Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

К сожалению, отмечает А.А. Маковская «законодатель не учел, что требования о нотариальном удостоверении ипотечных отношений содержатся и в иных законодательных актах, которые продолжают действовать. Так, Федеральный закон от 26 апреля 1996 год. №39-ФЗ « О рынке ценных бумаг» содержит специальные правила о нотариальной форме договора ипотеки, обеспечивающего исполнение обязательств по облигациям с залоговым обеспечением, когда предметом залога является недвижимое имущество. Однако в этот закон не были внесены необходимые изменения, связанные с упразднением обязательного нотариального договора об ипотеке». Она отмечает, что «осталось правило об обязательном нотариальном удостоверении закладной залогодержателя, не изменилось и правило ст. 61 Закона об ипотеке, предусматривающего, что распределение суммы вырученной от реализации заложенного имущества, если взыскание на него осуществлялось во вне судебном порядке, проводится нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскании. Не устранено, как указывает она, «странное и досадное противоречие между ст. 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. п. 3 и 4 ст. 339 ГK РФ, что не соблюдение требований о государственной регистрации договора влечет его недействительность. Вместе с тем п. 2 этой же статьи предусматривает: договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. «Но ведь очевидно, замечает А. Маковская, что и «договор не заключенный», «договор не вступивший в силу» и «договор недействительный» - абсолютно разные правовые понятия и поэтому они не могут быть связаны с одним и тем же моментом - моментом государственной регистрации». Маковская А.А. Новое в законе «Об ипотеке, залоге недвижимости»// «Хозяйство и права». 2005, с. 3

Ранее государственная регистрация проводилась учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в настоящее время эта функция возложена на Федеральную регистрационную службу и ее территориальные органы. Она удостоверяется путем надписи на договоре.

Cлeдyeт отметить, что в ГК РФ и в Законе о регистрации в Законе об ипотеке отсутствуют четкое разграничение регистрации сделок и регистрации прав. Право залога (ипотеки) может возникнуть и после регистрации такой сделки, о чем прямо сказано с ст. 11 3акона об ипотеке. С юридическо-технической точки зрения ст. 131 ГК посвященная вопросам государственной регистрации недвижимости, отмечает В.С. Ем, так же не безупречна: «Если судить по ее названию речь должна идти о регистрации недвижимых вещей. В действительности же в ней говорится о регистрации не столько вещей, сколько прав на них». Ем В.С. , Рогова В.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства// Законодательство. 1999, № 3, с. 8-17

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав - это нормативный акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Право залогодержателя (право залога) на заложенное имущество государственной регистрации не подлежит. Государственная регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записей об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Помимо заявления о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие и иных необходимых в соответствии с Ф3 от 11.11.2003 г. № 122 - Ф3, ФЗ от 21.07.1997г. № 122 - Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», предоставляется:

- лицензия на управление ипотечным покрытием (подлинных или нотариально удостоверения копия);

- правила доверительного управления ипотечным покрытием.

При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, указывается доля в праве общей собственности, которое удовлетворяется ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок, а также указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы ипотечных сертификатов участия, индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев, которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием.

Кроме указанных выше документов представляется:

- подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая помещается в дело);

- документ, удостоверяющий личность физического лица;

-подлинники и копии правоустанавливающих документов, учредительных документов юридического лица;

-подлинники и копии документов, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор от юридического лица;

- подлинники и копии плана жилого помещения и земельного участка, содержащие описание жилого помещения;

- подлинники и договора об ипотеке в количестве, равному числу сторон сделки и копия для приобщения к делу;

- подлинники и копии документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- подлинники и копии закладной (если в договоре об ипотеке yкaзано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

- кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой (подлинники и копия).

Все представленные залогодателем или залогодержателем документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером. При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представление в Федеральную регистрационную службу соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в территориальные органы регистрационной службы.

Д.Б. Пашков справедливо указывает на необходимость сократить дeйcтвyющий месячный срок для регистрации ипотеки (п.5 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). «При таком сроке государство само создает ситуацию, при которой либо заемщик вынужден ждать регистрации договора и, соответственно получение кредита, либо банк кредитор вынужден рисковать, выдавая в кредит в расчете на то, что договор о залоге недвижимости будет зарегистрирован». Пашков Д.Б. Государственная регистрация ипотечного жилища// Закон, № 2, 2006, с. 23-29

В п. 1 ст.7 3акона «государственная регистрация прав носит открытый характер, сведения единого государственного реестра о любом объекте недвижимости должны быть предоставлены любому лицу при предъявлении им установленных документов и письменного заявления».

