Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Следует отметить, что до образования единой системы государственной регистрации прав на недвижимость правоустанавливающие документы на недвижимое имущество выдавались различными государственными органами.

Так, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней, основываясь на положениях Закона РСФСР от 03. 07.1991г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29.01.1992 г. выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы. В свою очередь, бюро технической инвентаризации городов (районов) выдавали регистрационные удостоверения на отдельные объекты.

С 1 января 1995 г. была ведена в действие первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации, который с определенными оговорками можно назвать экономической конституцией. С развитием рыночных отношений в России возникает потребность в введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимость. ГК РФ включил как в первой, так и во второй части систему норм о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества. Кроме того, были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступление в силу сделок с недвижимостью. Предметом государственной регистрации могут быть объектом - права на недвижимость; сделки с недвижимым имуществом; обременения (ограничения) прав на недвижимость. В соответствии с общей концепцией, как это следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст. 164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержащей перечня сделок с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации.

Хотя в ГК не дано само понятие государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним, из его положения следует, что государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в Единый государственный реестр, который в соответствии с ГК ведется учреждениями юстиции.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с режимом движущихся вещей.

21 июля 1997 г. принимается, а затем с 31 января 1998 г. вводится в действие Федеральный закон « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который не только определил значение и правовые последствия регистрации, но также установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решения регистрирующим органом, который действует в редакции 30. 12. 2004 г..

Следует заметить, что многочисленные изменения, внесенные с момента издания Федерального закона до настоящего времени, свидетельствуют, что нормы действующего законодательства являются далеко не достаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, и в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практики.

По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 5 июля 2001 г. № 132 - 0; «государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удовлетворить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.»

С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право.

Ряд авторов полагают, что саму регистрацию права можно определить как индивидуальный (ненормативный) акт государственного регистрирующего органа, с которым гражданское законодательство связывает определенные правовые последствия. О. Ю. Скворцов полагает, что такие выводы ошибочны. «Государственной регистрации прав на недвижимое имущество не свойственны признаки, которыми обладают нормативные акты, поскольку регистрация непосредственно не порождает прав. Значение регистрации в том, что она определяет момент возникновения права на недвижимость. Кроме того, государственная регистрация никак не влияет на правоотношения сторон, возникающие из сделки с недвижимым имуществом. Вместе с тем, для третьих лиц государственная регистрация является показателем того, что переход прав на недвижимое имущество произошел». Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., Волтерс - Клувер, 2006, с. 136

Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п. 1 ст. 2 Закона о государственной прав на недвижимость следует, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке.

Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации, то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таком случае отсутствует объект регистрации.

В то же время п. 2 ст. 8 ГК РФ говорит о том, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. Так статья 165 ГК РФ говорит о ничтожности сделки с недвижимостью при несоблюдения требования о ее регистрации. С другой стороны, в силу ст.433 и 458 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. «Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения», Скворцов О.Ю. Указ. соч. с. 138. указывает О.Ю.Скворцов.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 164 ГК РФ и Законом о регистрации. Однако ни в ст.131 ГК РФ, ни в Законе о регистрации (ст.4) не названы виды сделок, подлежащих государственной регистрации. Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной (как в примере с договором купли-продажи недвижимости - ст. 550 ГК РФ).

Между тем в юридической литературе высказываются мнения, что «в силу ст.131 ГК государственная регистрация обязательна для любого договора, предметом которого служит недвижимость», а «исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК и могут предусматриваться специальным законом». Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью//Закон. 1999. № 4. с. 22

3.2. Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется федеральной регистрационной службой, подведомственной министерству юстиции РФ. Эта служба обладает следующими полномочиями:

- осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и в порядке установленных законодательством Российской Федерации;

- координирует работу по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними и осуществляет правовой контроль их деятельности;

- обеспечивает соблюдение правил ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП), а также создание и функционирование системы ведения указанного реестра в электронном виде.

Процедура государственной регистрации прав на недвижимости в соответствии со ст.13 указанного закона состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки не соответствует закону;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированный объект недвижимости, а также иных оснований отказа либо приостановления государственной регистрации;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (п.1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

Согласно этой же статье «в случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Заявление в регистрационную службу должно содержать:

- ходатайство о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения);

- вид регистрационного права или ограничения (обременения);

- наименование и реквизиты сделки, подлежащей регистрации;

- размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности;

- полные данные об обладателе регистрационного права (для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющей личность документ и его реквизиты; адрес постоянного или преимущественного места жительства: для юридических лиц - полное наименование, ИНН, дата и место регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес фактического места нахождения;

- имя (наименование) другого участника (участников) регистрируемой сделки;

- сведения о представителях правообладателя или участника сделки, подающих заявление о государственной регистрации, и документе, подтверждающем их полномочия;

- наименование объекта недвижимого имущества с указанием его местонахождения (адреса), кадастрового или условного номера, если он известен заявителю;

- наименование и реквизиты правоустанавливающего документа;

- дату и подпись заявителя.

Важное значение имеет внесение в п. п.5 и 6 ст.16 Закона правила о том, что при предоставлении документов на государственную регистрацию в книге учета документов и расписке в их получении регистрирующим органом необходимо указывать не только дату и время их получения и предоставления с точностью до минуты. Это важно при решении вопроса, связанного с применением ст. 398 ГК. Так, если зарегистрированы два договора купли-продажи одного итого же жилого помещения, но право собственности еще не перешло ни к одному из покупателей, то требовать передачи ему жилого помещения имеет тот покупатель, чей договор зарегистрирован раньше. Заявление от имени юридического лица может быть оформлено на фирменном бланке и скреплено печатью юридического лица.

Закон от 29 декабря 2004г. № 196 - ФЗ ввел новые правила относительно формы доверенностей, представителей физических и юридических лиц:

а) на представление органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, документов на государственную регистрацию;

б) на получение документов от такого органа.

Согласно п. 4 ст. 16 Закона при предоставлении документов на государственную регистрацию:

- физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающие его полномочия;

- лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов, подтверждающих его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

В случае обращения за регистрацией лица, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать заявление на государственную регистрацию, по его просьбе заявление может подписать другое лицо. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых заявитель не может подписать заявление собственноручно.

В ином порядке проводится регистрация публичных правоотношений, обременений и ограничений, возникших против воли правообладателя в силу закона, актов судебных и иных уполномоченных органов.