Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

В Обзоре отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной

регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, рождаемого договором аренды.

По мнению А.В. Добрачева, «данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений».

Например, считает он, требуют дифференцированного подхода такие случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

В случае, когда размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, то фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы.

Поэтому внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ, не требуется. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещение в них или часть помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя

соответствующего помещения (части помещения).

Последствия несоблюдения требований ст. ст. 433, 609, 681 ГК РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ, предусматривающих государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, приводят к следующим негативным последствиям: так, к расходам, на которые уменьшается налогооблагаемая база налога на прибыль организации, относятся арендные платежи за арендуемое имущество, используемое в коммерческой деятельности (подпункт 10 пункт 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). Данные расходы также должны быть обоснованы и документально подтверждены, при этом документальным подтверждением обоснованности расходов по внесению платы за пользование арендованным недвижимым имуществом является отметка о государственной регистрации соответствующего договора аренды на подлинном экземпляре договора, представленная учреждением юстиции по государственной регистрации прав. Отсутствие регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь не только невозможность уменьшения налогооблагаемой базы, но и наступление ответственности за нарушение правил учета доходов и расходов.

В настоящее время в Кодексе РФ об административных правонарушениях предусматривается ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним (ст. 19, 21 Кодекса).

При этом санкции за указанное нарушение в отношении юридических лиц достаточно жесткие - от трехсот до четырехсот минимальных размеров оплаты труда. Мы полагаем, что под несоблюдением установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним следует понимать, в том числе пользование объектом недвижимости без юридического оформления своих прав на него.

Отсутствие в установленных случаях государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества лишает арендатора имущества и предусмотренной статьей 305 Гражданского кодекса РФ возможности защищать свои права пользования от третьих лиц или от собственника имущества.

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с законом, условиями заключенного договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды может заключаться либо на определенный, либо на неопределенный срок. Срок устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. « Если в договоре аренды не определен срок, это не означает, что он будет длиться вечно. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что дает право любой стороне отказаться от него в любое время», указывает А.А. Иванов Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации// часть II, под ред. Сергеева и Ю.К. Толстого. М. 2005. С.234..

Зафиксированы случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом, например спортивным залом, бассейном и т. п. При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Сам ГК не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора, тем самым, давая возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. Такие сроки установлены:

в отношении аренды участка лесного фонда - 99 лет;

земель сельскохозяйственного назначения - 49 лет;

в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу - не более 49лет;

- оленьих пастбищ - 25 лет. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно. Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного договором срока. Такой иск остается без рассмотрения, но по истечению требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, т. к. оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений и земель сельскохозяйственного значения, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 657 ГК, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться предельные ставки арендной платы (минимальные ставки).

Арендная плата - это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается - в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.

Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно. При аренде указанных выше земель, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Ст. 2 Закона РФ «О плате за землю» (в ред. ФЗ от 09.08.1994 г. № 22-ФЗ) Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г. установленные этим Законом ставки земельного налога.

«Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год», отмечает Д.В. Добрачев. Добрачев Д.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельных участка. Свободная трибуна. // Вестник ВАС РФ № 1. 2005. С. 162.

Сохранение размера арендной платы неизменным на протяжении долгосрочного периода (например, 49 лет) влекло бы грубое нарушение прав собственника земельного участка, позволило бы недобросовестным арендатором уклоняться от внесения предусмотренных федеральным законодательством платежей в бюджет, либо вынуждает арендодателя искать искусственные основания для расторжения таких договоров или признания их недействительными. ГК РФ не предусматривает определение порядка, каким либо законом или подзаконным актом.

Стороны могут изменять размер арендной платы сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст.614 ГК РФ). При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ, а также уплаты неустойки, если она предусматривалась договором.

Как следует из п. II Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, «утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 63 Вестник ВАС РФ.2002.// № 3. С. 25-26., при применении п.З ст.614 ГК РФ судам необходимо исходить из того», что в течении года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю с признанием недействительным условием аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размере арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд отказал в иске, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающие способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п.З ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы передать предмет аренды, что корреспондируется с правом арендатора требовать такой передачи. В отдельных видах договоров аренды на арендодателя возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Так, в соответствии с ч.З п.1 ст.665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого периодическими последствиями, предусмотренными ст.310 ГК. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.