Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Вызывает интерес судебная практика, согласно которой в случае представления по договору социального найма квартиры, не отвечающей установленным санитарным и техническим требованиям, наниматель и члены его семьи вправе требовать от наймодателя зачета понесенных ими расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на материалы, использованные для текущего ремонта квартиры. Извлечение из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19. IV. 2005 № 11 - 805 - 5. Бюллетень ВС РФ, 2005, № 9, с. 9 Признак «недвижимость» включен законодателем в определение «жилого помещения» как рядовой категории объектов жилищных прав. Таким образом, помещение, не являющееся недвижимым имуществом, не может быть признано жилым. Из этого следует, что предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК). Мы понимаем, что описание модели жилого помещения с использованием термина «помещение» нельзя признать удачным, так как приводит к противоречию ч.2 ст. 15 ЖК РФ с положениями ч. 2 ст.16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом - «индивидуально- определенное здание». В результате непоследовательного использования законодателем понятия «здания» как родовой по отношению к «помещению» объект в тексте ЖК РФ приравнено к его разновидности.

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма, как правило, носит возмездный характер, т. е. наниматель по такому договору обязан вносить оплату за использование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги. Из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма, без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицами, признанными малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК),

В качестве правосубъектной предпосылки для реализации права на получение жилья ЖК РФ указывается размер доходов на одного человека. «Эта предпосылка в качестве обязательной не подлежит применению в отношении военнослужащих, имеющих право на предоставление жилых помещений по договору социального найма, поскольку в силу ч. 3 ст. 40 Конституции РФ бесплатное жилище предоставляется не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам. Таким законом в отношении военнослужащих является Федеральный Закон «О статусе военнослужащих» (в редакции, действовавшей до 1 января 2005 года). Кудашкин А. В. Что «приготовил» для военнослужащих новый Жилищный Кодекс РФ? / Право в
вооруженных силах. № 3, 2005, с. 2.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина (или) члена его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Нетрудно видеть, замечает в этой связи А.М. Эрделевский, что «ч. 2 ст. 51 ЖК РФ устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественного положения других членов семьи...» Что может означать на практике правило ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, поясняет он на примере гипотетической ситуации. «В однокомнатной квартире, принадлежащей супругам на праве собственности, живут они сами и их малоимущий совершеннолетний трудоспособный ребенок. На каждого из проживающих приходится менее учетной нормы жилой площади. При этом у супругов имеется еще одна квартира на праве собственности, но они ею не пользуются. С учетом второй квартиры на каждого из перечисленных трех человек приходится более учетной нормы жилой площади. Исходя из правила ч. 2 ст. 51 ЖК РФ ребенку будет отказано в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий». Эрделевский А. М. Вхождение Жилищного кодекса в жизнь// Домашний адвокат. № 6, 2005, с. 4.

Согласно п. 4 ст. 60 Семейного Кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК РФ не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновения у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий, оказывается, поставлено в зависимость от не зависящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей. Такое положение противоречит ч. 2 ст. 19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина (в том числе предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище), независимо от пола, расы, имущественного и должностного положения и других обстоятельств.

Согласно ЖК РФ порядок признания гражданина малоимущим осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. «Безусловно, - отмечает С.Н. Александрова, - ... критерии оценки и нормативы в разных субъектах Федерации не будут совпадать». Александрова С. Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма// Жилищное право. № 7, 2005, с. 9 - 13.

В.Н. Литовкин указывает, что «вместо принятой в Конституции РФ формулы - все нуждающиеся обеспечиваются жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату всеми разновидностями Жилищного фонда - Жилищным кодексом РФ ведена новая формула - все малоимущие, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жилыми помещениями только из одной разновидности публичной формы собственности жилищного фонда, принадлежащей муниципальным образованиям …», однако, малоимущие - «это одна из категорий нуждающихся в жилье», отмечает он. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ// Российское право. № 4, 2006, с. 40 - 52

Новациями Жилищного кодекса РФ являются:

во-первых, законом предусмотрено, что правом на вселение в жилое помещение по договору социального найма в качестве члена семьи обладают только граждане Российской Федерации. Следовательно, иностранные граждане, в том числе из ближнего зарубежья (страны СНГ), не могут быть учтены в составе лиц для расчета размера жилой площади, предоставляемой по социальному найму;

во-вторых, граждане Российской Федерации могут быть признаны членами семьи, если они вселены нанимателем в таком качестве.

