Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Во-вторых, частный нотариус, удостоверяющий сделку, несет ответственность всем своим имуществом за совершенное нотариальное действие (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате).

Договор купли - продажи жилого помещения составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один экземпляр сдается в регистрационный орган для регистрации самого договора и перехода прав по нему. В регистрационный орган может быть предоставлена копия договора заверенная нотариально.

Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то как справедливо отмечает И.В. Елисеев «такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, т.е. в форме единого документа, подписанного сторонами». Он отмечает: «в п.1 ст. 452 ГК не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (ст. 558, 560 ГК). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее соглашение о изменении договора продажи недвижимости должно подчиняться тем же правилам (в том числе и о реорганизации), что и сам договор». Елисеев И.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный) ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. М. «Проспект», с. 148, 2004.

Данную регистрацию не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Регистрации подлежит именно переход права собственности. В этой связи договор продажи недвижимого имущества признается заключенным с момента его подписания сторонами (п.1 ст. 433 ГК). Договор продажи недвижимости имеет юридическую силу и до государственной регистрации перехода права собственности на нее, он считается заключенным и может исполняться сторонами.

Следует иметь ввиду, что многие риэлторские агентства оказывают услуги по сопровождению сделки за фиксированную цену. Однако необходимо обратить внимание, что с этим агентством заключается именно договор на сопровождение сделки, а не на проведение альтернативной сделки или продажи квартиры. В этом договоре должна быть указана цена такой услуги. Если агентство будет предлагать оформление купли - продажи, ссылаясь, что форма сопровождения сделки у них не разработана, такая настойчивость может оттолкнуть клиента от сотрудничества и он обратиться к другим риэлторам.

Покупатель, как собственник, вправе распорядиться приобретенной недвижимостью, даже не расплатившись с продавцом. Однако, совершение и регистрация дальнейших сделок возможно только при согласии продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации, продавец не вправе им распоряжаться, поскольку оно служит предметом исполненного обязательства, возникшего из договора купли - продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. В.В. Витрянский указывает, что если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и её оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон могут требовать их исполнение. Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости, отмечает он, пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежащие ему как собственнику правомочие распоряжения Витрянский В.В. Гражданское право. Учебник, том 2, полутом 1. М, Волтер-Клувер, 2004, с. 255.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации перехода права собственности. Уклоняющаяся сторона должна возместить другой убытки, вызванные задержкой регистрации.

По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен.

13.2. Особенности продажи жилых помещений

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно является купля - продажа жилого помещения.

Особенность данной операции с недвижимостью является целевой характер предмета договора. Помещение должно быть жилым, т. е. предназначенным для проживания. Цена устанавливается соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены за единицу площади.

Все многообразие товара, представленного на жилищном рынке можно разделить на две категории:

То, что продается и покупается на первичном рынке жилья. Это новенькие дома и квартиры, и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинаются строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: «продать котлован»). Преимущества новостроек очевидны. Это - комфортабельность, современная планировка, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность сэкономить, так как квартира в проекте дешевле реальной стоимости, а рассрочка платежа удобна, отсутствие сомнительного прошлого, то есть череды предыдущих сделок с данным жильем. Во-вторых, деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно, поскольку дом новый, то в ближайшие годы не следует тратиться на капитальный ремонт. О неприятностях, подстерегающих потенциального приобретателя новостроек, упоминает Смирнов В.В. «Первое, чем привлекают внимание - это низкая стоимость «квадрата» в самом начале строительства, когда запланированный дом существует только на бумаге и в виде котлована. На этом этапе все суммы приблизительны, поскольку внезапное удорожание стройматериалов, дополнительные возникшие расходы, увеличат стоимость квартиры более чем на 10 %. Меняется не только цена, но и площадь недвижимости по сравнению с первоначальной, расходов требует и оформление права собственности». А затем, указывает Смирнов В.В., «коммерческое жилье (то есть все то, которое предназначено для продажи), сдается без чистовой отделки» Смирнов В.В. Покупаем новостройку. Питер, 2005, с. 11. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и элементарной грязи от продолжающегося строительства домов по соседству. Цена на дом или другое сооружение, находящееся на земельном участке, должна включать в себя и цену продаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка, или права на нее.

Следует обратить внимание, что самое большое количество квартирных мошенничеств совершалось при приобретении жилья в строящихся домах. Происходило так: организовалось «ООО» (фирма), которая предлагала застройщику стать соинвестором и испрашивала документацию по проекту. После оформления предусмотренных формальностей дом строился, и «ООО» во всех средствах массовой информации сообщала о продаже квартир в новостройках. Клиенты убеждались, что документация в порядке, что имеется договор с застройщиком, есть отвод земли, а цена жилой площади ниже, чем у других конкурентов. Квартиры продавались, а собранные деньги застройщику не перечислялись. Так как «ООО» не выполнило своих обязательств в эксплуатации, то теряло все права на квартиры в данном доме, и застройщик сдавал дом Госкомиссии. Члены «ООО» исчезали вместе с деньгами, а застройщик продавал квартиры новым владельцам. Чтобы избежать подобных рисков, можно было заключать договора купли - продажи непосредственно с застройщиком, но и в этом случае был риск, что в условиях инфляции он может обанкротиться. Следует отслеживать цены у застройщиков, так как погоня за дешевизной ничего хорошего не дает. Если предлагаются цены ниже, чем у застройщика, то в подавляющем количестве случаев, это обман.

