Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Статья 612 ГК РФ возлагает на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя бы частично препятствуют его использованию. Причем от ответственности арендодателя не освобождает даже то, что, заключая договор, он не знал об этих недостатках.

Под недостатком понимается ненадлежащее качество вещи. В отношении земельного участка, это такое его качество, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему целевому назначению.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право восстановить свое нарушенное право следующими способами: а) обращение к арендодателю с любыми из трех требований: безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы; б) использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатка вещи. При этом он может или потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действие арендатора неправомерным, так как тем самым нарушаются права арендодателя, как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества.

Пункт 2 ст.612 ГКРФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился с этими недостатками. Во-вторых, арендодатель не несет ответственность за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверке его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и явных недостатках, во втором -только о явных, кроме того, из положений ст. 612 ГКРФ вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество, земельный участок.

В свою очередь, арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, вносить арендную плату и возвратить арендованную недвижимость (имущество) по истечении срока договора аренды. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Для некоторых договоров аренды характерна необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды обязанность страхования. По условиям договора эта обязанность может быть возложена на любую сторону. Однако если речь идет об аренде государственного имущества, то страхование является обязательным. Так, государственный Комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (в настоящее время - Министерство государственного имущества РФ) издал распоряжение от 28 декабря 1995г. СЗ РФ//1995.№10.ст.823., из которого следует, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 февраля 1994г. № 96 « О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» и в целях обеспечения защиты государственного имущества, передаваемого в установленном порядке в аренду, от рисков гибели (утраты) и повреждения, а также в целях восстановления погибшего (поврежденного) государственного имущества, передаваемого в аренду, принято решение о страховании сдаваемого в аренду в установленном порядке недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст.616 ГК). Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление арендованного имущества, при котором заменяются основные компоненты, определяющие его существо. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Ст. 616 ГК РФ предусматривает, что невыполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования, и становиться собственником продукции и полученного дохода. В процессе аренды нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Неотделимые улучшения объекта аренды по окончании договора аренды переходят к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является предварительное соглашение об этом с арендодателем.

По общему правилу ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения, произведенные арендатором арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя улучшение арендованного имущества, не отделимое без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. «Однако, в ст. 623 ГК РФ не сказано, что отделимость или неотделимость определяется физическими свойствами вещи, в отличие от ст. 133 ГК РФ, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой», отмечает Т.А. Колодина Колодина Т.А. Право собственности на достроенный этаж арендованного здания// Правосудие в Поволжье. 3/2006, с. 93 - 96. Она указывает, что «при отсутствии жесткой законодательной регламентации отношений, возникающих в результате появления нового объекта недвижимости на арендованном имуществе, возникновение права собственности на вновь возникшие нежилые помещения будут более очевидны при выполнении следующих условий:

неизменность размера арендной платы;

строительство нового объекта за свой счет;

заключение договора подряда на реконструкцию от своего имени;

согласие арендодателя на осуществление реконструкции;

разрешение компетентных органов на осуществление реконструкции (строительства);

единоличное и самостоятельное использование вновь возникших нежилых помещений в соответствии с их функциональным назначением.¹

В процессе пользования арендованным имуществом, за исключением перенайма, ответственным по договору перед собственником имущества остается непосредственно сам арендатор. У арендатора предприятия распределительные возможности еще шире (п.1 ст. 660 ГК РФ).

Заслуживает внимания позиция Федерального Арбитражного суда Приволжского округа № А55-14293-/5456/ 03-16 от 12 сентября 2005 г., из которой следует, что ОАО «Сызраньгузавто» заключил с Самарским государственным техническим университетом договор аренды, по которому предусмотрены следующие обязанности ответчика: оплачивать эксплуатационные расходы с момента подписания договора, нести расходы по коммунальным платежам, пропорционально арендуемым площадям, не допускать превышения выделенных мощностей, письменно согласовывать с ОАО вопросы перепланировки помещений, не заключать договоры субаренды без письменного согласия арендодателя.

Так как субарендатор незаконно подключился к электросетям, то ответственность за его действия была возложена на арендатора. В деле отсутствовало письменное согласие ОАО на субаренду. Факт перепланировки арендуемых помещений подтвержден материалами дела, однако согласия арендодателя на ее осуществление представитель университета не представил. В связи с существенными нарушениями договора аренды со стороны университета как арендодателя, иск арендодателя о расторжении договора, признан правомерным Постановление Пленума арбитражного суда Приволжского округа// Правосудие в Поволжье, 3/2006, с. 5 -9

.

По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.617 УК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.

При отчуждении имущества, арендодателем договор аренды остается неизменным и положение арендатора не должно затрагиваться. В этом смысл данной нормы, обеспечивающий интерес арендатора в сохранение возможностью пользования полученной в пользование вещью. Новый собственник (иной обладатель вещного права) становиться на место первоначальной стороны в договоре аренды (арендодателя) и к нему переходят все права и обязанности по этому договору в силу закона, на основании ст. 387 ГК РФ. И хотя, как мы видим, Кодекс говорит лишь об отсутствии оснований для изменения или расторжения арендного договора, но не о замене стороны в нем, как на случай замены стороны в силу закона указывает на положения ст. 617 ГК РФ, что подтверждает и В. И. Белов Белов В.И. Сингулярное правопреемство в обязательстве. М., 2000г., с.217. Таким образом, при перемене собственника сданного в аренду имущества, далеко не всегда производится переоформление договора аренды на нового собственника, поэтому важное значение имеет сделанный в п. 23 Обзора практики по аренде вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от этого, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Такой вывод основан на правиле ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По этой же причине, переход права собственности в аренду имущества к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, но вправе с соблюдением правил ст. 452 ГК РФ предъявлять иск об изменении в договоре аренды сведений об арендодателе. «В случае аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условий, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу лишь после получения на это согласия от арендатора. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// Вестник ВАС РФ № 5/ 2005. С. 19.

По общему правилу, при недостижении сторонами соглашения договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению арбитражного или общегражданского суда. Иски об изменении договора аренды заявляются в суд, по месту нахождения арендодателя. В исковом заявлении должна быть изложена новая редакция пунктов, на изменении которых настаивает сторона, приведены фактические обстоятельства и правовые основания заявленного требования. К исковому заявлению прилагаются доказательства направления его копии другой стороне, а также уплаты государственной пошлины.

Заинтересованная сторона может обратиться в суд с заявлением только после отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (п. 1,2 ст. 450, п. 1,2 ст.451, п.2 ст. 452 ГК РФ).

Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность исключений из общего порядка расторжения и изменения договоров. Исходя из положений ст.310 и 450 ГК РФ, возможен и односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, если подобная возможность предусмотрена договором или законом.

Важно подчеркнуть, что в данном случае не требуется какого-либо судебного акта на сей счет, достаточно волеизъявления одной из сторон.

В ГК предусмотрены основания для досрочного прекращения договора аренды по инициативе, как арендодателя, так и арендатора.

Так, в соответствии со ст. 619 ГК, договор аренды может быть расторгнут досрочно судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ), что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (абз. 3 ч. I ст. 619 ГКРФ);

Высший Арбитражный суд РФ в Обзоре практики по аренде пояснил, что абзац 3 ч. I ст. 619 ГК РФ предусматривает в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды двукратную просрочку внесения арендной платы, но ч. 2 ст. 619 ГК РФ не исключает возможности установления в договоре аренды, права арендодателя на досрочное расторжение договора судом и в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок;