Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Моментом вступления договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам о двух или многосторонних сделках (договорах). Договор об обмене жилыми помещениями является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного соответствующими нанимателями.

При наличии письменных согласий всех наймодателей, договор об обмене, совместно с документами, подтверждающими согласие наймодателей и членов семьи нанимателя, признается правовым основанием для расторжения, ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене.

Одновременно на основании договора об обмене, составляется новый договор социального найма с гражданином, участвующим в обмене. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им указанных в ст. 74 ЖК документов.

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. К ним относятся, когда:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора;

обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК.

В соответствии со ст. 75 ЖК обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место, если есть основания, установленные ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166-181 ГК РФ).

В частности, ст. 166 ГК установлено следующее:

«Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспариваемая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе изменить такие последствия по собственной инициативе».

Статья 167 ГК касается последствий сделки и предусматривает общие положения по данному вопросу:

Недействительность сделки не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспариваемой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действия на будущее время.

Из указанных статей ГК РФ вытекает, что сделки с жилыми помещениями могут быть оспариваемыми, т. е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительной сделки (обмена жилых помещений). Соответственно, и обмен жилыми помещениями будет оспариваемым, если он совершен несовершеннолетним от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представителей, и (или) ничтожным, если совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Частями 2 и 3 ст. 75 ЖК предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительными: участвующие в обмене подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязаны возместить другой стороне соответствующие убытки.

10.5. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма

В заявлениях об обмене жилого помещения дается характеристика обмениваемых жилых помещений, а именно адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади, ссылка на договоры социального найма, стороны договора. К заявлению должны быть приложены письменные согласия всех лиц, проживающих в соответствующем жилом помещении, в том числе временно отсутствующих лиц. Отказ члена семьи дать согласие на обмен может быть обжалован в суде. В этом случае может быть подан иск в суд о принудительном обмене. В случае отказа хотя бы одного из наймодателей, договор обмена не подлежит заключению.

Предусмотренный статьей 73 Жилищного Кодекса РФ перечень оснований для отказа в обмене жилыми помещениями, как предусматривается ч. 4 ст. 73 ЖК РФ является исчерпывающим. Однако, в соответствии с ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить обмен в случае, если после обмена общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Не допускается отказ в даче согласия на обмен по другим основаниям.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого помещения являются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление обмена. Этот же срок предусмотрен для отказа нанимателя в даче согласия на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК РФ).

10.6. Принудительный обмен жилой площади

Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществление принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Закон гласит, что при этом учитываются заслуживающие внимание доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. По мнению М. Липовенко их можно условно разделить на две категории:

Обстоятельства личного характера. К их числу судебная практика однозначно относит возраст, состояние здоровья и иные факторы, имеющие отношение к личности участников обмена и влияние на возможность обменивающихся пользоваться новыми жилыми помещениями.

Обстоятельства юридического характера. Данная группа определяет перечень установленных законом условий, необходимых для совершения обмена. В этом случае речь идет о правилах совершения сделок, предусмотренных частью 1 ГК РФ, а также ст. 73 ЖК РФ, содержащей перечень условий, по которым обмен не допускается. Липовенко М. Обмен по принуждению // Домашний адвокат. № 2, 2005, с. 10

Указанный перечень обстоятельств не является исчерпывающим и регламентируется также нормами законодательства субъектов РФ. Если в прежнем законодательстве возникал вопрос: следует ли учитывать наличие участников обмена, совершаемого в принудительной порядке, других жилых помещений на праве собственности, то в ЖК РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 года, перечень условий, при которых обмен не допускается, претерпел существенные изменения. Ухудшение жилищных условий, в результате которого граждане могут быть признаны нуждающимися в их улучшении, к их числу не относится, а в ст. 72 ЖК РФ сохранилось указание на необходимость учитывать при судебном рассмотрении спора «заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении». По одному из решений Верховный Суд РФ указал «... судом не проверены и не получили оценки доводы ответчика о том, что предполагаемая для обмена квартира расположена в отдельном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение, есть телефон, что важно для его возраста и здоровья. В ходе досудебной подготовки истцу следует подыскать вариант обмена, оформить необходимые обменные документы».

Таким образом, под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 12 Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РСФСР»). Комментарий к Жилищному Кодексу РСФСР. Ответственный редактор В. Б. Исахов. -М.: Юрайт, с. 289 -299.

10.7. Временные жильцы

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателя, но и других лиц - временных жильцов (родственников, знакомых и т. д.).

Согласно п. «В» ст. 9 Правил пользования жилыми помещениями наниматель имеет право «разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с ним членами семьи и с предварительным согласием уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

По данному вопросу ГК РФ в ст. 680, отмечает, что «наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям)». Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства (ст. 80 ЖК РФ), если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ним срока проживания. В случаях, если срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членам его семьи (для социального найма) либо гражданами постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

Правовое положение временных жильцов отличается главным образом тем, что они пользуются помещением безвозмездно. Это не означает, что они проживают без договора. В действительности вселение временного жильца происходит на основании соглашения с нанимателем и совершеннолетними членами его семьи, т. е. по договору. Это безвозмездный договор, на основании которого у вселившегося возникает право временного проживания в жилом помещении.

Согласно ст. 155 ЖК РФ оплачивать коммунальные услуги за временных жильцов обязан наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении, согласованного с ними срока проживания, или предъявление указанного в части 4 ст. 80 ЖК РФ требования, временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.