Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Правоспособность юридического лица определяется тем, что оно может иметь права и обязанности в соответствии с целями деятельности, предусмотренными в его учредительных документах. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь права и нести ответственность, необходимые для любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Наличие в договоре традиционного указания на то, что представитель юридического лица, заключая договор, действует на основании устава, в судебной практике расценивается как свидетельство того, что другая сторона знакомилась с текстом устава, чтобы выяснить, имеются ли у соответствующего руководителя полномочия на заключение договора. Формальная констатация обязанности сторон, вступающих в договорные отношения, тщательно изучить учредительные документы друг друга, приобретает противоположный смысл: добросовестная сторона порой должна доказывать, что не имела возможности ознакомиться с учредительными документами другой стороны.

В ст. 183 ГК РФ отмечено, что «при отсутствии полномочий у «представителя» действовать от имени юридического лица или при превышении таких полномочий сделка признается заключенной от имени и в интересах «представителя». Если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит сделку. Таким образом, Закон допускает замену предварительного уполномоченного последующим одобрением.

В целях охраны прав тех лиц, с которыми совершена сделка, не получившая одобрения того, от имени и в интересах кого она была заключена, без полномочия или с превышением его, в законе предусмотрено, что она считается действительной и заключенной от имени и в интересах свершившего ее лица.

Однако, как подчеркивается в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23 октября 2000 г. № 57 «в случаях превышения полномочий органом юридического лица при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться ст. 168, 174 ГК РФ, с учетом положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 № 9 «О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского Кодекса Российской Федерации».

В ст. 174 ГК РФ определено, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки в которой совершается сделка и при ее совершении лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Следует отметить, что лицо, подписывающее договор по доверенности, не является стороной сделки, но лишь действует от имени стороны по договору и никаких прав и обязанностей по сделке (договору) у него не возникает. Поэтому обоснованным будет требование другой стороны, при заключении договора, представить ей возможность ознакомиться с текстом доверенности, срок которой не должен превышать трех лет. В случае, когда в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее выдачи. Если доверенности выдана в порядке передоверия, она должна быть заверена нотариально ( п. 3 ст. 187 ГК РФ). Заслуживает внимания Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.11.2005г., в котором указано, что «суд признал недействительным договор купли-продажи, посчитав его заключенным с нарушением п. 2 ст. 18 ГК РФ, т.к. он подписан лицом, которое являлось одновременно представителем обеих сторон в сделке. При этом суд не учел, что органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и выступать в качестве представителей юридического лица в гражданско-правовых отношениях и п.3 ст. 182 ГК РФ в данном случае не подлежит применению». Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2006г. №4, с. 37.

Для осуществления отдельных видов деятельности требуется специальное разрешение - лицензия. Перечень таких видов деятельности предусмотрен в ст. 17 Федерального Закона от 08 августа 2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Принятие исполнительным органом организации или его представителем решения осуществлять деятельность без соответствующего разрешения (лицензии) приведет к признанию судом, согласно ст. 173 ГК РФ, недействительными всех сделок, сопутствующих такой деятельности. Более того, юридическое лицо, осуществляющее коммерческую деятельность без лицензии, может быть ликвидировано. В главах 7,8, 9 ГК РФ ничтожными названы сделки, недействительные по основаниям, которые указаны в ст. 144, 165, 168, 170-172 ГК РФ.

М.И. Брагинский относит к ним сделки, предусмотренные в ст. 22 (полный или частичный отказ гражданина от правоспособности, дееспособности), п. 3 ст. 71 (отказ от права или ограничение права участника полного товарищества знакомиться с документацией по ведению дел товарищества), п.3 ст. 75 (соглашение об ограничении или устранении ответственности участника полного товарищества), п.2 ст.77 (соглашение об отказе от права выйти из полного товарищества), п.2 ст.188 (соглашение об отказе в любое время представляемого от отмены выданной доверенности), п.2 ст. 146 (соглашение об ограничении права завещать заложенное имущество), п.2 ст. 401(соглашение об ограничении размер ответственности должника по договору присоединения). Брагинский М.И. Комментарий к ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. «Спарк», М. 1995. С.239-240.

В ст. 168 ГК РФ указано, что « ... сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения». Из того следует, что несоответствие закону или иному правовому акту не всегда влечет за собой ничтожность сделки. Закон, регулирующий определенные виды отношений, может предусмотреть оспоримости заключаемых не соответствующих ему сделок. Могут быть установлены и другие последствия несоответствия данному закону или акту. В этих случаях действует норма закона или соответствующего правового акта.

