Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

г) по регрессным обязательствам с момента исполнения основного обязательства (ст. 200 ГК).

Обращает внимание точка зрения на исковую давность М. М. Ненашева, что «в доступной литературе авторы по преимуществу просто переписывают определение исковой давности, определенной в ст. 195 ГК РФ, как срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Неточность легальной дефиниции видится в том, что в ней употреблен оборот «срок для защиты права по иску лица». Это неизбежно наталкивает на мысль, что за пределами срока исковая защита невозможна.

В то же время согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требования о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, кроме того, исковая давность применяется по заявлению стороны в споре сделанному до вынесения судом решения. Исходя из этого «срок для защиты права действует и за пределами исковой давности, чисто теоретически этот срок бесконечен». Ненашев М. М. Исковая давность: Проблемы дефиниции. Гражданское право № 4, 2005, с. 30-32

Истечение срока исковой давности может являться основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, но только при условии, что заявление об истечении срока сделано стороной в споре до вынесения судом решения (ст. 199 ГК РФ). С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим и срок давности по дополнительному требованию. В В. Устюкова, считает, что «п. 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает, что течение срока приобретательской давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационным искам, то есть реально требовать признания права собственности на земельный участок в рассматриваемой ситуации гражданин может по истечении не 15 лет, а, как минимум, 18 лет, если течение срока исковой и приобретательской давности началось одновременно. Однако это бывает далеко не всегда, ведь закон связывает начало течения срока исковой давности не с моментом совершения правонарушения, а с днем, когда лицо узнало или должно было узнать, что его права нарушены.

Признанное судом право собственности гражданина на земельный участок в силу приобретательской давности подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11.04.02г.). Только с момента такой регистрации у гражданина возникает право собственности на соответствующий земельный участок». Устюкова В.В. Домашний адвокат. № 5, 2003

К сожалению, обзор практики по делам, связанным именно с установлением факта давности владения или с признанием права собственности на земельные участки на основании ст. 234 ГК РФ, высшими судебными органами не проводился. Нет по данному вопросу и специальных руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ или Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (за исключением Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8) в целях единообразного рассмотрения дел. В то же время эта проблема становится все более актуальной, о чем свидетельствуют периодически появляющиеся в юридических журналах публикации о приобретательской давности.

Основной довод противников применения института приобретательской давности к земельным участкам состоит в ссылке на п. 2 ст. 214 ГК РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Однако какое отношение эта правовая презумпция имеет к приобретательской давности, не понятно.

«Ссылка земельных и других органов на презумпцию государственной собственности противоречит Конституции РФ, в частности закрепленному в ней принципу равенства всех форм собственности. Если гражданин или юридическое лицо может лишиться своей собственности земельный участок ввиду того, что участком в течение длительного время добросовестно, открыто и непрерывно пользовалось как своим имуществом другое лицо, то почему в аналогичных случаях не может лишиться своей собственности государство? Ведь оно также не проявляло о соответствующем земельном участке должной заботы, не истребовало его из чужого незаконно владения», обоснованно считает В. В. Устюкова. Она отмечает, что « … если предположить, что к государственной земле приобретательская давность не применима, то получается, что государственная собственность на землю защищается в большей степени, чем частная. Однако согласно Конституции РФ, все формы собственности защищаются в РФ равным образом. Презумпция государственной собственности означает лишь, что земля может быть бесхозным имуществом. Но если государство является плохим хозяином, то оно, как и любой гражданин или юридическое лицо, должно нести неблагоприятные последствия своего неправомерного поведения. Вопрос, почему в порядке приобретательской давности не может быть приобретено право собственности на земельный участок, принадлежащий государству, тем более правомерен, что другое государственное имущество (кроме земли) может быть приобретено владельцем в этом порядке». Устюкова В. В. Домашний адвокат. 2005, № 19.

Для сведения, исковая давность не распространяется:

а) на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом;

б) на требования вкладчиков банку о выдаче вкладов;

в) на требования о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина;

г) на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права (хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 208 ГК));

д) на другие требования в случаях, установленных законом.

Течет исковая давность непрерывно, за исключением, когда закон предусматривает ее приостановление или прерывные сроки.

В соответствии со ст. 202 ГК течение срока исковой давности приостанавливается, если:

1) имела место непреодолимая сила;

2) истец или ответчик находятся в составе вооруженных сил, переведенных на военное положение;

3) объявление моратория;

4) в силу приостановления действия закона или иного правового акта, регулирующего соответствующие отношения.

Все перечисленные обстоятельства приостанавливают течение исковой давности, если они возникли в последние шесть месяцев срока давности, а если срок давности равен шести месяцам или менее, - в течение такого срока давности. После прекращения указанных обстоятельств течение срока возобновляется на 6 месяцев, а если же срок давности был равен шести месяцам или менее шести месяцев до срока давности.

