Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Кабальные сделки возможны и в отношении юридических лиц. Так, суд по одному из них указал: «исходя из смысла ч.1 ст. 179 ГК РФ для признания недействительности кабальной сделки необходимо наличие двух взаимосвязанных факта: нахождение лица, совершившего сделку в тяжелых условиях, и совершение сделки на крайне невыгодных условиях». Постановление Федерального Арбитражного Суда Центрального округа от 22.04.2003г., №А62-4525/02, Архив Федерального Арбитражного Суда Центрального округа.

Сделка, совершенная в сфере предпринимательства, не может быть признана кабальной, так как предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском, и совершение сделок с целью систематического получения прибыли не характеризуется наличием экстремальной ситуации в указанном в ст. 179 ГК РФ понимании», отмечает Ю.П. Егоров. Егоров Ю.П. Кабальные сделки. Российская юстиция// 2/2006, с. 16-18.

Таким образом, к числу оспоримых сделок ГК РФ относит:

- сделки, совершенные представителем или исполнительным органом юридического лица с превышением полномочий ими (ст. 174 ГК РФ);

- сделки несовершеннолетних старше 14 лет и граждан, ограниченных в дееспособности, совершенные без согласия родителей или попечителей этих лиц (ст. 175, 176 ГК РФ);

- сделки, совершенные представителем юридического лица, находившемся в момент совершения сделки в состоянии, не способном понимать значение своих действий или руководить им (ст. 177 ГК РФ);

- сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой и стечения тяжелых обстоятельств (ст.178-179 ГК РФ);

К ничтожным относятся:

- сделки, заключенные вопреки предписаниям об обязательном соблюдении нотариальной формы сделки и ее регистрации (ст. 165 ГК РФ);

- сделки, не соответствующие требованиям закона или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

- сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);

- мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ).

Если в законе отсутствуют конкретные указания на ничтожность или оспоримость той или иной сделки, признаваемой недействительной, следует обратить внимание на наличие или отсутствие указания (являющегося своего рода ключом для определения ничтожности или оспоримости) на признание сделки недействительной судом.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не порождает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, с самого начала ее совершения. Оспоримая сделка, по общему правилу, так же недействительна с момента ее совершения. Но если из содержания сделки вытекает, что она может быть прекращена лишь на будущее время, то она признается недействительной с момента вынесения решения суда.

Так, ГК (ст.168) установил, что все сделки по общему правилу являются ничтожными, а оспоримыми только в случаях, прямо предусмотренных законом. Оспоримость сделки означает доказывание какого-либо факта, имеющего значение для действительности сделки. В основном подлежат доказыванию вопросы, связанные с наличием воли и правильным ее отражением в волеизъявлении, либо наличие или отсутствие согласия опекуна или попечителя на совершение сделки. Оспоримой сделка может быть признана только судом, и до вынесения судебного решения никто, в том числе и никакой государственный орган невправе объявлять оспоримую сделку недействительной. Если иск о признании оспоримой сделки не предъявлен в течение установленного законом срока исковой давности, то сделка считается действительной. Иной характер имеют ничтожные сделки. Ничтожная сделка недействительна изначально, ее порок настолько серьезен, что не требует установления этого факта судебным или иным органом. Поэтому, при установлении порочности какого-либо из элементов ничтожной сделки, любой орган, гражданин или организация вправе потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Иногда недействительной оказывается не вся сделка в целом, а лишь какое-то из ее условий. Закон предусматривает, что недействительность сделки не порочит всю сделку в целом, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ) Таким образом, решающим является значимость недействительной части с точки зрения сторон.

Спор об установлении обстоятельств ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может возбудить любое заинтересованное лицо. Требование о признании недействительной оспоримой сделки и о применении последствий недействительности могут заявить только те лица, которые указаны в законе в зависимости от вида сделки и основания недействительности. Это могут быть, например, лица, чьи права нарушены в результате совершения сделки (п.1 ст.177, п.1 ст.349 ГК РФ); заинтересованные лица (п. 1 ст.449 ГК РФ); законные представители (п.1 ст.175, п.1 ст.176 ГК РФ); учредитель юридического лица, контрольные органы (ст.173 ГК РФ) и так далее.

Различны сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение Ст.181 ГК РФ «Срок исковой давности» по недействительным сделкам» ( в редакции Федерального закона от 21.07.05г., №109-ФЗ) Гражданский кодекс РФ. «Омега-Л», М. 2006. С.74. . Требования же по оспоримой сделке могут быть предъявлены в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, либо со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.

Таким образом, для ничтожной сделки установлен несудебный порядок признания; любое заинтересованное лицо может требовать в суде применения последствий ее недействительности; ничтожная сделка действительна с момента совершения; срок исковой давности ее составляет три года. Для оспоримой сделки установлен судебный порядок признания; ограниченный круг лиц, имеющих право требования по спорам; уменьшенный срок исковой давности в один год; оспоримая сделка недействительна с момента совершения либо, по решению суда, на будущее время с момента вынесения решения.

