Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Обязанность арендаторов или собственников земельных участков, единожды введенных в оборот для комплексного освоения в целях жилищного строительства, приобретают свойство «следования», т. е. независимо от содержания договора новый собственник или арендатор такого участка несет большую часть обязанностей, возложенных на своего предшественника. Правда неясно, каким образом новый собственник или арендатор такого земельного участка, когда-то входившего в состав территории, переданной под комплексное освоение, узнает об ограничении своих прав. Ведь такое ограничение не подлежит регистрации, отсутствует в кадастровом плане, следовательно, не является общедоступным.

Выбор способа защиты прав арендатора, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений.

В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами. «Объем возможностей защиты... субъективного гражданского права во многом определяется природой этого права. Если речь идет о нарушении права собственности, или иного вещного права, то можно констатировать, что возможности их защиты иные, нежели при нарушении какого-то обязательственного права, возникшего из договора».Брагинский М.М., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения//М.: Статут, 1977, С. 636.

Защита прав арендатора и арендодателя имеет некоторые особенности, которыми договор аренды отличаются от других гражданско-правовых соглашений.

Для защиты прав собственника и титульного владельца используется так называемые вещно-правовые иски (виндикационный и негаторный). Первый используется в случаях, когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения, второй - когда необходимо устранить препятствия пользованию имуществом, не связанные с лишением владения.

Оба иска могут быть использованы при разрешении спора, возникшего при регулировании абсолютных правоотношений, т.е. таких, в которых управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов. Поэтому указанные иски именуют «абсолютными», т.е. предъявляемых к любым, нарушившим вещное право.

Однако, как справедливо отвечает В.М. Кособродов, «арендатор и арендодатель находятся не в абсолютных, а в относительных отношениях, оформляющихся с помощью категории обязательств (обязательные отношения). В них управомоченному лицу (арендатору) противостоит определенное обязанное лицо (арендодатель), и защита осуществляется обязательственно - правовыми способами... Гражданское право не представляет выбора вида исков и не допускает «конкуренции исков», свойственных англо - американскому правопорядку. При наличии договорных отношений должны использоваться обязательственно -правовые средства защиты, потому что между участниками спора существуют относительные, а не абсолютные отношения» Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка// Адвокат, № 1., 2006г., с.65-70.

В то же время следует отметить, что в юридической литературе правовое положение арендатора оценивается по-разному, так как одни авторы рассматривают договор аренды как сугубо обязательное правоотношение Брагинский М.М., Витрянский В.В.// Договорное право, Книга вторая, Договоры о передаче имущества,
М., 2000г., с. 440..

Другие считают, что договор аренды представляет собой так называемое «смешанное правоотношение», где сочетаются как вещные, так и обязательные черты Синайский В.И. Русское гражданское право// М., 2002г., с. 392.

Согласно третьей точке зрения, аренда представляет собой правоотношение, в котором вещные права существуют параллельно с обязательными. Шапкина Г.С. Договор аренды // Хозяйство и право, № 7, Приложение.

Как известно, отечественное законодательство не знает самостоятельного права владения. Существует правомочие владения как составная часть наиболее полного права - права собственности. Доктрина определяет правомочие владения как хозяйственное господство лица над вещью. В литературе отмечалось, что правомочие владения отражает непосредственную юридическую связь лица с вещью. В то время как собственность представляет собой опосредственную связь лица (собственника) с вещью. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права//М., 1998г., с.233

«Категория владения как непосредственная связь лица с вещью, в свою очередь предполагает, что на каждый конкретный период времени у вещи может быть только один владелец. Отсюда следует, что собственник, передавая свое имущество во временное владение и пользование продолжает сохранять опосредственную юридическую связь лица с вещью, но владельцем вещи уже считаться не может». В связи с этим, отмечает Ю.А. Тарасенко, возникает вопрос - «можно ли рассматривать право владения лица по договору (арендатора) вещным? В литературе было высказано мнение, что право собственности является единым, цельным правом, которое не распадается на какое-то число правомочий. Представление о том, что право собственности сводится к владению, пользованию и распоряжению приводит к неверному выводу о существовании вещного права владения, отличного от права собственности», - утверждает он Тарасенко Ю.А. Внесение права аренды в уставной капитал хозяйственного общества: правовая конструкция// Правосудие в Поволжье, 3/2006, С. 97 - 105..

Вещно-правовые способы защиты доступны не только собственнику, но и другим лицам, имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившие право владения вещью на основании договора аренды.

Кодекс, перечисляя в ст. 216 виды вещных прав, отличных от прав собственности, оставляет перечень открытым - об этом свидетельствует употребление законодателем оговорки «в частности». В пунктах 3 и 4 ст. 216 ГК РФ законодателем установлены признаки, присущи вещным правам. Это право следования и абсолютный характер защиты. Абсолютный характер защиты состоит в том, что титульный владелец (владелец, не являющийся собственником, не имеющим право на владение имуществом, по основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе аренды) пользуется против третьих лиц той же защитой, что и собственник.

Учитывая предписание ст. 305 ГК РФ, можно конкретизировать проблемный вопрос: имеет ли арендатор право на истребование объекта аренды от собственника арендодателя? Большинство исследователей склоняются к следующему мнению: наличие обязательственной связи между лицами не позволяет собственнику истребовать переданное в аренду имущество в порядке ст. 301 ГК РФ (напр. К. И. Скловский) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000г., С..60.

