Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Структурно глава 35 ГК РФ, которая регулирует жилищные отношения, построена не совсем удачно: она не выделяет общей и особенной нормы, что затрудняет ее понимание и, соответственно применение. Из восемнадцати статей, входящих в эту главу, семнадцать посвящены договору коммерческого найма и только одна (ст. 672 ГК РФ) - непосредственно договору социального найма. Шесть статей в равной мере относятся и к коммерческому и социальному найму, а остальные применяются прямо к коммерческому найму, а к социальному - субсидиарно.Глава 35 ГК РФ устанавливает, что пользователем жилого помещения может быть только гражданин. Поэтому заключение договоров аренды жилых помещений с гражданами в части второй ГК РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года признано неправомерным. К сожалению, отмечает Г.Ф. Шешко, ЖК РФ не отразил вопроса о пользовании жилыми помещениями государственного и муниципальных жилищных фондов, представленных юридическим лицам по договору, аренды. Вопросы аренды имущества регламентируются гражданским законодательством (глава 34 ГК РФ). Вместе с тем ст. 671 ГК РФ устанавливает, что арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение лишь для проживания граждан. Таким образом, по мнению Г.Ф. Шешко, необходимо регламентировать вопросы пользования такими помещениями кодексом, основным предметом регулирования которого должны являться отношения по пользованию жилыми помещениями публичных форм собственности. Шешко Г. Ф. Вступил в силу Жилищный Кодекс Российской Федерации. Как быть дальше? // Жилищное право. № 7, 2005, с. 3.

В настоящее время, если жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическому лицу, то данные отношения должны оформляться не договором найма, а договором аренды (гл. 34 РФ) или иным договором (например, договором строительного подряда, которым на основании ст. 747 ГК РФ предусмотрена обязанность передать подрядчику жилые помещения для проживания работников подрядчика на период строительства).

В последнее время договор аренды жилого помещения получает большое распространение. Иногда обязанность юридического лица арендовать жилое помещение для поселения в нем граждан прямо предусмотрена законом, (п. 3 ст. 15 Федерального закона « О статусе военнослужащих)». Следует обратить внимание, что если срок договора аренды жилого помещения составляет менее года, то договор не подлежит государственной регистрации, (ст.651 ГК РФ).

Договор социального найма ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование осуществлено в Жилищном кодексе, вступившем в силу 1 марта 2005г. Объектом соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. то жилье, которое было представлено малоимущим, нуждающимся в жилье гражданам, согласно очередности. Это вытекает из п. 3 ст. 672 ГК РФ (в редакции Федерального Закона от 29 декабря 2004 г. № 189 - ФЗ), в котором указано, что договор социального найма жилого помещения заключается на основаниях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Таким образом, в данном случае нормы ЖК РФ являются приоритетными в отношении нормы ГК РФ. Новый ЖК РФ, сохранив распределительную систему получения жилья, в

значительной мере сузил среду ее применения. Особое внимание в ЖК уделено разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ, органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Глава 7 третьего раздела ЖК РФ устанавливает «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма». Основные новеллы главы:

исключено первоочередное предоставление жилых помещений, все жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет, за исключением некоторых категорий очередников;

упразднены ордера на занятие жилья, предоставляемого по договору социального найма, как основания для вселения в жилое помещение;

отказ от установления единой федеральной учетной нормы и нормы предоставления жилья по договору социального найма;

определение последствий намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий;

право на дополнительную площадь утрачено отдельными категориями граждан, имевших такое право до принятия ЖК РФ;

иное, по сравнению с прежним жилищным законодательством, определение учета законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма;

установление нового порядка предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире;

установление в качестве основания, для выселения с предоставлением другого жилого помещения (неблагоустроенное, по нормам общежития), невнесение в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещения и коммунальные услуги.

Одним из условий осуществления гражданами права на жилище является, в соответствии с п. 3 ст. 2 Жилищного Кодекса РФ, предоставление гражданам жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах.

Жилищное законодательство регулирует и договор специализированного жилого помещения (гл. 10 ЖК РФ). Однако, последний не является договором социального найма, поскольку он заключается только в фонде социального использования. Жилищное законодательство также устанавливает специальный договорной режим безвозмездного пользования жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан, (ст. 109 ЖК).

Первое основание необходимое для бесплатного получения жилого помещения по договору социального найма является принадлежность гражданина к категории лиц, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма. До вступления в силу Жилищного Кодекса РФ (до 1 марта 2005 года) жилые помещения по договору социального найма могли предоставляться не только малоимущим, но и другим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Поэтому нормативное решение о введении категории «малоимущих» как основания для бесплатного получения жилья нарушает ст. 55 Конституции РФ, согласно которой не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, отмечает В.Н. Литовкин. «Лица, получившие право на первоочередное предоставление жилого помещения по-прежнему жилищному законодательству, были самой многочисленной группой, состоящей из 49 категорий граждан, требующих для удовлетворения жилищных потребностей большие объемы свободной жилой (общей) площади…», Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ// Российское право. № 4, 2006, с. 40 - 52 указывает он.

