Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84 - 85 Кодекса. Допускается выселение из указанных жилых помещений только в судебном порядке. ЖК РСФСР предусматривал два вида выселения с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. В новом ЖК РФ уточнено: выселение может производиться с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления жилья. В случаях, когда принимается решение о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. Критики Жилищного Кодекса говорят, если «равнозначная жилая площадь», то из однокомнатной квартиры семья из четырех человек выехать уже не сможет? Вчера им не надо было доплачивать за дополнительные метры, они просто получали от города три комнаты по социальной норме. Теперь их могут заставить доплатить? П.В. Крашенинников отвечает: «Да, здесь некое противоречие все-таки существует. Когда я говорил, что при расселении идущего под снос дома действуют прежние нормы, я имел в виду ст. 86 ЖК. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома. В этой статье указано, что выселяемым из подлежащего сносу дома гражданам «предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом, естественно, должны действовать социальные нормы предоставления жилой площади, принятые в конкретном городе или поселке. Такой же порядок предусмотрен и статьями 87 и 88 для случаев, когда дом признается непригодным для проживания или становится на капитальный ремонт. Но статья 89-я, действительно, противоречит трем предыдущим статьям. В ней, безусловно, надо указать «исходя из количества членов семьи. Невинная И. Жилье для всех и для каждого? // Российская газета. 17 марта 2005, № 52 (3721). ЖК РФ в ст. 85 предусмотрел предоставление благоустроенных жилых помещений, в случае, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Согласно ст. 90 ЖК выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения, в связи с невнесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин, производится с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (т. е. не менее 6 кв. м. на одного человека). Это помещение может не отвечать критериям благоустроенности. На наш взгляд, в любом случае такое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства и находится в пределах населенного пункта, так как иное толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Правила о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 08.02.06г. о повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно -коммунальных услуг указано, что положения Жилищного кодекса о выселении с жилого помещения за невнесение платы не способствуют защите интересов граждан.

К недостаткам ст. 90 ЖК РФ можно отнести то обстоятельство, что в ней не раскрыто понятие «уважительных причин». Причина платежей не влияет на возможность расторжения договора. В то же время, согласно ст.83 Жилищного кодекса, расторжение договора из-за неуплаты платежей возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя, к которым можно отнести длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в составе семьи. Что касается выселения из-за невозможности проживания, то буквальное положение ст. 83 Жилищного кодекса приводит к выводу, что это касается соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Заинтересованным лицам, которые могут потребовать выселение нанимателя в случае нарушения им их прав, интересов или бесхозяйственности является не только наймодатель, но и соседи нанимателя, члены его семьи, проживающие с ним. Однако эти заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора.

Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 ЖК. Это возможно, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская его разрушение. К сожалению, жилищное законодательство не раскрывает понятие разрушение и повреждение жилого помещения. Сами по себе эти действия не являются основанием для обращения наймодателя в суд с соответствующим требованием о выселении. Наймодатель вначале обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения или санитарно-технического оборудования, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ст. 91 ЖК, то наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении данных лиц. В ст. 91 ЖК предусмотрено правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

10.4. Обмен жилых помещений

Институт обмена жилыми помещениями в России возник в 20-е годы прошлого века. Как и всякий правовой институт, институт обмена жилыми помещениями в каждый период развития общества испытывал влияние экономических, социальных факторов, вносимых законодательными и иными нормативно правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. Следует признать, что в последние годы обмен жилых помещений активизировался, так как граждане, имеющие жилое помещение социального найма, могут его улучшить лишь двумя способами:

а) видоизменить его с помощью ремонта либо переустройства (перепланировки или переоборудования);

б) заменить его следующим образом:

- на жилое помещение меньшего размера, согласно ст. 81 ЖК РФ. Условиями правомерности требований нанимателя является наличие у него жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму, предоставления и наличия письменного согласия, проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. Наймодатель, на основании заявления нанимателя, обязан предоставить, по согласованию с ним, другое помещение в течение 3-х месяцев, то есть заменить имеющую у него жилую площадь самостоятельно с помощью договора обмена. Договор обмена жилых помещений представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение. Договор обмена жилым помещением является самостоятельным по своей природе договором.

Согласно части 1 ст.7 Правил пользования жилыми помещениями наниматель имеет право «осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным Кодексом РФ.

В новом Жилищном Кодексе во многом сохранен действующий ранее порядок обмена жилыми помещениями. Так, право на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ст. 72 ЖК РФ). Как и ранее обмен жилыми помещениями может совершаться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников. Следует заметить, считает С.Н. Александрова, что нормы, устанавливающие правила обмена жилых помещений, представленных по договору социального найма, содержат больше ограничений, по сравнению со старым ЖК РФ. По ЖК РСФСР обмен конструировался как гражданско-правовая сделка. Сейчас - это и необходимость получения разрешения наймодателя на обмен, при этом разрешается обмен только на жилое помещение, представленное по договору социального найма. Неоправданно исчез родственный обмен. Александрова С. Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма// Жилищное право. № 7, 2005, с. 9 - 13.

Более категорично высказался Е.С. Гетман, который отмечает, что отношения по обмену жилыми помещениями урегулированы крайне неудачно. Необъяснимо положение ст. 72 ЖК РФ, которое предусмотрело возможность обмена жилыми помещениями только между нанимателями фонда социального пользования. Введение этого ограничения, а фактически - запрета на обмен социального и частного жилья было бы объяснимо в том случае, если бы граждане, переставшие быть малоимущими, подлежали бы выселению из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. Гетман Е.С. Договор социального найма жилого помещения и иные правовые институты ЖК РФ/ Новый жилищный кодекс России. Актуальные проблемы. Коллектив авторов, 2006, «Ось - 89», с. 33

Сторонами обмена могут быть наниматели и члены их семей. Временные жильцы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилых помещений. Новеллой нового Жилищного Кодекса является и то, что обязательным условием для обмена является письменное согласие наймодателя на обмен. Однако объяснение нанимателем причин обмена закон не предусматривает.

Договор об обмене жилья (оригинал) представляется нанимателями, заключившими таковой, каждому из наймодателей для получения согласия на обмен. Совершенно очевидно, что согласие наймодателя как условие должно предшествовать заключению договора обмена. Предложенная законодателем редакция снижает значимость договора, направленного на существенное изменение правоотношений (в результате обмена происходит расторжение договора социального найма на обмениваемое помещение и заключение такого договора на помещение, полученное в результате обмена).

Изменен также и объект обмена. Жилищный кодекс отказался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, а так же принадлежащего гражданину на праве собственности, ограничив участников обмена нанимателями жилых помещений по договору социального найма, а именно: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Решением Высшего Совета Беларусь и России от 22 июня 1996 года № 5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений» Ведомственное приложение к «Российской газете». 28 сентября 1996. предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территории обеих государств и переселяющимися из Республики Беларусь и Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств.

Данное положение подлежит применению вопреки п. 5 комментируемой статьи об обмене в пределах территории Российской Федерации как имеющие приоритет над внутренним законодательством. Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. Под общей редакцией Н. М. Коршунова. -М.: ЭКСМО, 2005, с. 186.

Закон предусматривает, что обмен жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателя, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия в случае, если этот обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Свои решения органы опеки и попечительства оформляют в письменной форме и предоставляют заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обязательное согласие на обмен наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю в течение десяти рабочих дней со дня обращения. Основание, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, предусмотрен в ст. 73 ЖК РФ.