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки допускается в случаях:

- право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с законом;

- с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

-документы представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

-акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания, в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания;

-лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться данным недвижимым имуществом;

-лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

-правоустанавливающий не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации, возникших после введения в действие Закона;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;

-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Ипотечные правоотношения могут быть оформлены соглашением об ипотеке при включении их в кредитный или иной договор содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Главными субъектами рынка ипотечного жилищного кредитования выступают заемщики - граждане РФ, которые заключили соответствующие кредитные договоры (договоры займа) с кредитными и иными организациями с целью приобрести жилье. Обеспечением исполнения обязательств по таким договорам служит залог приобретаемого жилья. Ипотечное кредитование имеет преимущества перед другими схемами приобретения жилья, которые выражаются в следующем:

- заемщик передает денежные средства (как собственные, так и кредитные) непосредственно продавцу приобретаемой квартиры при проведении сделки;

- квартира проходит юридическую проверку банком и страховой компанией;

- квартира оформляется в собственность заемщика при получении кредита;

- от заемщика не требуется длительного ожидания до момента обращения за кредитом до момента приобретения квартиры;

- на все время погашения кредита страхуются риски утраты собственности на квартиру;

- предусмотрена защита прав заемщика. Любое нарушение условий кредитного договора и условий договора банковского счета грозит банку отзывом лицензии.

В.Назаров и С.Королева отмечают выгодность и удобство кредитного договора, которые обусловлены: « если заемщик ранее снимал квартиру, сумма платежа по кредиту сопоставима с cуммoй оплаты за арендуемое жилье, и при этом заемщик платит за собственную квартиру;

- рост цен на недвижимость (в крупных городах) значительно превышает процентную ставку по кредиту, и в ближайшее время, по прогнозам тенденция роста цен на недвижимость сохраняется;

-для первоначального взноса заемщик может использовать средства от продажи имеющегося у него жилья;

-после окончания моратория на досрочное погашение кредита (составляющий обычно 6 месяцев) заемщик может погасить досрочно без штрафных санкций: при этом проценты платятся только за время фактического пользования кредитом;

- возможно получение льгот по налогу на доходы физических лиц». Назаров В, Королева С. Ипотека руководства к действию. СПБ. 2005 г. с. 18-19

При этом обеспечивается возможность незамедлительного вселения в собственную квартиру, погашать кредит одинаковыми платежами, на льготных условиях, воспользоваться иными услугами банка.

Есть еще один положительный момент - это возможность получить имущественный налоговый вычет при расчете подоходного налога. Статья 220 НК РФ гарантирует покупателю компенсацию расходов на покупку квартиры и процентов по ипотечному кредиту. Получить имущественный вычет на покупку жилья (его максимальный размер 1 000 000 рублей) налогоплательщик может только один раз в жизни. Более того, неиспользованная в течение года сумма переносится на следующие годы, пока не будет полностью погашена.

Отрицательным моментом является то, что приобретенная на ипотечный кредит недвижимость обойдется клиенту в полтора раза дороже, чем при покупке обычным способом. «В настоящее время в Российской Федерации складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта системы включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объектов нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система создана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство», указывает В.Ю. Туранин. Туранин В.Ю. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях// Юрист, № 6, 2006, с. 3-7

Анализируя правовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита следует усвоить, что оно характеризуется определенной сложностью, т.к. представляет собой комплексный процесс, в котором граждане выступают не только в качестве заемщиков по кредитному договору, но и в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случае правовое положение граждан характеризуется определенным набором прав и обязанностей, которые необходимо знать и соблюдать.

Согласно ст.819 ГК РФ заемщиком считается лицо, которое получает от банка или иной кредитной организации (кредитора) денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных договором, обязуется возвратить полученную денежную cyммy и уплатить проценты на нее. В то же время в соответствии со cт.807 Кодекса заемщику может быть предоставлена сумма денег в собственность займодавцем по договору займа. На такую сумму также начисляются проценты, которые подлежат возвращению заемщиком с суммой основного займа. «Учитывая родственный характер указанных договоров, указывает В.В. Гущин, а также правил, предусмотренных в отношении договоров займа, к договору кредита, следует рассматривать эти договоры в тесной взаимосвязи. В общих случаях главная обязанность заемщика гражданина - обязанность возвратить кредит и начисленные на сумму кредита проценты в предусмотренные договором сроки». Гущин В.В. К вопросу об ипотечном кредитовании в России// Жилищное право №2, 2006, С. 33-41