В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации, или должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности».

Новая редакция п.2 ст.8 Закона приводит конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывая, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. «Новая редакция п.4 ст.8 Закона именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сроки не влекут правовых последствий с момента их совершения являются недействительными независимо от решения суда… Приведенные изменения можно признать ошибкой законодателя, указывает И.Илюшихин «Дело в том, что признание сделки недействительной повлечет отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу, в связи с чем он будет вынужден заключать договор купли-продажи с соблюдением всех установленных законом стадий. Параграф 2 главы 9 признание сделок недействительными является следствие пороков воли, волеизъявления сторон, формы и содержания сделки, а не порядка уведомления, считает он» Ильюшихин И. Обзорный комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»// Хозяйство и право, № 12,2005, с. 3-19.

Согласно п.1 ст.10 Закона «Об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения» земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представляются гражданам и юридическим лицам в собственность только в порядке продажи на торгах (конкурсах, аукционах). Организация проведения торгов осуществляется по правилам, установленным в ст. 38 ЗК РФ, что по мнению Лукьяненко В.Е. противоречит правилам ст. 217 ГК РФ, которая устанавливает способ передачи государственного или муниципального имущества в «частные руки» - только в форме приватизации. Лукьяненко В.Е. там же с. 122 В то же время, согласно Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» в редакции от 18 июля 2005 года к способам приватизации государственного и муниципального имущества относится их продажа на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения и т.д. Ст. 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»// Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 4 ст. 2511 в ред. Федеральных законов: от 27.02.2003, от 9.05.2005, 18. 06.2005, 18.07.2005.

Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков» утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды.

В.Е. Лукьяненко указывает, что «в них не предусмотрен судебный порядок проверки законности решений организаторов торгов». Более того, отмечает он, «в п. 8 Правил говорится, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Такой срок явно недостаточен для приватизации земельных участков, т.к. заявителю-претенденту может быть отказано по различным «техническим» основаниям, которые устранить в «отведенное» время он не в состоянии. В результате Правила сделали торги не открытыми, а «закрытыми» Лукьяненко В.Е. Земельный участок: купля-продажа// Закон № 8, 2004, с. 121-123.

Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.