Перерыв течения срока исковой давности означает, что течение срока после перерыва начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. В законе предусмотрено два основания для перерыва срока давности: предъявление иска и признание долга (ст. 203 ГК). В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Восстановление срока исковой давности происходит, если указанные обстоятельства имели место в последние шесть месяцев срока давности или менее шести месяцев - в течение срока давности (ст. 205 ГК).

Таким образом, суд не вправе по своей инициативе ни выяснять причины пропуска данных сроков, ни тем более применять последствия их пропусков пока не поступит заявление от соответствующего лица.

Полезно прислушаться к рекомендациям Б. Ильина, что к «ответчику (или иному лицу, участвующему в деле в подобном качестве) - в случае пропуска лицом, обратившимся в суд, срока исковой давности и (или) иного аналогичного срока обязательно заявлять об этом в суд (независимо от характера спора); лицу, обратившемуся в суд за защитой нарушенных прав, свобод и (или) интересов, - в случае изменения судом по своей инициативе срока исковой давности и (или) иного аналогичного срока не обращать внимания суда на неправомерность таких действий (чтобы не провоцировать ответчика на заявление о пропуске срока, а в случае вынесения незаконного или необоснованного решения иметь основание для его обжалования в вышестоящем суде». Ильин Б. Применение судом срока исковой давности, срока обращения в суд и (или) иных аналогичных сроков// Право и экономика: 2006., №4, С85-88.

2. 3. Недействительность сделок с недвижимостью

Обязательным признаком сделки является правомерность действия, составляющего его существо. Правомерность действия - это констуитивный элемент сделки, отличающей ее от правонарушения. Отсутствие в конкретной сделке элемента правомерности означает, что возникшее по форме как сделка действие на самом деле является не сделкой, а правонарушением. «Недействительной признается сделка, неспособная передать желаемые сторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером действий лица», указывает М. И. Брагинский.

В связи с несовершенством легальной дефиниции сделки, отмечает А. Д. Корецкий, «возникла дискуссия о том, возможно ли существование «недействительных сделок»; ведь сделка, по своему характеру и определению - это всегда законное действие, как же она тогда может быть недействительной?» Корецкий А. Д. К вопросу о необходимости легального определения сделки//Российская юстиция №4. 2006. С.7-8

В то же время, следует отметить, что традиционно продолжает осуществляться классификация недействительных сделок по видам:

- сделки с пороками субъектного состава;

- сделки с пороками воли и волеизъявления;

- сделки с пороками содержания;

- сделки с пороками формы или с нарушением требований о государственной регистрации.

Поскольку сторонами могут быть граждане и юридические лица, то и сделки с пороками субъектного состава могут быть разделены на недействительные сделки, связанные с недееспособностью стороны (гражданина), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности, а также сделки, совершаемые с нарушением полномочий.

Сделки с пороками воли и волеизъявления совершаются при несоответствии волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле. Их можно разделить на сделки, совершенные без внутренней воли, и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно.

К сделкам с пороками содержания можно отнести все сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства. Этот признак является общим основанием для признания недействительной любой дефектной сделки. Но Гражданским Кодексом особо выделяются сделки, нарушающие основы правопорядка и нравственности.

Основания для признания сделки недействительной должны иметь место при ее совершении.

Таким образом, порок любого или несколько элементов сделки, то есть их несоответствие действующему законодательству, приводит к ее недействительности. Недействительности сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта. В зависимости от дефектного элемента недействительные сделки разделяются на виды.

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные. ГК РФ устанавливает для них различные правовые основания и последствия:

§ порядок признания их недействительными;

§ круг лиц, имеющих право требовать признания сделки недействительной и применения последствий недействительности;

§ определение момента, с которого сделки признается недействительной;

§ срок исковой давности.

В литературе оспоримые сделки характеризуются как относительно-недействительные, а ничтожные как абсолютно-недействительные. Оспоримой является сделка недействительная в силу решения суда. Ничтожной же признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. «Оспоримость означает, прежде всего, что сделки ею пораженные, вызывают те правовые последствия, которые участники имели ввиду при их совершении, но вместе с тем им свойственны определенные несоответствия требованиям закона, которые дают основания для иска об их недействительности. … Для признания этих сделок недействительными, в суд, по основаниям, указанным в законе (ст. 173, 175, 176, 177, 178, 179 ГК РФ), могут обратиться лишь те лица, которые указаны в каждой норме закона», отметил Ф. С. Хейфиц. Хейфиц Ф. С. Недействительность сделок по Российскому Гражданскому праву. М.; Юрайт, 1999, с. 90.

Для сделок юридических лиц ГК РФ предусматривает два состава недействительности сделок:

- превышение пределов социальной правоспособности юридического лица (ст. 173 ГК РФ);

- превышение полномочий лица (уполномоченного органа юридического лица), осуществляющего сделки от имени юридического лица (ст. 174 ГК РФ). Эти сделки называют «пороками субъекта».

В ст. 173 ГК РФ указано «сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществлявшего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности». Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая и третья. Официальный текст. М.; Омега-Л, 2006, С. 71