Заслуживает внимание выраженная на этот счет точка зрения Л.Эннекцеруса, что поскольку сделка ничтожна, она не может стать действительной и впоследствии (не может избавиться от порока): добросовестное приобретение на основании такого (ничтожного) распоряжения не пользуется защитой. Эннекцерус Л., Курс германского гражданского права, Т. 1, Полутом 2, М., 1950г., с. 102

Согласно мнения К. И. Скловского, основание ничтожности сделки, предусмотренное ст.168 ГК РФ включает составы, имеющие различную природу. Во-первых, сюда относятся прямые легальные запреты на совершение тех или иных сделок (например купля-продажа государственного имущества помимо порядка, предусмотренного законодательством о приватизации). Во-вторых, под действие ст.168 ГК приходится отнести и ненормативные публичные запреты (арест, наложенный судом и т.п.). В-третьих; наконец, по основаниям ст.168 ГК являются ничтожными сделки по отчуждению чужого имущества, поскольку Гражданский кодекс РФ не допускает возникновения собственности от неуправомоченного отчуждения.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве, М., «Дело», 2000г., с. 103 Далее К.И. Скловский отмечает, что само нарушение запрета, установленного законом, всегда исключает добросовестности любой из сторон сделки, ведь добросовестность касается лишь незнания фактов, а не закона.

ГК РФ предусматривает норму для определения недействительности сделки, совершенной с целью противной основам правопорядка и нравственности (ст.169ГК РФ). В то же время, отсутствие в ГК РФ понятия «основы правопорядка и нравственности» затрудняет применение данной статьи судебной практикой. Было бы целесообразно, чтобы сам законодатель определил круг законов, которые являют «основы правопорядка».

В ст. 170 ГК РФ указано, что недействительными являются мнимые и притворные сделки.

Мнимой называется сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые условия. Притворная сделка также является мнимой, но она прикрывает другую сделку, которую стороны действительно имеют в виду и желают совершить. Эта сделка часто бывает противозаконной, поэтому ее прикрывают «законной притворной сделкой».

Так, купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Договором о совместной деятельности прикрывают отчуждение государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника.

Никаких правовых последствий мнимая сделка не порождает. Устанавливая ничтожность притворной сделки, закон оставляет возможность признания действительности той сделки, которую стороны имели ввиду. Если ее совершение не противоречит закону, она порождает все права и обязанности, регулирующими данный вид сделки. Основанием для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества, являются различного рода нарушения правил поведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены.

К сожалению, последствия совершения мнимых и притворных сделок ст. 170 ГК РФ не установлены. Это не значит, что в отношении этих сделок надлежало принять п. 2 ст. 167 ГК РФ. Особенность этих сделок состоит в том, что заключившие их физические и юридические лица не собираются ничего по ним передавать и ничего не передают, а поскольку исполнения не было, единственной санкцией за их совершение может быть признание их недействительными.

Согласно ст. 171 ГК РФ недействительными являются сделки, совершенные недееспособными гражданами. Гражданин, признанный судом недееспособным вследствие психологического расстройства, не может совершать сделок. От его имени сделки совершает его опекун. Если он сам совершает сделку, то такая сделка ничтожна. В этом случае закон предусматривает двойную реституцию, т. е. восстановление прежнего состояния, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации. Более того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесенный его реальный ущерб, если она знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Вместе с тем, ничтожная сделка может быть реанимирована в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства. Так, по требованию опекуна она может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Анализируя содержание п. 2 ст. 171 ГК РФ Ф.С. Хейфец отмечает: «законодатель уже не в первый раз проявляет непоследовательность и вместо закона, признающего сделку ничтожной и недействительной с момента ее заключения, дает возможность признать сделку действительной. Вряд ли это способствует стабильности гражданского оборота» Хейфец Ф. С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.; Юрайт, 1999, с. 81.

Согласно п.4 ст. 26 ГК РФ, при наличии достаточных оснований, суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителей, либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами (кроме случаев приобретения ими дееспособности в полном объеме).

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 18 лет, ничтожны. К таким сделкам применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим п.1 ст.171 ГК РФ. ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения (ст.178). Под заблуждением, имеющим существенное значение, ГК РФ понимает заблуждение относительно природы сделки, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности использования ее по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Последствием сделки, признанной недействительной как совершенной под влиянием заблуждения, является двухсторонняя реституция, если возвращение в натуре невозможно возместить в деньгах.

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.»

Все сгруппированные основания признания сделки недействительной относятся к так называемым «порокам воли», такие сделки являются оспоримыми.

Обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого выгоду. Насилие заключается в непосредственном физическом воздействии на потерпевшего и близких ему людей.

Анализ действующего законодательства свидетельствует, что для признания сделки кабальной, необходимо наличие трех признаков: тяжелое положение субъекта, крайняя невыгодность для него условий и осознание этих обстоятельств. Тяжелым следует признавать такие обстоятельства, которые вынуждают лицо совершить сделку на невыгодных условиях. Если у субъекта есть возможность для совершения аналогичных действий на более выгодных условиях, и он их не использует, то обстоятельства совершенной сделки нельзя признать тяжелыми. Для отнесения обстоятельств к тяжелым, необходимо учитывать отсутствие возможной - получит то, на что лицо рассчитывало, совершая сделку, социальный статус лица, его имущественное положение, обстановку совершения сделки.