Представляет интерес мнение Л.А. Новоселовой относительно использования института недействительности сделок. Она отмечает, что «каждое третье дело в сфере, касающейся имущественных отношений - это дело, в котором так или иначе этот вопрос рассматривается…. Это наводит на определенные размышления: либо что-то не так с институтом, либо что-то не так с его изменением. Может быть и то, и другое. Мне кажется, что в определенной степени мы злоупотребляем этим институтом. Мы пытаемся этот институт, который не направлен на то, чтобы всю экономику привести в порядок, применять направо и налево, как дубину - но это не цель гражданского права, и не цель недействительности сделок. Мы считаем, что если мы будем активно признавать сделки недействительными, то тем самым наведем порядок в экономике. Таким образом, мы порядок не наведем, потому что гражданское право в принципе не приспособлено для наведения порядка, оно просто предназначено для того, чтобы помогать сторонам, которые ведут себя порядочно, действовать и строить свои отношения в соответствии с какими-то приемлемыми для них нормами…». Новоселова Л.А. Стенограмма научно-практической конференции «Гражданское законодательство России на современном этапе: проблемы и пи развития» от 14.02.2002г., на сайте исследовательского Центра частного права WWW. PRIVIAM. ru. По нашему мнению следует изменить общее правило о ничтожности сделки при несоответствии ее требованиям закона или иным правовым актам и установить в качестве общего после последствия оспоримость такой сделки. При этом целесообразно закрепить четкий перечень ничтожных сделок. Следует признать, что в результате действующего ныне правила признания сделок ничтожными происходит не только нарушение стабильности гражданского оборота, но и ставятся под угрозу общие принципы гражданского права, зафиксированные в п.1 ст.1 ГК РФ: в частности, недопустимость произвольного вмешательства кого либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав.

2.4. Понятия и виды сделок с недвижимостью.

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Так как сделка является действием человека, в ней обязательно присутствует воля, направленная на достижение определенной цели, из-за которой человек действует. Эта воля - основание сделки. Правом оценивается только изъявленная воля.

Как указано в ст. 153 ГК РФ при совершении сделки действия направлены не только на возникновение, но и на изменение и прекращение прав и обязанностей. « Они опосредствуют динамику отношений», указывает Р. О. Халфина. Она отмечает, что «если заключен договор найма жилого помещения», но из-за изменившихся обстоятельств наниматель в этом помещении больше не нуждается, то отказ от договора является сделкой, к которой должны быть применимы все правила, относящиеся к сделкам. Сделкой является также согласие наследника принять наследство. Оно влечет за собой возникновение соответствующих прав и обязанностей, связанных с полученным в наследство имуществом». Халфина Р. О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. Ред. Абова Т. Е., Кабалкина А. Ю., Мозолин В. П.; М.; Бек, 1996, с. 276

А. Д. Корецкий обращает внимание на следующие изъяны в дефиниции (определении понятия) сделки. Первый состоит в том, что любая сделка вопреки определению ст. 153 ГК РФ состоит не из одного, а из целой совокупности поведенческих действий. Второй изъян заключается в том, что в дефиниции законодатель смещает смысловой акцент на субъективный момент - намерение сторон породить юридические последствия; правоприменительная же практика придает большое значение объективному моменту - соблюдение условий действительности сделки и, прежде всего - ее соответствие закону. При более пристальном анализе обнаруживаются и другие дефекты дефиниции сделки. Например, ст. 153 ГК РФ в качестве сделок рассматривает только действия граждан и юридических лиц, но есть еще иностранные граждане, лица без гражданства, Российская Федерация, муниципальные образования, предприниматели без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства. Они не названы в качестве субъектов, чьи действия могут рассматриваться как сделки, хотя их сделкоспособность ни у кого не вызывает сомнения. Корецкий А. Д. К вопросу о необходимости уточнения легального определения сделки// Российская юстиция. № 4/2006, с. 7-8. Как не вспомнить слова Декарта «Определяйте значение слов, и вы избавите свет от половины его заблуждений».

Согласно ГК, стороны свободны в выборе того или иного способа выражения воли, они могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон.

Основное разграничение сделок, закрепленное в ст. 154 ГК РФ сводится к их делению на односторонние и двух- или многосторонние. В односторонней сделке выражена воля одного лица (например, при завещании недвижимости). Ничья воля здесь не присутствует, завещатель единолично определяет условия завещания. Поэтому редакцию ч. 2 ст. 154 ГК РФ, где отмечено, что эта сделка происходит: «в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон …» следует признать не совсем удачной. Соглашение предполагает выражение воли двух сторон. Возможно, законодатель имел в виду, что для исполнения сделки иногда необходимо иметь соглашение лица, исполняющего волю, выраженную в сделке. Так, доверенность рассматривается как односторонняя сделка, однако для реализации отношений необходимо соглашение лица, которому выдана доверенность. Возложить своими односторонними сделками обязанность на другое лицо возможно только в тех случаях, когда на этот счет есть прямое указание в законе или в соглашении. На односторонние сделки распространяются общие положения об обязательствах и договорах.

Двухсторонней сделкой признается сделка, в которой участвует согласованная воля более двух сторон. Двух- и многосторонние сделки называются договорами. В то же время следует признать, что «термины «сделка» и «договор» имеют двоякое значение. Так называют, во-первых, основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения и, во-вторых, само правоотношение, которое порождает указанное основание. В этом смысле законодатель говорит о сделках (договорах) купли-продажи, подряда, аренды и др.», указывает М.И. Брагинский. Брагинский М.И. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ. «СПФК», М., 1995г., ред. В.Д. Карпович, С. 232.

Сделка по отношению к договору выступает как более общее (рядовое) понятие: их соотношение определяется формулой «любой договор - это сделка, но не любая сделка это договор». Осуществление сделки может быть поставлено в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет. Такие сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительными или отлагательными условиями.

Так, если собственник здания заключил договор о сдаче его в аренду с тем, что он будет прекращен, если ему не выдадут лицензию, разрешающую открыть в здании чебуречную - это будет сделка с отменительным условием. И с отлагательным условием, если собственник заключает с фермерским хозяйством договор на обеспечение его мукой, маслом, мясом, при условии если он получит право на открытие чебуречной.