Жилищный Кодекс ничего не говорит об их судьбе, поэтому появились критические отклики, связанные с тем, что якобы ликвидировано право на внеочередное улучшение жилищных условий инвалидов войны, приравненных к ним лиц, семей погибших, некоторых тяжелобольных. Нельзя забывать, что ст. 6 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» прямо указывает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете. Только в том случае, если они сами напишут заявление о снятии с учета или уедут на жительство в другую местность для приобретения жилья, земельного участка или строительства дома, а также в том случае, если будут выявлены недостатки в доказательствах, предоставленных ими для постановки на учет дают основания для снятия с учета. Новые основания и ограничения, которые предусмотрены Жилищным Кодексом РФ, не влияют на право гражданина получить жилое помещение по договору социального найма. Однако предоставление жилых помещений будет осуществляться в порядке, установленном ЖК РФ, а не ЖК РСФСР, т. е. не сохраняется прежний порядок предоставления указанным гражданам жилых помещений.

А.М. Эрделевский отмечает, что, так как в п. 2 ст. 6 Вводного закона речь идет лишь о гражданах, принятых на учет до 1 марта 2005 года, то это означает, что «они признавались нуждающимися в улучшении жилищных условий на положениях ст. ст. 28-37 ЖК РСФСР и Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в РСФСР. О договоре социального найма ни в ЖК РСФСР, ни в Постановлении Совета Министров РСФСР № 335 от 31 июля 1984 года, утв. Примерные правила, не упоминалось, поэтому никто из состоящих на учете по основаниям, предусмотренным этими актами, не может, лишь в силу такого состояния, принят на учет в целях предоставления жилого помещения по договору социального найма». Эрделевский А.М. ЖК в контрольном чтении. / Домашний адвокат. № 9,2005, с. 2 - 5.

Известно, что депутаты Государственной Думы уже рассмотрели в первом чтении поправки к ЖК РФ, которые «возвращают права бывшим первоочередникам. Теперь они снова смогут претендовать на квартиры в первоочередном порядке», пишет И. Невинная. Невинная И. Жилищный кодекс пошел на смягчение. Российская газета. 11 июля 2006, № 148 (4114) «Если же убрать из Жилищного кодекса все нормы, которые должны регламентироваться гражданским и семейным законодательством, что там останется?» - размышляет К.В. Бубон. Он приходит к выводу, что «… останутся только статьи, регламентирующие государственное администрирование очереди на социальное (государственное, муниципальное) жилье, нормы жилой площади и некоторые другие административные аспекты». По его мнению, «существование Жилищного кодекса в России оправдывается главным образом острым дефицитом жилья и вытекающей из этого необходимости строить людей в длинные очереди и держать их там до старости» Бубон К.В. Произвол или тенденция// Адвокат. №9, 2006. С. 67-71..

Жилищный Кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договорам социального найма:

малоимущие;

иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;

3)иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.

Согласно Федерального Закона от 29 декабря 2004 года № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» малоимущими признаются граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно ст. 3 Закона Самарской области от 5 июля 2005 г. № 139 ГД «О жилище» принятого Самарской Губернской Думой 21 июня 2005 г. «граждане признаются малоимущими при одновременном наличии следующих условий:

1) среднедушевой доход семьи (заявителя) не превышает: размера дохода, определяемого органами местного самоуправления;

2) стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи заявителя составляет менее величины определяемой органами местного самоуправления.

Порядок определения размера дохода, необходимого для признания граждан малоимущими подробно изложен в ст. 5 этого Закона.

Другим основанием для получения жилья по договору социального найма - признание гражданина нуждающимся в жилом помещении.

В ст. 51 ЖК РФ подробно указаны основания признания граждан нуждающихся в жилых помещениях. Это:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма и не имеющие собственного жилья;

- обеспеченные жилой площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями или члены семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника, если они проживают в коммунальной квартире, где имеется больной, с которым совместное проживание в квартире невозможно.

Однако порядок постановки на учет и предоставление жилых помещений по договору социального найма в ЖК РФ предусмотрен только в отношении граждан, признанных малоимущими и при получении жилья будет проверяться имущественное положение семьи. Кодекс не определяет норму площади жилого помещения на одного человека. Однако согласно статье 11 Вводного закона предусматривается, что в соответствии со ст. 679, 680 и 685 ГК РФ в определенных случаях необходимо соблюдать требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении осуществляет орган местного самоуправления. В ЖК РФ не предусмотрена постановка на учет граждан в качестве нуждающихся по месту работы. Правда есть оговорка, согласно которой законодательством может быть установлен иной порядок подачи заявления о принятии на учет.

Как правило, заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина.

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25 июня 1993 г. № 5242-1 конкретизирует понятие «место жительства» и устанавливает, что этим местом является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, а также иное жилое помещение в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма) договора аренды либо иных основаниях. В соответствии с Законом граждане обязаны регистрироваться по месту жительства в пределах РФ. Для иностранцев и лиц без гражданства такая обязанность установлена Федеральным Законом «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Сам по себе факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании и в определенном месте еще не дает основания к определению его места жительства. Необходима регистрация гражданина по месту жительства. В ч. 3 ст. 52 ЖК РФ отмечается, что граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства, т. е. когда их трудовая деятельность связана с постоянным передвижением и других случаях. Это касается работников крайнего Севера, имеющих стаж подземной работы 10 лет и достигших пенсионного возраста, военных, сотрудников уголовно-исполнительной системы и так далее.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также перечень должностных или ответственных за регистрацию, утверждены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713. СЗ РФ. 1995. № 30. Ст.2939 Во исполнение данного постановления Министерством внутренних дел РФ издан приказ от 23 октября 1995 года № 393, которым утверждена Инструкция о применении правил регистрации и снятие граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и определены формы заявлений, свидетельств и иных документов, удостоверяющих регистрацию граждан, в том числе по месту жительства.