Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

Возможность или невозможность наступления обязательств, в зависимости от которых поставлено совершение сделки, должны быть неизвестны обеим сторонам, не должны от них зависеть. Условие относится к будущему, если он наступило, хотя об этом стороны не знали, сделка считается заключенной. Стороны могут установить срок, в течение которого условие наступает или не наступает. Статья 157 ГК РФ защищает интересы участников условной сделки. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой это не выгодно, то оно считается наступившим. И, напротив, если условию недобросовестно содействовала сторона, для которой его наступление выгодно, условие признается ненаступившим.

По соотношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Возмездная сделка означает, что лицо, принимая на себя определенные обязанности, рассчитывает получить соответствующую компенсацию. Безвозмездная сделка порождает правоотношение, по которому имущественное лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается.

С учетом момента, с которого сделка считается совершенной, различают консенсуальные и реальные сделки. Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, а реальной считается сделка, для совершения которой наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется так же передача имущества.

Сделки различаются также по степени с основаниями, по которым они возникли. В подавляющем большинстве сделки связаны с таким основанием. Это значит, что если изменилось или отпало основание, соответственно изменяется или прекращается сделка. Такие сделки называются казуальными (от латинского «кауза» - причина). Сделки, не зависящие от породившего их основания, называются абстрактными. «Способ выражения волеизъявления называется формой сделки… юридическое значение формы: 1) для условий деятельности (ст. 162, 165 ГК РФ); 2) для ее содержания ( п. «и» ст. 421 ГК РФ); 3) для доказывания прав и обязанностей сторон» указывает М.Н. Илюшина. Илюшина М.Н. Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридического лица// Российский судья, 2. 2006г., с. 8-11.

В ст. 158 ГК РФ предусмотрено две формы сделок: устная и письменная. Закон не устанавливает замкнутого круга сделок. Письменная форма, простая или нотариальная, предусматривается для определенных видов сделок. Если такая форма не установлена законом, подзаконным актом, соглашением сторон, то сделка может быть совершена устно. Молчание, как правило, не может рассматриваться как выражение воли совершить сделку. Лишь в случаях, установленным законом или соглашением сторон, ему придается такое значение. Для этого должны быть точно установлены условия, при которых молчание рассматривается в таком качестве.

Письменная форма сделки означает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или ненадлежащее уполномоченным им лицом. Письменной формой может быть единый документ, подписанный сторонами, либо обмен письмами, телеграммами, другими средствами связи, позволяющими установить, что документ исходит от участника сделки.

Отсутствие печати, специального бланка и других реквизитов не считается по общему правилу нарушением требований к форме сделки. Эти реквизиты рассматриваются как «дополнительные требования», а потому становятся обязательными только в силу соответствующего указания в законе, ином правовом акте, соглашении.

Кодекс учел практику применения современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронно-цифровой подписи. Однако их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте, соглашении сторон не будет установлена сама возможность подобных подписей и определенный порядок. В ст. 160 ГК РФ указываются основания для того, чтобы сделка была подписана не лицом, совершающим ее, а другим гражданином по его просьбе. Подпись последнего должен засвидетельствовать нотариус или другое должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать его собственноручно. При выступлении от имени юридического лица данное правило не применяется.

Главным последствием нарушения требования об обязательной форме является то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая это, имеет право использовать ограниченный круг доказательств (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключение экспертов).

Запрет использования свидетельских показаний распространяется на случай, когда оспаривается сам факт совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей. Таким образом, отмечает М. И. Брагинский, «если вопреки закону, требующему письменной формы, сделка совершается устно, то при утверждении типа «денег не брал» (т. е. кредитный договор не заключал) другая сторона не вправе оспаривать это утверждение ссылкой на свидетельские показания. В то же время утверждение «деньги брал, но не отдал» можно оспорить, используя любые доказательства, включая свидетельские показания». Брагинский М. И. там же, с. 237

Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, установленных законом (рента, завещание). Несоблюдение нотариально заверенной формы сделки влечет ее недействительность.

