Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Регистрация арестов, запрещений, публичных сервитутов, прав требования в судебном порядке, решении об изъятии земельных участков должна проводиться без заявления и пошлины. Для возникновения данных ограничений (обременений) не требуется дополнительного юридического акта признания, они возникают без государственной регистрации. Поэтому их отстранение в ЕГРП - обязанность регистрационной службы для обеспечения достоверности сведений в реестре и законности дальнейших сделок с этим имуществом.

В соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации «к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения». Закон разрешает представлять копии этих документов.

Для государственной регистрации сделки стороны представляют следующие документы (примерный перечень):

1. Заявление о регистрации (бланк заявления заполняется при приеме документов в окне);

2. Квитанция об оплате регистрации;

3. Свидетельство о государственной регистрации права (Приложения № 2 1, 2);

4. Документ, удостоверяющий личность заявителя, или нотариально удостоверенная доверенность на представителя;

5. Правоустанавливающий документ:

Договор передачи квартиры в собственность;

Свидетельство о праве на наследство;

Соглашение о разделе наследственного имущества, удостоверенное нотариусом;

Соглашение об определении долей;

Справка члена ЖСК, ГСК, выплатившего полностью свой паевой взнос, с указанием общей площади, реквизитов ЖСК, печати, углового штампа, дата выдачи и номера;

Договор купли- продажи, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением (Приложение № 3);

Решение суда, вступившее в законную силу;

И другие;

6. Справка БТИ об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (Приложение № 4);

7. При регистрации прав на земельный участок: Свидетельство на право собственности на землю и Акт установления нормативной цены земли, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Приложение №№ 5, 6);

8. Нотариально удостоверенное согласие супруга (и) на отчуждение имущества;

9. Справка налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам на имущество, полученное в порядке наследования или дарения;

10. Проект договора (Приложение № 7);

11. Акт приема- передачи недвижимости, подтверждающий факт исполнения обязательств по договору.

Сегодня по закону дачу или гараж регистрировать не нужно, для органов регистрации более важен земельный участок. Поэтому и список документов для оформления дачного участка или гаража сильно сократится. Во-первых, в Госрегистрацию следует предъявить любой документ, подтверждающий право на участок. Во-вторых, кадастровый план, который является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка.

Предоставление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный ФЗ №122 -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации на земельный участок - кадастровый план данного земельного участка ранее уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело предоставленных документов Федеральный закон №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006г..//Российская газета .07.07.06. №146 (4112).. Причем получение кадастрового плана участка - самый дорогостоящий этап. Так, стоимость обмера шести соток в зависимости от региона, может колебаться от 4,5 до 15 тысяч рублей.

Федеральный закон №93 от 30 июня 2006г. предусмотрел, что дачные и садовые домики можно зарегистрировать без технического паспорта, а на основании деклараций об объекте недвижимости. Декларация представляет собой абсолютно новый документ. Форма декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным законом исполнительной власти. В декларацию включаются сведения об адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимости, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект расположен. При этом, для кадастрового плана не нужно составлять межевое дело, так как план любого участки должен быть в кадастровой палате.

Статья 25 п.2 ФЗ 93 от 30 июня 2006г. предусматривает перечень документов для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставляемый до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок:

- акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок (в том случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Необходимо также иметь ввиду, что обязательным приложением к указанным документам является кадастровый план соответствующего земельного участка, либо план участка недр или план объекта недвижимости, с указанием его кадастрового номера.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный участок в ст.25(2) ФЗ №93 должна осуществляться и в случае, если сведения о его площади не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. При этом оформляется та площадь участка, что указана в кадастровом плане. Это будет возможно, если излишков не слишком много, то есть из прирезанной земли нельзя создать еще один надел в этом случае следует писать заявление о признании прав на излишки земли и получить согласие соседей на изменение границ участка.

Не допускается государственная регистрация права собственности только тогда, когда в соответствии с Федеральным законом он, не может быть предоставлен в частную собственность. Если дача граничит с лесом или речкой, согласие на увеличение участка следует, как в указанных ранее случаях, получать у местных властей.

Статьей 25 (2) ФЗ от 30 июня 2006г. предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, если для этого не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый план земельного участка. Его представление не требуется, если:

- право на указанный земельный участок ранее уже зарегистрировано;

- указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, и, если предоставлено заключение Правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в границах указанного земельного участка;

- для строительства реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство, либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, и, если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающего, что объект недвижимого имущества расположен в границах указанного земельного участка.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения недвижимого имущества и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство.

До 01 января 2010г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Договор как единый документ составляется в нескольких экземплярах (по числу участников сделки) и один экземпляр остается в делах учреждения юстиции. Например, если в сделке участвует один продавец и один покупатель договор составляется в трех экземплярах.

Договор подписывается сторонами в присутствии регистратора, который устанавливает личности сторон, проверяет наличие всех необходимых документов, проверяет законность договора и отражение в договоре всех условий сделки. После этого стороны (а) оплачивают (ет) регистрационный сбор и сдают договор со всеми прилагаемыми к нему документами на регистрацию.

Регистрация сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их предоставления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 ФЗ).

Следует обратить внимание, что прежний Закон разрешал предоставление полных сведений о государственной регистрации прав только самому правообладателю или лицу, действующему от имени правообладателей на основании доверенности. Согласно п. 3 ст. 7 Закона о регистрации от 29 декабря 2004 г. № 196 - ФЗ, в перечень лиц и органов, имеющих право на получение полных сведений о государственной регистрации прав, включены законные представители.

Кроме того, регистрирующие органы на платной основе имеют право предоставлять любому заинтересованному лицу статическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (далее ЕГРП), например, информацию о количестве заключенных на определенной территории за определенный период сделок и т. д.

Для предотвращения возможных злоупотреблений при сделках с недвижимостью, в особенности с жилыми помещениями закон должен, при наличии сведений о признании граждан недееспособными и ограниченно дееспособными, а также сведений о признании проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, обязанности, производить записи об этом в графу «особые отметки» ЕГРП. Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным представляются в установленном законом порядке только лицам, указанным пункте 6 ст.12.

Положения регистрации прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 20 ФЗ если, право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии со ст. 20 настоящего Федерального закона;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;