Для решения означенной проблемы, исследуем следующие казусы:

Собственник имущества во исполнение заключенного договора аренды передал указанное в договоре имущество арендатору во владение и пользование сроком на один год. По прошествии шести месяцев, переданное арендатору по договору имущество, было изъято у последнего собственником.

Желая защитить свое право, арендатор обратился в арбитражный суд с иском об истребовании аренды. Истец отстаивал возможность применения виндикации. Сторонники виндикации указывали, что в силу ст. 307 ГК РФ обязанность у арендодателя только одна - передать (предоставить) объект аренды. После исполнения этой обязанности обязательство между лицами прекращается в силу статьи 408 ГК РФ (надлежащее исполнение), а на стороне арендатора остается чистый долг, состоящий в возврате вещи. В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора. Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет ст. 305 ГК РФ.

По этому поводу В.В. Витрянский указывает, что, «несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, обязанность арендодателя воздержаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным в наем имуществом, следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества-арендодателя». Брагинский М.М., Витрянский В.В. Договорное право. Кн.2; Договоры о передаче имущества. М. Статут. 2000. С.468.

Данная позиция не бесспорна. Проблема возникла вследствие процесса взаимопроникновения вещных и обязательных прав, в результате чего при нарушении такого «смешанного» правоотношения появляется дилемма выбора наиболее адекватного выбора способа защиты. Как известно, отечественное право не допускает конкуренцию исков. Гражданско-правовой доктриной выработан ряд критериев (разделяемых и судебной практикой), при которых допустимо использование вещно-правовых способов защиты.

В качестве примера может быть приведен виндикационный иск, применение которого возможно при:

а) сохранности индивидуально- определенного имущества;

б) фактическом обладании имуществом незаконным владельцем;

в) отсутствии личной связи между сторонами.

Наличие этих критериев означает, что данный вещно- правовой способ защиты может быть применен только при наличии всей совокупности данных критериев, а также условии тождественности ситуаций.

Сущность института имущественного найма (аренды) состоит в

передаче объекта аренды (вещи) лицу во владение и пользование на определенный срок (даже и в том случае, если срок сторонами не определен, сущность аренды как временного пользования чужим имуществом не меняется).

Соответственно, изъятие у арендатора вещи до срока, установленного договором (или определенного в соответствии с договором), нарушает возникшее в силу обязательства субъективное право арендатора на владение и пользование такой вещью.

Передав вещь, арендодатель таким образом исполняет одну из своих обязанностей. Но при этом, до момента истечения срока договора, арендодатель остается обязанным перед арендатором лицом в части несовершения действий, препятствующих последнему владеть и пользоваться объектом аренды.

Если вещно-правовые способы не могут быть использованы в данном случае, то восстановление нарушенных прав, имеющих обязательственную природу, должно осуществляться при помощи обязательственно - правовых способов.

Какие обязательственные способы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного права владения арендатора?

При выборе конкретного способа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушил арендодатель. Как было установлено выше, арендодатель, изъяв имущество, совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этим имуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязать нарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды.

Восстановить нарушенное право возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещь управомоченному лицу.

В литературе дискутируется также вопрос: вправе ли арендатор использовать для защиты своего нарушенного права владения против субарендатора виндикационный иск?

Для ответа на поставленный вопрос, прежде всего, необходимо решить, влияет ли на возможность виндикации наличие заключенного между арендатором и субарендатором договора субаренды. Наличие обязательства само по себе не означает автоматический отказ в использовании вещно-правовых способов защиты. В данном случае стороны в договоре предусмотрели, что имущество подлежит передаче субарендатору не сразу, а по истечении определенного периода времени. То есть права требовать исполнения обязанности от арендатора у субарендатора на момент заключения договора еще нет.

В течение означенного периода времени арендатор имеет полную власть над вещью и, соответственно, может каким-либо образом ею распорядиться - например, передать эту вещь в субаренду еще одному лицу.

Полагаем, что действия лица, право которого на получение имущества в аренду возникает в будущем, направленные на захват имущества (причем, неважно - от арендатора или от предшествующего субарендатора), никак не связаны с наличием между ними договора субаренды. Обязанности субарендатора заключаются в принятии объекта субаренды, надлежащем его эксплуатировании и возврате по истечении срока договора. Нарушить данные обязанности до передачи в установленном порядке объекта субаренды невозможно. Поэтому субарендатор, захватывая вещь до срока, действует вне рамок договора.

Самовольный захват вещи субарендатором при отсутствии передачи владения дает арендатору основание для применения вещно-правовых способов защиты.

ГЛАВА V. Долевое участие в жилищном строительстве

Договор о долевом участие в строительстве представляет собой соглашение, согласно которому одно лицо (дольщик) обязуется внести определенный имущественный взнос, за что по окончании строительства здания получает обусловленное договором количество жилой или нежилой площади.

Договор долевого участия в строительстве определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости.

Строительство жилья на долевых началах, то есть когда оно осуществляется за счет двух и более граждан, практикуется давно. Отношения между участниками жилищного строительства (как правило многоквартирных жилых домов) оформляются договорами. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договором признается соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.