Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

2) Цена договора. При отсутствии в договоре указанного условия, он считается не согласованным сторонами, и следовательно - закон предъявляет особые требования к порядку определяющему цену на недвижимость. При продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. При определении цены объекта стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков.

«Не секрет, что нередко в договоре купли - продажи, в целях снижения сумм обязательных платежей, цена продаваемого жилья указывается исходя из его инвентаризационной стоимости, которая во много раз меньше рыночной стоимости жилого помещения и той действительной суммы, о которой стороны между собой фактически договорились. Такая уловка чревата тем, что в случае возникновения спора по поводу исполнения договора будет приниматься только цифра, указанная в договоре», указывает А. Стефанова Стефанова А. Жилье, как грамотно распорядиться. Спб, 2005, с. 36. Цена договора может быть определена как в рублях, так и в иностранной валюте, но необходимо определить курс перевода ее в рубли, поскольку оплата все равно должна состояться в рублях. Цена может быть определена за весь объект, а может и за один квадратный метр. В таких случаях полная цена образуется путем умножения количества квадратных метров на цену одного квадратного метра. Кроме того, если расхождение между оценочной стоимостью и ценой, указанной в договоре состоит больше, то налоговые органы могут усмотреть в сделке наличие скрытого дохода и принять соответствующие меры.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В.В. Витрянский полагает, что в указанный перечень должны включаться:

а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 69 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК);

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора. В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ и поправкам в ст. 292 Гражданского кодекса переход права собственности на жилое помещение в момент продажи означает, что бывший супруг либо члены семьи прежнего собственника этим помещением больше пользоваться не могут и у нового владельца не должно быть проблем. Однако ситуация не так проста, т.к. имеются противоречия между ГК и ЖК и другими нормативными актами. Покупателю не следует соглашаться с продавцом, что бывший супруг либо член семьи, состоящий на регистрационном учете, потерял право пользования квартирой с момента юридического оформления сделки. По действующему законодательству, снятие с регистрационного учета возможно лишь по личному заявлению или по решению суда. Это вынуждает покупателя обязательно предусмотреть в договоре купли - продажи указание на обязанность лиц, состоящих на регистрационном учете, сняться с него в течении срока, установленного договором. Законную силу будут иметь и нотариально заверенные заявления продавца и членов его семьи об обязательстве снятся с учета. При этом покупателю следует учесть отсутствие судебной практики по новому ЖК РФ и соответствующих этому разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и того, что в ст. 558 ГК РФ, предусматривающую необходимость указать лиц, сохраняющих право пользования, соответствующая поправка не внесена. Касаясь прав несовершеннолетних на жилье, следует иметь в виду, что с 2005 года ст. 292 ГК РФ звучит следующим образом: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М, «Омега-Л», 2006, с. 109 Соответственно в новой редакции из указанной нормы исключено предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилым помещением, в которых проживают несовершеннолетние. Если собственником жилого помещения является ребенок, то имущественные права регулируются ст. 60 Семейного кодекса, где отмечено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. В свою очередь ст. 37 ГК РФ устанавливает, что сделки влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав необходимо совершать с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Таким образом, для оформления отказа ребенка от преимущественного права покупки комнаты, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Это делают родители ребенка. Поэтому в такой ситуации родителям следует отправить уведомление о продаже не только соседям, но и в органы опеки и попечительства (РОНО). Когда отправляется уведомление по почте (с уведомлением о вручении) что продается жилая площадь с указанием цены и других условий продажи, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ установлен месячный срок для получения ответа. По истечении месяца можно продавать жилую площадь любому лицу, с соблюдением тех условий, которые были предусмотрены в уведомлении.

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева категорически заявляют, что «не соответствуют законодательству договора, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель не может требовать выписки иных лиц, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК)». Пискунова М.Г., Киндеева Е. А. Недвижимость: права и сделки. 2 издание. М, «Юрайт», 2006, с. 158-159

Таким образом, при заключении сделки купли - продажи жилого помещения лучше отдавать предпочтение объектам свободным от зарегистрированных лиц и где собственником является несовершеннолетний. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее регистрации (ст. 558 ГК РФ).