Как видно, положения ст. 69 ЖК РФ подверглись существенной ревизии. Конструкция статьи не позволяет расширительно толковать указанный в законе перечень, что направлено на пресечение злоупотреблений недобросовестными лицами доброй волей нанимателя. Об этом свидетельствует и ст.69 ЖК РФ в которой прямо указано, что супруг, дети и родители данного нанимателя, являются членами его семьи, если они проживают совместно с ним, а согласно п. 2 ч. 1 ст. 69 ЖК «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы» могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Что же касается иных лиц, которые согласно п. 3 ч. 1 ст. 69 ЖК, «могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения», то закон в императивной форме указывает, что они могут быть признаны членами семьи исключительно в судебном порядке. В связи с этим возникает вопрос, какой критерий может быть избран судом для признания этих лиц членами семьи нанимателя и как соотносится с их признанием членами семьи право нанимателя давать согласие на вселение?

Важно отметить различие между родственниками и нетрудоспособными лицами, с одной стороны, и иными гражданами, с другой стороны. Различие заключается в том, что признание членами семьи нанимателя граждан относящихся ко второй категории возможно только в исключительных случаях. И можно не сомневаться, что суды будут признавать права этих лиц крайне редко.

В то же время для лиц, относящихся к первой категории граждан достаточно доказать наличие объективных обстоятельств (родственные отношения и совместное проживание) с тем, чтобы они были признаны членами семьи нанимателя, то другим следует доказывать соблюдение установленного порядка их вселения, ведение общего хозяйства с нанимателем.

Кодекс впервые установил, что все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК).

В ст. 69 ЖК указано, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, причем прекращение семейных отношений с нанимателем не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи.

Сохранило свое действие правило, согласно которому дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с нанимателем отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В отношении гражданина переставшего быть членом семьи нанимателя жилого помещения, закон установил самостоятельную ответственность по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Г. Арутунян справедливо отмечает, что если в квартире появился «чужой» человек, то одно из первых разногласий - это пропорциональность (соразмерность) при оплате коммунальных услуг. И этот конфликт интересов устранить в рамках единого договора не удается. Выходит, что возникшее жизненное обстоятельство (фактический и юридический распад семьи нанимателя) никак не урегулирован ЖК РФ. Создается угроза конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов. Поэтому положения ЖК РФ не могут толковаться таким образом, что при этом будут умаляться чьи-либо права, в частности, права бывших членов семьи нанимателя, которые вправе оплачивать коммунальные платежи соразмерно потребляемым услугам (принципам) равенства всех перед Законом и судом, а не на глазок и не по усмотрению нанимателя. Арутунян Г. Шанс на отдельный договор найма// Домашний адвокат № 15.,2005.,c.2-5.

По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения этот договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 82 ЖК РФ).

В соответствии с ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Указанная норма наиболее полно соответствует ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.

В п. 1 ст. 70 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель, с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, либо с письменного согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих и нанимателя -других граждан, в качестве проживающих с ним членов своей семьи. В то же время согласно п. «а» ст. 9 Правил пользования жилыми помещениями, на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия членов семьи и наймодателей не требуется.

К сожалению, усиливая административное начало в решении вопросов вселения, законодатель не предусмотрел последствия самовольного вселения граждан в социальное жилье, которое обязательно должно быть введено в ЖК РФ. Поэтому, при спорных ситуациях наймодатель будет вправе предъявлять к самовольно вселившимся гражданам негаторные иски по ст. 208 ГК РФ, согласно которой на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Установление определенного основания, по которому против вселения граждан может возражать наймодатель, направлено на защиту прав граждан от их нарушений уполномоченными жилищными органами. Вселение в жилое помещение других лиц требует изменения договора социального найма, поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре.

М. Липовенко справедливо отмечает, что на практике, прежде всего, возникнут трудности с получением согласия на вселение от временно отсутствующих членов семьи, когда супруги фактически перестали вести совместное хозяйство, проживают раздельно, но в то же время сохраняют статус супругов... Здесь следует понимать смысл ст.70 ЖК РФ, которая провозглашает право сонанимателя давать право на вселение. Поэтому очевидно, что понуждение сонанимателя к даче согласия на вселение, в том числе и путем предъявления соответствующего иска, будет противоречить не только приведенной норме, но и ст.9 ГК РФ, гарантирующей гражданам осуществление принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению. Липовенко М. Вселение по записи// Домашний адвокат № 22,2005.,с.12-13.