Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Несомненно, в научной среде немало затруднений вызывает существующий в законодательстве понятийный и терминологический разнобой. Так, местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п.1 ст. 20 ГК РФ), а в ЖК понятие «место жительства гражданина» и «населенный пункт в котором проживает гражданин « отождествляется». По этому поводу Б.М. Гонгало указывает, что «территория муниципального образования далеко не всегда ограничивается территорией населенного пункта. Так, муниципальным образованием может быть и сельской район, включающий в себя несколько населенных пунктов». Гонгало Б.М. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. /ред. Крашенинникова П.В., М., Статус.,с 282

Регистрационный учет во многом отличается от прописки. Правовое положение прописки заключалось в том, что она давала право ее владельцу проживать исключительно в конкретном населенном пункте в течение срока указанного в ней. Регистрационный учет носит уведомительный характер. Ее сущность состоит исключительно в фиксации органами государственной власти по заявлению гражданина факта его проживания или нахождения на определенной территории Российской Федерации.

Если прописка могла быть постоянной и временной, то в системе регистрационного учета существует регистрация по месту жительства и месту пребывания. Регистрация по месту жительства является лишь одним из доказательств преимущественного проживания гражданина по конкретному адресу и сама по себе не предопределяет решение о месте его жительства. Отсутствие регистрации не исключает возможность установление судом места жительства гражданина на основе других данных, не обязательно исходящих от органов регистрационного учета.

В целях определения оснований для снятия с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях представленных по договорам социального найма, место жительства должно определяться бесспорно и однозначно по формальному признаку. Поэтому в правоприменительной практике сам по себе факт изменения места постоянного или преимущественного проживания граждан, когда он не исполнил обязанность по уведомлению государства о своем новом месте жительства (не зарегистрировался) не дает основания к определению его места жительства в целях снятия его с учета в качестве нуждающегося.

Возможен и отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В статье 54 ЖК РФ такими основаниями являются, если:

не были представлены документы, которые подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

совершили действия, в результате которых могут быть признаны нуждающимися. В таком случае граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся, не ранее, чем через пять лет со дня совершения намеренных действий.

Указанные действия обладают следующими признаками:

1) они совершаются тем гражданином, который имеет цель приобрести право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

2) этот гражданин состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

3) гражданин, совершивший такие действия, является малоимущим; эти действия совершаются преднамеренно (с умыслом);

4) в результате таких действий гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении;

5) действия совершены в течение предшествующих пяти лет.

К ним Н. Л. Ледовских относит:

действия, направленные на прекращение права собственности на жилое помещение (продажа, дарение и другие сделки, направленные на отчуждения жилья);

вселение в жилое помещение в качестве членов семьи лиц, не являющихся таковыми (например, при заключении фиктивного брака, расторжения брака);

3) приведение жилого помещения в состояние, не отвечающее установленным для жилых помещений требованиям;

изменение порядка использования жилыми помещениями;

обмен жилого помещения;

невыполнение условий договора социального найма;

определение долей, выдел доли или изменение долей собственниками жилых помещений. Ледовских Н.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации, М, ЭКСМО, 2005, с. 164

К указанным условиям не могут относиться увеличение числа членов семьи собственника или нанимателя жилого помещения (заключение брака, рождение ребенка, усыновление ребенка); действия, в результате которых гражданин признается малоимущим, например, изменение места работы, прекращение трудовых отношений, приобретение статуса безработного и т.п.

Иные основания отказа в принятии на учет граждан, кроме предусмотренных в ст. 53 ЖК РФ, недопустимы.

В то же время возникают трудности с применением ст. 53 ЖК РФ. Так, возникает вопрос, какие действия могут послужить основанием для применения ее положений - стать в результате «намеренных действий» малоимущим, чтобы получить жилье по договору социального найма, или, например, в результате обмена переехать в жилое помещение, размер которого менее учетной нормы на человека?

Решения об отказе о принятии на учет должны содержать основания отказа с обязательной ссылкой на имеющее место нарушения.

Как уже отмечалось ранее, обязательным условием получения жилого помещения по договору социального найма, является прием на учет нуждающихся в жилом помещении. Из этого правила есть исключения.

