Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

В отношении земельных участков арендодателями могут быть их собственники, лица, постоянно пользующиеся земельными участками (с согласия собственника), а если в аренду сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование, то арендодателями выступают уполномоченные государственные органы.

Арендодателями водных объектов являются органы

исполнительной власти субъектов РФ; участков лесного фонда -владельцы лесного фонда (организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти.

Ранее договор аренды жилых помещений предусматривался ст. 17 Закона РФ « Об основах федеральной жилищной политики». ГК РФ, формируя систему гражданско-правовых договоров, отказался от использования договора аренды как основания возникновения жилищных правоотношений.

В ч. 2 ст. 671 ГК РФ было установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом уточняется, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В п.2 ст.30 ЖК РФ установлено, что «собственник жилого помещения вправе представить во владение и (или) пользование принадлежащие ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом». Следовательно, «ЖК РФ допускает аренду жилых помещений по правилам гражданского законодательства, но с ограничениями, установленными жилищным законодательством, в частности, это касается прямого запрета, установленного п.З ст.92 ЖК РФ, на передачу в аренду специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилых фондов, таких как: служебные помещения, общежития, маневренный фонд и т.д.»-указывает М.Н. Илюшина. Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация. «Закон»// №2., 2006., с. 14-18. Она отмечает, что в силу этого «к договору аренды жилых помещений юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (необоснованно не названными ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ возможными арендаторами жилых помещений) должны применяться общие правила об аренде зданий и сооружений, а именно, правило о том, что договор аренды здания и сооружения или части его, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации». Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация. «Закон»// №2., 2006, с.17.

Касаясь соотношений понятий «наем» и «аренда» жилых помещений следует иметь в виду, что если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое помещение, то эти отношения регулируются правилами о договоре

имущества(имущественного найма). Если для проживания граждан, то наем о договоре жилища - аренды. Договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. А, следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает указывать в договоре, как будет использовано арендованное имущество. Значит, для того, чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендном помещении откроют офис фирмы и устроят склад. Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленных в ст. 252 Налогового кодекса РФ.

То, что на самом деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогообразуемой прибыли не нарушает. Ведь Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы действия налогоплательщика, направленные на получение дохода, соответствовали нормам ГК или, скажем, жилищного законодательства», указывает Д.А.Волошин Волошин М.Д. Аренда: оформление, налогообложение, учет.// М., 2005, «Главбух», с. 36

. Исходя из положений ст. 2 и 23 ГК РФ, все граждане, которые получают доходы от продажи или сдаче в аренду принадлежащего им на праве собственности имущества, т. е. в результате совершения в отношении этого имущества тех или иных сделок посредством заключения гражданско-правовых договоров с другими гражданами или организациями, должны признаваться индивидуальными предпринимателями, не зарегистрировавшимися в этом качестве в установленном законом порядке.

Вместе с тем, доходы от пользования имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве личной собственности, могут быть получены лишь в случае, если такие лица сами осуществляют предпринимательскую деятельность с использованием данного имущества. В случаях сдачи имущества в аренду именно арендатор осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества: при этом согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате исполнения арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью. Что же касается сдачи в аренду (наем) принадлежащих гражданам жилых помещений, то такие помещения вообще не могут рассматриваться в качестве объектов имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку жилые дома и жилые помещения согласно ст. 288 ГК РФ должны использоваться в соответствии с их назначением, т. е. для проживания граждан.

В то же время, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, допустив возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, дает основания для отрицания вывода, что «передача гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, и в связи с этим не требует регистрации гражданина в качестве предпринимателя без образования юридического лица». Вообще, Жилищный кодекс представляет собственникам жилья много прав, которые еще подлежат анализу и осмыслению. Так, товарищество собственников жилья (ТСЖ) теперь могут принимать решения о сдаче в аренду нежилых помещений. Правовая природа этих отношений пока не исследована. Так, касаясь вопроса защиты интересов арендодателя, сдавшего в аренду квартиру, Р.Л. Суняева отмечает, что такой договор аренды, конечно, важный юридический факт, но если одна сторона не будет выполнять условия, судиться практически невозможно. Можно, конечно, но финансовые и нервные затраты не окупят результата. Допустим, не заплатил Вам квартирант за какой-то период, наговорил по международной связи и сбежал. Попробуйте подать в суд - заплатите больше, чем аренда квартиры и долг за телефон вместе взятые. Суняева Р.Л. Как правильно сдавать квартиру// Жилищное право. №9, 2006. С.48-57. Таким образом, арендодателю следует решать стоит ли обращаться в суд. Причем он должен быть уверен, что договор аренды не противоречит действующему законодательству и если речь идет о частных лицах, то не должно быть термина «аренда», так как ГК РФ определяет, что арендовать могут юридические лица, а физические - могут лишь «снимать» жилье.

Передача нежилых помещений, принадлежащих государству или муниципалитетам, осуществляется на основании аукциона или конкурса. Размер арендной платы в этом случае устанавливается не по соглашению сторон, а на основании соответствующих постановлений органов власти. При заключении подобных договоров потенциальному арендатору следует обязательно настаивать на получении согласия самого собственника нежилых помещений (т.е. муниципальных органов) и не заключать договор с тем, кому не были делегированы соответствующие полномочия.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях-памятниках культуры, истории и т.д., то в договор включаются особые условия, гарантирующие сохранность культурной, исторической или государственной ценности объекта.

Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, которые ограничивают сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключат возможность его сдачи в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота (ст. 129ГК). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т. д.

Следует обратить внимание, что к существенным условиям аренды земельного участка закон относит предмет договора. Им может быть только такой участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче: местоположение, площадь, целевое назначение, категория земель, кадастровый номер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Приложением к договору является план участка. Если сдается его часть, то на данном плане указывается эта часть. С учетом положения п.2 ст. 607 ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы ЗК РФ. Они могут касаться передачи полученного участка в субаренду, права закона арендованного участка, внесения участка в качестве пая в уставной капитал, выкупа арендованного имущества.

Право на выкуп состоит в том, что по условию договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, если последний внес всю обусловленную договором выкупную цену. Такое условие может быть предусмотрено также дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

«Согласно п. 3 ст. 609 ГК, договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 609 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества и при выкупе недвижимого арендованного имущества форма договора подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК», указывает B.C. Ем. Ем В.С. Гражданское право. Том II. Полутом I. Отв. ред. Е.А. Суханов//М. Волтерс-Клувер, 2004. С.371-372.

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о недрах предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом. На основании этой лицензии может заключаться договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 2 ст. 13 Закона о регистрации). СЗ РФ. 1997. №30// ст.3594, 2005. №1. ст.43.

Высший Арбитражный Суд РФ (ВАС РФ) указал: «регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на это имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как нормы ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. По мнению ВАС РФ из ч. 3 ст. 26 ФЗ О регистрации права аренды следует, что «не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому, если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации, то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающие в связи с закреплением и исполнением такого договора аренды», констатирует Н.Г. Пономарева Пономарева Н.Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью//Жилищное право. №10/2005..

В то же время в юридической литературе отдельными учеными, глубоко исследовавшими данную проблему, справедливо отмечается, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность, либо недействительность договора или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Афонина Е.И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки, форма и государственная регистрация сделок//Вестник Федерального АС Северо-Кавказского округа. 2002. №4.

По мнению Дедикова С. В., абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой частью самого договора и поэтому подчиняется такому же, как и он, правовому режиму Дедиков С.В. Регистрация аренды: момент истины//Бизнес адвокат. 2000. №17.. Так, некоторые суды в обоснование необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются на пункт 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.