Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Более того, при обнаружении недостатков в арендованном имуществе, арендатор может по своему выбору потребовать, чтобы арендодатель либо их бесплатно устранил, либо соразмерно уменьшил арендную плату, либо возместил арендатору его расходы. Впрочем, у арендатора есть право, указывает Д.А. Волошин, «удержать сумму своих расходов по устранению недостатков из арендной платы. Ему лишь нужно предварительно уведомить об этом арендодателя». Волошин Д.А., Аренда: оформление, налогообложение, учет.// Библиотека журнала «Главбух», М., 2005г., с. 7.

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленный срок;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно ст. 9 Федерального Закона от 24 июля 2002г. № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в ред. Федерального Закона от 21 декабря 2004г. № 172-ФЗ), в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находившиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ (ст. 621 ГК РФ, ч. 3 ст. 35, ст. 22 ЗК РФ).

Согласно п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005г. в случае, когда в договоре аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ). Вестник ВАС РФ// № 5.2005.С.12.

Пленум указал, что «рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или, с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункта 2 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001г. № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации, вправе до 01.01.2006 г. по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ». Как видим, на физических лиц эти ограничения пока не распространяются.

Следует отметить, что в ст. 606 ГК РФ дано лишь общее определение договора аренды. Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой другой договор аренды направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение или временное пользование. В ст. 607 ГК РФ отмечено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных ресурсов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным Законом от 16.04.2001 г. № 45-ФЗ и нормами, содержащихся в главе IV Земельного кодека.

Новый Земельный кодекс пытается непосредственно регулировать гражданско-правовые отношения, призванные регламентировать оборот земельных участков. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат положениям ГК РФ. По этому поводу В.В. Витрянский отмечает, «что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. Земельный кодекс пошел в прямо противоположном направлении, и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, ограничив попутно права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры полномочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка». Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ //Экологическое право.2003. № 1.

Касаясь ситуации, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл.34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (параграф 1 гл.34 ГК РФ), В.В. Витрянский сокрушается, что «это не поддается разумному объяснению». Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательно-правовых) отношений в Земельном кодексе РФ //Экологическое право.2003. № 1.

Это относится и к праву арендатора на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, норма об этом сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, заключенного в ст. 621 ГК РФ, на существующие между ними правоотношения.

Пункт 1 ст.621 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому, в случае намерения арендатора осуществить принадлежащие ему преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, арендатор обязан письменно уведомить о своем желании арендодателя в срок, определенным договором аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п.1 ст.621 ГК РФ).

Закон не предъявляет к указанному уведомлению никаких специальных требований, кроме условия о соблюдении письменной формы, что позволяет считать допустимым его произвольное оформление.

Исходя из буквального понимания закона, при отсутствии такого предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора невозможно.

Обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения. Не может признаваться субъектом такого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующиеся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды, или вовсе без установленных соответствующих сделкой оснований. Л. Кузнецова указывает, « то обстоятельство, что признание за арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок сопровождается нормативной оговоркой «при прочих равных условиях», означает, что договор аренды может быть заключен с арендатором на условиях предложения любому третьему, постороннему для данных арендных отношений лиц. Только в случае полного и безоговорочного принятия арендатором таких условий он вправе будет воспользоваться привилегией, предоставляемой преимущественным правом на заключение договора аренды». Кузнецова Л. Преимущественное право аренды// Право и экономика 2006..№2 С.17-22.

Она также отмечает, что условия, предъявляемые арендатору при заключении договора на новый срок, могут как полностью соответствовать положениям прежнего договора, так и значительно от него отличаться. Такие отличия могут затрагивать как отдельные случайные условия договора, так и существенные (предмет, размер арендной платы при аренде зданий и сооружений).

По общему правилу, договор субаренды следует судьбе аренды. В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Так как наступившие последствия способны серьезно ущемить права субарендатора без малейшей провинности с его стороны, то ГК представляет субарендатору право на заключение с ним договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на оставшийся срок субаренды. «Предоставление субарендатору право требовать заключения с ним договора аренды можно объяснить тем, что, давая арендатору согласие на заключение договора субаренды, арендодатель и тем самым связывает себя. А поэтому он должен обеспечить субарендатору возможность использовать предоставленное имущество до тех пор, пока не истечет срок субаренды», отмечает А. А. Иванов. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. //Часть вторая, под ред.А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого, М, Проспект, 2005г., с.257.

Порядок заключения субарендатором договора аренды, на условиях указанных в п. 1 ст.618 ГК РФ, регламентируется ст.445 и 446 ГК. Право требовать заключение договора на условиях, отличных от тех, которые указаны в п.1 ст. 618 ГК, у субарендатора отсутствует.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормативного износа или в состоянии, обусловленном договором (п.1ст.622 ГК РФ).

Обязанность возвратить арендованное имущество возникает при прекращении договора аренды по любым основаниям не позднее чем в последний день действия договора аренды, в противном случае оно будет считаться возвращенным несвоевременно (с просрочкой), что повлечет имущественную ответственность. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и порядку, которые предусмотрены гражданским законодательством и п.1 ст.46 ЗК РФ. Это смерть арендатора; гибель участка или его уничтожение; передача земельного участка без принадлежностей и относящихся к нему документов, без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением; если земельный участок не передан в срок, указанный в договоре. Кроме того, в соответствии с земельным законодательством основанием прекращения договора аренды является: взаимное волеизъявление сторон; смерть собственника и отсутствие правопреемника; смерть арендатора и отсутствие наследника: в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды.

Федеральным Законом от 21 июля 2005г. №III-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» последний дополнен ст. 30¹ «Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Кроме того, введена ст. 30 «Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Эта статья вступила в силу с 1 октября 2005 г. и практика ее применения пока не известна.

Согласно данной норме, предоставление таких участков в аренду осуществляется исключительно через аукцион в особом порядке, установленном новой ст. 38² Земельного кодекса.

Арендатору земельного участка предоставляется право независимо от срока действия его договора передать свое право любому лицу по своему усмотрению. Фактически, данное положение легализует на строительном рынке бизнес девелоперов, которые получают земельные участки под строительство, а затем продают права на реализацию инвестиционного проекта другим формам. Но такое положение уже было предопределено ЗК РФ для всех видов аренды земельных участков у государства, если их срок превышает 5 лет (п.4 ст.22).При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случаев передачи арендных отношений в зачет, но заключать новый договор аренды не требуется. Согласно п. 2, ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами, поэтому логично сделать вывод о приоритетном значении п.5 ст.22 ЗК РФ. В то же время п.6 ст.22 ЗК РФ указывает на право арендатора передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Но ведь арендодателю не все равно, как арендатор распоряжается его имуществом, а закон должен защищать права и законные интересы и собственников и арендаторов земельных участков и поэтому порядок осуществления прав арендодателя по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ более справедливый, чем установлен ЗК РФ.

В п. 5 ст. 30 ЗК РФ арендатору земельного участка для комплексного освоения предоставляется исключительное право на приобретение земельных участков, появившихся в результате разделения арендованной территории.