К лицам, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма независимо от принятия на учет в качестве нуждающихся, в соответствии с ч. 2 ст. 57 Жилищного Кодекса РФ относятся:

граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или реконструкции не подлежат;

дети - сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Сохранение норм о предоставлении им жилого помещения во внеочередном порядке способствует обеспечению прав и законных интересов этой социально уязвимой группы населения. Вместе с тем непонятно, каковы основания исключения из числа подлежащих обеспечению жильем в таком порядке тех, кто находился на воспитании у родственников? Статья 37 ЖК РСФСР предусматривала и такой случай.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ другие категории граждан, которые не предусмотрены Жилищным Кодексом, не могут получить жилое помещение по договору социального найма иначе как при условии принятия на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении. Прежде чем въехать на предоставляемую площадь, любой наниматель теперь должен будет подписать с собственником договор социального найма. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года № 315 утвержден типовой договор социального найма жилого помещения. Российская газета. 27 мая 2005, № 112 (3781)

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 Кодекса), принятый органом местного самоуправления. По мнению К.В. Бубона, «.. эта оговорка Жилищного кодекса показывает реальные мысли авторов текста. Они отдают себе отчет в том, что потребность в начальнике, который будет что-то делить и одним это «что-то» давать, а другим не давать, появляется только тогда, когда этого «чего-то» остро не хватает. И, конечно, человек или орган, которому позволено «делить», может обидеть кого угодно, но не самого себя». Бубон К.В. Произвол или тенденция?// Адвокат. №9, 2006. С.67.

Согласно п. 3 ст. 14 Закона Самарской области от 5 июля 2005 года № 139-ГД данное решение должно содержать следующие сведения:

1) решение предоставить заявителю жилое помещение, находящееся по определенному адресу, по договору социального найма;

2) срок заключения с заявителем договора;

3) срок вселения заявителя и членов его семьи в жилое помещение;

4) порядок и условие передачи уполномоченному органу, освобождаемого жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договора в специализированном жилищном фонде.

Таким образом, договор социального найма фактически является основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное ему жилое помещение.

Это является новеллой законодательства, поскольку по ранее действующим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения, гражданину выдавался ордер на жилое помещение, что являлось единственным основанием для вселения. В решении органа местного самоуправления должен быть указан срок для заключения договора социального найма. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой максимально конкретный документ. Он подробно излагает права и обязанности сторон его подписавших, а потому и жильцам и муниципалитету (или иному собственнику жилья) в дальнейшем будет проще строить свои отношения.

Например, в договоре четко указывается, что ремонт внутри квартиры целиком и полностью ложится на плечи жильцов нанимателей. Они не только за свой счет приводят в порядок стены, полы, потолки, окна и двери, но и оплачивают ремонт «внутриквартирного инженерного оборудования» -электропроводки, водо и теплоснабжения, газовой сети. Текущий ремонт общего имущества и капитальный ремонт - это обязанность владельца жилья, т. е. наймодателя. Правила еще раз отмечают, что жильцы обязаны платить за квартиру полностью и в срок, а за долги наймодатель может начислить им пени, как предусматривает ЖК. «Очень важное новшество в договоре - пункт о приеме жилья наймодателем, пояснили «Российской газете» в Департаменте строительства и ЖКХ Минрегиона. Суть в том, что, заключая договор социального найма, жилец - наниматель в срок не более 10 дней подписывает еще один документ - акт о том, что получаемое им в пользование помещение пригодно для проживания, что все оборудование в нем исправно. При освобождении квартиры жильцы обязаны оставить ее в том же самом виде - чистой. С работающей плитой и не текущими кранами».

Условия предоставления жилого помещения по месту жительства гражданина включает в себя:

предоставление жилого помещения по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Систематическое толкование позволяет говорить о том, что жилое помещение должно соответствовать признакам благоустроенности для конкретного населенного пункта; Закон Самарской области «О жилище» отмечает, что не подлежат обязательному удовлетворению требования о предоставлении жилого помещения в определенном доме, районе, этаже:

общая площадь помещения на одного человека должна составлять не менее нормы предоставления. Общая площадь предоставляемого жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру или (либо) предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний;

при определении площади учитывается площадь жилого помещения, которая принадлежит гражданину на праве собственности, в том числе общей собственности;

допускается заселение одной комнаты лицами разного пола только с их согласия, за исключением супругов, согласие которых не требуется. Статья 41 ЖК РСФСР запрещала заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. В новом Жилищном Кодексе РФ исключено возрастное ограничение и предусматривается возможность заселения одной комнаты лицами одного пола с их согласия (например, брата и сестры, бабушки и внука); п. 7 ст. 14 Закона Самарской области «О жилище» также указано, что «заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, за исключением супругов, допускается только с их согласия:

5) допускается предоставление жилых домов и квартир и не допускается предоставление комнат в коммунальной квартире, за исключением случаев, когда при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире отсутствуют лица, имеющие преимущественное право.

Жилое помещение муниципального жилищного фонда по договору социального найма представляется заявителю и членам его семьи только, после предоставления уполномоченному органу обязательства, подписанного заявителем и всеми совершеннолетними членами его семьи, о передаче занимаемого ими жилого помещения, предоставленного по договору социального найма или договору в специализированном жилищном фонде (п. 10 ст. 14 Закона Самарской области «О жилище»).

С момента принятия на учет, в качестве нуждающегося в жилом помещении, у гражданина возникает право состоять на учете. При этом возникает административное правоотношение между гражданином и органом, принявшим его на учет. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ст. 56 ЖК РФ.