Сделка может быть нотариально удостоверена и в тех случаях, когда закон этого не требует, но стороны, для большей уверенности в своих правах, решают придать совершаемой им сделке нотариальную форму. Например, при ипотеке, купле-продаже жилого или иного помещения.

Сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ), порядок производства которой мы рассмотрим в специальной главе.

2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)

История сервитута теряется в веках. Известно, что его применяли в Вавилонии, в Древнем Риме, Иудее, других государствах. Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком - синонимы.

Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Так, статья 274 ГК РФ гласит: «Собственник недвижимости имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

По смыслу ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. « В литературе сервитуты классифицируются на личные и вещные, частные и публичные, земельные, водные, лесные, градостроительные, постоянные и срочные, возмездные и безвозмездные, договорные и установленные в силу закона, судебного решения, постановления органов государственной власти местного самоуправления.

Земельный кодекс ввел понятие публичного сервитута, которое устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятие земельного участка.

В п.2 ст. 247 ГК РФ говорится о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. Эта общая норма, по мнению И.А. Иконицкой нуждается в уточнении, так как: «Во-первых, принимая во внимание, что сервитуты могут иметь место не только в отношении земель, принадлежащих лицам на праве собственности, но и на иных вещных правах, указанное правило должно распространяться и на них. Второе. Хотя установление сервитута не лишает лица пользования земельным участком вообще, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и поезда, либо существенно ограничено, например, в отношении тех земельных участков, под которыми проходят те или иные линии коммуникации. Иконицкая И.А. Право собственности и другие вещные права на защиту. Гражданский кодекс РФ научно-практический комментарий, М., «Бек», с. 450.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Федеральными законами. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднением в использовании земельного участка.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Как и все другие права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации (п.9 ст.23 ЗК РФ).

Сервитут обременяет земельный участок, поэтому согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренде обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом.

Согласно ст.48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный - в случаях отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

От сервитутов, права пользования чужим земельным участком со стороны иных лиц, следует отличать законные ограничения использования земельным участком лицами, имеющими на это законные права. Так, на прилегающей к водной части земельного участка правовыми актами запрещается строительство крупных животноводческих ферм и иных сооружений, отрицательно влияющих на состояние того или иного водоема.

ГЛАВА III. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним.

3.1. Общие положения

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет глубокие исторические корни. Еще в древности люди стремились к тому, чтобы устанавливать какие- то внешние знаки, которые свидетельствовали бы о существовании их прав на строение и землю.

Известно, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась благодаря развитию залоговых отношений, так как лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости, должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, предоставляемом в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут?)

Для удовлетворения такой потребности в конце XVIII века в Европе зарождается институт ипотечных книг. Информация, содержащаяся в этих книгах, была открыта для всех. Впоследствии система ипотечных книг трансформировалась в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею (систему оглашения). Открытость сведений о государственной регистрации признается одним из важнейших принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и столь значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить возможность любому лицу знакомиться с данными государственной регистрации прав на недвижимость.

Другим основанием формирования системы государственной регистрации послужило принятие государством функций признания и подтверждения фактов возникновения, ограничения (обременения) перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

История развития государственной регистрации в России имеет свою специфику. Фактически она началась в XVI веке, когда площадные подъячие выполняли функции регистраторов- нотариусов. Немного позже, в XVII веке, появились палаты крепостных дел, где писцы выполняли функции, аналогичные тем, что сейчас выполняет система государственной регистрации. Накануне Октябрьской революции в России также существовала государственная регистрация, но эту функцию выполнял нотариат. При этом младший нотариус вносил запись в реестр крепостных дел.

После октябрьских событий 1917 г. понятия «предпринимательство», «бизнес», «коммерция» в нашей стране ассоциировались с аферой, подпольной деятельностью ради наживы.

В 90-х годах ХХ века в России была восстановлена в правах частная собственность и частная предпринимательская деятельность. Кроме двух основополагающих законов: 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и 24 октября 1990 г. Закон РСФСР « О собственности в РСФСР», были приняты различные постановления Правительства, направленные на развитие предпринимательства.