Во вторую категорию входит все остальное жилье, то есть что становится объектом торговли на вторичном рынке, иными словами, если у жилья уже был собственник или оно даже один раз переходило из рук в руки.

Такие квартиры и дома называют «сэкондхенд» (в буквальном переводе с английского «вторая рука»). Они, как правило, расположены в давно обжитых районах, прошли проверки временем.

Какие опасности существуют при купли-продаже вторичного жилья? Э.А. Абашин указывает на «продажу чужой площади, продажу площади граждан, насильно лишенных этой площади, продажа квартиры, уже несколько раз проданной, продажи квартиры, состоящей под юридическим запрещением; продажа квартиры по ложной доверенности» Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру. М, «Форум Инфо», 2005,с. 16. По статистике, до 5% сделок купли - продажи вторичного жилья позднее признаются судами недействительными.

Определенные надежды, что в стране прекратятся факты незаконных перепродаж квартир внушает Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 218-ФЗ «О кредитных историях» в редакции от 21 июля 2005 года Федеральный Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О кредитный историях» от 31 июля 2005 г. № 110-ФЗ// Российская газета, 27 июля 2005 г. № 862 (3831). , который обязывает банки с 1 сентября 2005 года передавать все сведения о своих заемщиках, с их письменного согласия, хотя бы в одно из кредитных бюро. В связи с внесением изменений прописаны правила, поясняющие каким образом физические лица, могут получить адрес «своего» кредитного бюро. Теперь каждый заемщик имеет право видеть свое финансовое досье собственными глазами, для получения адреса бюро надо направить запрос в центральный каталог по электронной почте на Интернет Центробанка.

Для сведения: кредитная история состоит из трех частей: титульной, основной и «закрытой». Титульная часть содержит общие сведения о заемщике (имя, паспортные данные, ИНН, номер пенсионного свидетельства). В основной находятся сведения о полученных кредитах (их размер, срок, на который они были выданы, время их возврата и т.д.), «Закрытая» - содержит информацию о том, какой банк формировал кредитную историю, кто ею пользовался. Считается, что самый надежный способ защиты от обмана - покупка квартиры через агентство недвижимости, поскольку мошенники стараются не иметь дела с профессиональными посредниками, да и опыта у профессионалов на рынке недвижимости гораздо больше, чем кто за всю свою жизнь заключит одну или две сделки купли - продажи недвижимости.

Следует обратить внимание на примерный перечень документов, необходимых для отчуждения квартиры. К ним относятся:

1. Документы, устанавливающие право собственности на квартиру: договор купли - продажи (приватизации) или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения.

2. Справки бюро технической инвентаризации: о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости (действительны 30 дней со дня выдачи или иной срок, указанный в справке) с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений.

3. Копия лицевого счета либо справка жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире - действительна 1 месяц.

Согласие супруга в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет). Даже если супруг (супруга) прописаны в другом месте, понадобиться согласие (в форме письменного заявления, заверенного нотариусом). Эта услуга оценивается в размере более 600 рублей. Такого согласия не требуется в том случае, если продавец приобрел данное жилье до брака, получил в дар или в наследство, или в результате приватизации.

От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей - родителей, опекунов. Это требование в связи с изменением ст. 292 ГК РФ и увеличением прав собственника зафиксировано в Жилищном Кодексе РФ.

4. Справка ЖЭС по месту отчуждаемой квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации.

5. Согласие всех участников приватизации на отчуждение квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации. Если кто-то и участников умер - согласие его наследников.

6. Решение органов опеки и попечительства, в отношении членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.

7. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче заявления отчуждателя участника общей долевой собственности о предстоящей продаже или мене.

8. Документ, удостоверяющий личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

9. Документ, удостоверяющий отсутствие задолженности у продавца по коммунальным платежам.

И. Наумова, Я. Михаленко отмечают что «… многие риэлторские агентства предлагают «сделки с неприватизированными помещениями». Подобная сделка, указывают они, представляет довольно сложную схему с участием подставной жилплощади. Это - один из тех случаев, когда одно незаконное действие разрабатывается на несколько вполне законных этапов» Наумова И, Михаленко Я. Сделки с недвижимостью. Спб., 2004, с. 9.

В соответствии с ГК РФ в договоре купли - продажи жилых помещений указываются стороны договора (ст. 549 ГК РФ). В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. Собственник, продавая свое имущество, может действовать лично или через представителя. Полномочия представителя на право заключения оформляется доверенностью. Доверенность от имени физического лица должна быть удостоверена нотариусом. За оформление доверенности взимается государственная пошлина.

К числу существенных условий договора (т.е. без которых договор считается незаключенным) относятся:

1) предмет договора купли - продажи недвижимого имущества, в том числе жилое помещение, позволяющее установить какое жилое помещение подлежит передать покупателю; в том числе данные, определяющие расположение жилых помещений на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (адрес недвижимого имущества, благоустроенность и другие показатели). Дополнительная особенность предмета договора выражается в его целевом характере. Помещение должно быть жилым. Целевой характер использования не может быть измененен. Для государственной регистрации договора необходимо будет приложить технический паспорт на квартиру. При этом необходимо проследить, чтобы в документах не было никаких разночтений, несоответствий.