При продаже жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- во-первых, соразмерно уменьшения покупной цены;

- во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

- в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без соразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

К существенным нарушениям требования к качеству жилого помещения можно отнести, например, излишнюю влажность, затемненность, промерзание стен.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ст. 42.6 ЖК). Порядок и условия реализации правила о преимущественном праве покупки закреплены в ст. 250 ГК РФ смысл их заключается в следующем: при намерении продавца (собственника комнаты) продать свое имущество постороннему лицу он обязан известить о данном обстоятельстве остальных собственников, причем обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий, на которых он его продает. Если остальные собственники откажутся от покупки на данных условиях или не приобретут продаваемое имущество в течении месяца, продавец вправе продать свое имущество любому лицу. Более детально процедура по соблюдению продавцом преимущественного права покупки закреплены в ст. 24 Федерального закона от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004г.). Для регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности к постороннему лицу необходим документ, подтверждающий, что продавец доли (комнат) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату с указанием цены и других условий, на которых ее продает).

Как правило, указывает О. Кузнецова, данное извещение осуществляется в порядке ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4402-1 (в ред. от 2 ноября 2004г.) «Нотариус может передать заявление граждан или юридических лиц другим гражданам или юридическим лицам. Заявление предоставляется нотариусу не менее чем в 2-х экземплярах, один из которых он посылает по почте с обратным уведомлением о вручении или лично передает адресату под расписку, а другой оставляет у себя. По просьбе лица, подавшего заявление, нотариус выдает свидетельство о передаче заявления с указанием времени получения заявления и направление лицу, указанному в заявлении, а также его содержание» Кузнецова О. Жилье// Домашний адвокат, № 10, 2005, с. 25. Законодатель полагает, что п.6 ст. 42 ЖК РФ защищает не только интересы собственника - владельца комнаты в коммуналке, но и его соседей. Жилищный кодекс, в сущности, закрепил действующую судебную практику, по которой приоритетное право улучшить свои жилищные условия в первую очередь получают жильцы той же коммунальной квартиры. Продажа комнаты в коммунальной квартире с нарушением прав преимущественной покупки соседей не влечет недействительности сделки, то есть не лишает ее юридической силы, но дает право этим соседям в течении 3-х месяцев в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по закрепленному договору, оплатив указанную в договоре цену за эту комнату. Право преимущественной покупки при продаже комнаты в коммунальных квартирах имеет свои плюсы и минусы. Плюс такого решения в том, что в результате таким не обременительным для государства способом будут постепенно ликвидироваться коммунальные квартиры. Минус для владельца квартиры - он не может продать ее, не согласовав с соседями «на сторону» допустим не «прописанному» с ним родственнику. Но в этом случае у собственника остаются варианты «передать свои метры, кому он хочет, например, оформив договор дарения или пожизненной ренты. Следует отметить, что по поводу применения п.6 ст. 42 ЖК РФ А.М. Эрделевский имеет иную точку зрения. Он указывает: «комната (как квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собственности, тогда как право преимущественной покупки предусмотрено ГК РФ только в случае возмездного отчуждения (купли - продажи, мены) доли в праве общей собственности. Для продажи индивидуальной собственности в ГК РФ никакого права преимущественной покупки не установлено. Следовательно, пока нужно исходить из того, что право преимущественной покупки комнаты у собственников других комнат не возникает» Эрделевский А.М. ЖК в контрольном чтении// Домашний адвокат, № 9, 2005, с. 2-5.

Если стоимость комнаты будет выше той, за которую продавец впоследствии продает ее третьему лицу, сделка будет признана недействительной. Договор купли - продажи комнаты - единственный, где нельзя занизить сумму сделки (если только в роли покупателей не выступают соседи).

Если договор купли - продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца или покупателя). Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре.

Необходимым условием в договоре купли-продажи жилого помещения является указание соответствующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.

Остальные условия могут быть признаны существенными в силу соглашения сторон.

В настоящее время вся нагрузка на соблюдение законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежат государственной регистрации, которая осуществляется органами юстиции в соответствии с ГК и правилами, предусмотренными Законом о государственной регистрации. Приказом Минюста России от 06 августа 2001 года утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли - продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в ред. 24 декабря 2004г.). В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п.3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

В то же время договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации не подлежит. Это правило распространяется даже на те случаи, если при сделке стороны обусловили условие о государственной регистрации в самом соглашении об отчуждении недвижимого имущества.

При купле-продаже жилого помещения, в отличие от договора продажи иной недвижимости совершаются два регистрационных действия:

- регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);

- регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).

Оба действия могут не совпадать по времени совершения.