Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Первое основание имеет место по желанию самого гражданина, стоящего на учете, путем подачи заявления.

Утрата гражданином, стоящим на учете в качестве нуждающегося, оснований, дающих ему право на получение жилого помещения по договору социального найма, влечет снятие его с учета. К таким основаниям относятся, например, увеличение дохода гражданина, который не позволяет считать его малоимущим (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета при выезде на другое постоянное место жительства в другое муниципальное образование.

Новым основание, ранее не предусмотренным ЖК РСФСР, является получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения. Предоставление в установленном порядке от указанных выше органов земельного участка для строительства жилого дома также является основанием для снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося.

Традиционным основанием, предусмотренным и ранее действовавшим жилищным законодательством, является выявление в представленных документах в орган, осуществляющий принятие на учет сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действия должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Очередность предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире посвящена ст. 59 ЖК РФ.

Предоставление освободившегося помещения (одной или нескольких комнат) осуществляется в следующей очередности:

проживающим в этой квартире нанимателем и (или) собственником, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими или нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии граждан, указанных в ч.1;

помещения предоставляются проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Собственники, не проживающие в данной коммунальной квартире, не обладают названным правом;

в третью очередь освободившиеся помещения предоставляются по договору купли - продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В этом случае целесообразнее говорить не о предоставлении жилья, а о заключении купли - продажи. Преимущественное право на заключение данного договора имеют названные лица. При этом имеется в виду, что они проживают в указанной коммунальной квартире.

Вызывает интерес позиция по данному поводу В.Н. Литовкина, который указывает, что «право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире связывается законодателем с условиями и порядком, установленными Гражданским кодексом РФ, что означает применение его ст. 250. Ее диспозиция сводится к тому, что если продается доля в праве общей собственности постороннему лицу, то остальные участники долевой собственности наделены преимущественным правом покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. В коммунальной квартире доля в праве общей собственников помещений представляет ее общее имущество - места общего пользования (кухня, коридор, санузел). Но ведь именно эту долю собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе самостоятельно отчуждать, отдельно от права собственности на комнату. Главной вещью признается комната - а доля - лишь спутник главной вещи, ее производное. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость жилищного кодекса РФ// Российское право. № 4, 2006, с. 40 - 52

в четвертую очередь право на вселение в освободившееся жилое помещение имеют другие граждане (не проживающие в коммунальной квартире в качестве нанимателя или собственника).

ЖК РФ в ст. 50 конкретизирует нормы площади жилого помещения. Социальная норма в размере 15 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека была введена Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 года (ныне упраздненного). Постановлением Правительства Российской Федерации «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» от 3 августа 1996 года № 937 она составляла - 18 кв. м. общей площади на одного члена семьи; состоящей их трех и более человек - 33 кв. м. общей площади на одного человека.

Следует признать, что новый Кодекс отказался от существовавших понятий «норма жилой площади», «социальная норма площади», и ввел норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов. В Законе Самарской области «О жилище» отмечено, что жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Учетная норма площади жилого помещения (далее учетная норма) является нормативом, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности гражданина общей площадью жилого помещения в целях его принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Размер такой нормы не может превышать размер социальной нормы, установленной законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Как видно, установление конкретного размера учетной нормы Жилищный Кодекс отнес к компетенции органов местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной нормы может не совпадать с размером нормы предоставления, установленной для данного населенного пункта или быть меньше указанного размера.

Согласно постановления Самарской городской Думы от 27 октября 2005 года №171 на основании ст. 50 Жилищного Кодекса РФ и п.5 статьи 14 Закона Самарской области от 5 июля 2005 года №139-ГД «О жилище» учетная норма площади жилого помещения в виде максимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, устанавливается в размере менее 8 квадратных метров приходящейся на одного человека. Норма предоставления в виде минимального размера установлена; для одиноких граждан -"33 квадратных метра; для семьи из двух человек - 42 квадратных метра; для семьи из трех и более человек - по 18 квадратных метров на человека.

Часть 3 ст. 50 ЖК РФ предусматривает, что по договорам социального найма Федеральными Законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений, могут быть установлены иные нормы предоставления.

Следующим основанием для получения жилого помещения является очередность получения жилья. Основной критерий предоставления жилья является очередность получения, исходя из времени принятия граждан.

Следует иметь в виду, что Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 199 - ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1(часть 1) с. 25 предусматривает:

1) Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг и по обеспечению жильем следующих категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года:

- инвалиды войны;

- участники Великой Отечественной войны;

- ветераны боевых действий;

- военнослужащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 года по 3 сентября 1945 года не менее шести месяцев, военнослужащие, награжденные орденами и медалями СССР за службу в указанный период;

- лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда»;

- члены семей, погибших (умерших) инвалидов.

Часто в средствах массовой информации появляются сообщения о том, что первое лицо субъекта Российской Федерации, мэр города или глава муниципального образования выделил квартиру заслуженному гражданину, герою, семье, в которой родился ребенок в первом юбилейном году. М. Г. Ткач справедливо указывает, что эти абсолютно разумные действия представителей власти по большему счету, не вызывают возражений у большинства граждан, но и они должна иметь законодательную базу под собой. Ткач М.Г. О проекте Жилищного кодекса Российской Федерации//Жилищное право. № 3, 2002, с. 54 - 57

10.2. Содержание договора социального найма и правовой статус сторон.

Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

Объектом договора является изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма.

Объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде).

В качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления.

В качестве нанимателя выступает физическое лицо - гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам установленным Жилищным Кодексом.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя и его выбытия из жилого помещения заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем пользуются всеми правами, и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами.

Договор социального найма заключается без установления срока его действия.

«Срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование», утверждает Е.С. Гетман. Гетман Е.С. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Под ред. Крашенинникова П.В. М. Статус.,2005.,с. 305. В то же время В.Н. Литовкин обращает внимание что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если бы договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другая особенность была у предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР). - бессрочности. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному Кодексу российской Федерации (постатейный) М. Проспект.,2005.,с 124

Объектом (предметом) договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это могут быть квартиры в многоквартирных домах, жилые дома не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Изолированность жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение человека с внешним миром. Жилое помещение как вещь имеет границу. Исключение из этого правила допускается в случаях, когда предметом поднайма может выступать часть жилого помещения - жилая площадь.

Обратив внимание, что Жилищный Кодекс не упоминает в качестве самостоятельного признак жилого помещения, как пригодность для проживания, Н.Л. Ледовских объясняет, что акцентировать на это внимание излишне, так как «ч. 1 ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам), т. е. признак пригодности включен в понятие жилого помещения». Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: ЭКМО, 2005, с. 198.

В то же время он отмечает, что, так как в отличие от ст. 676 ГК РФ в ст. 65 ЖК отсутствует обязанность передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, «наймодатель вправе предоставить жилое помещение без отделки, сантехники и т. п.». Там же, с. 202.