Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69ФЗ);

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ);

2. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. (п. 2 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ).

3. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права, и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. (п. 4 введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ).

5. При отказе в государственной регистрации права, уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав (п. 5 введен Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ, вред. Федерального закона от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ).

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, как имущественного имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов.

В ст. 18 ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В пункте 2 указано, что тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц- без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (в ред. Федерального закона от 11.05.2004 г. № 39- ФЗ).

Причем, согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Закона можно сделать вывод, что только то лицо, которому на соответствующем праве принадлежит земельный участок, отведенному под строительство, может зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69ФЗ). Земельные участки и связанную с ними недвижимость определяются федеральными законами о государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный Кадастровый учет. В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 2 января 2000г. № 280ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. От 22 августа 2004г.) кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Понятие «кадастровая карта (план) участка» неотделимо от понятий «государственный земельный кадастр» и «государственный кадастровый учет земельных участков».

Из содержания Федерального закона от 2 января 2000г. № 28-ФЗ усматривается, что государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской федерации. В свою очередь государственный кадастровый учет земельных участков есть их описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить этот участок из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому участку кадастрового номера.

Для того чтобы земельный участок был индивидуализирован, то есть получил признаки, позволяющие выделить его из других подобных участков, необходимо провести межевание этого участка. Согласно ст. 17 Федерального закона от 18 июля 2001г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. От 18 июля 2005г.) межевание объекта землеустройства, то есть земельного участка, представляет собой работы по установлению на местности границ этого участка с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию местоположения.

Межевание включает в себя следующие работы:

- определение границ земельного участка на местности и их согласование;

- закрепление на местности местоположения границ земельного участка

межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка;

- изготовление карты (плана) земельного участка.

Карта (план) земельного участка составляются по данным измерений, полученных при его межевании.

Согласно ст. 69 Земельного кодекса РФ землеустройство проводится по инициативе собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев. Основанием для проведения работ по межеванию земельного участка, находящегося в частной собственности, служит договор о проведении землеустройства, заключаемый с частным землеустроителем или землеустроительной организацией. Учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при проведении землеустройства, обеспечивается путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее, чем за 7 календарных дней до начала работ. Отсутствие надлежащим образом извещенных лиц при проведении землеустроительных работ не является препятствием для проведения землеустройства.

Более подробно, чем в вышеназванных законах, порядок проведения работы по межеванию земельных участков прописаны в Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом РФ 8 апреля 1996г., и Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003г. (первый из названных документов применяется в части, не противоречащей Федеральному закону от 18 июня 2001г. № 78-ФЗ, Земельному кодексу РФ и действующим нормативных правовым актам с учетом положений указанных методических рекомендаций).

Хотя и Инструкция, и Методические рекомендации больше относятся к землеустроителям, думается их содержание будет интересно и землевладельцам, чтобы требовать соблюдения предусмотренных этими документами правил при проведении межевания своих земельных участков для постановки на государственный кадастровый учет, а также избежать недоразумений, которые могут возникнуть при установлении или уточнении границ земельных участков, особенно смежных.

Так, извещения о предстоящем межевании (размежевании) земельных участков и установлении (или уточнения их границ передаются заинтересованным лицам под расписку или направляются им заказным почтовым отправлением с уведомлением. Один экземпляр расписку или уведомления должен оставаться в землеустроительном деле.

Перед процедурой согласования границ земельного участка они предварительно обозначаются на местности в соответствии с данными государственного земельного кадастра.

При неявке кого-либо из заинтересованных лиц на процедуру согласования границ или их отказе от участия в этой процедуре в акте согласованных границ фиксируется факт отсутствия указанных лиц на процедуре или их отказа от участия в ней. В таком случае проводится предварительное межевание. В течение 30 календарных дней после предварительного межевания указанным лицам направляются повторные уведомления с указанием срока явки для согласования границ земельного участка или предоставления мотивированного отказа. В случае повторной неявки в течение указанного срока границы земельного участка считаются установленными.

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено Федеральными законами (п. 6 ст. 39 Земельного кодекса РФ).

Согласование границ может не проводиться при наличии в государственном земельном кадастре сведений (координат поворотных точек границ), позволяющих определить их положение на местности.

Если это предусмотрено заданием на выполнение работ, при межевании земельного участка составляется его карта (план), в противном случае составляется карта (план) границ земельного участка. На карте (плане) границ земельного участка показываются:

- кадастровый номер участка;

- границы земельного участка и номер межевых знаков;

- размеры земельного участка в виде площади дирекционных углов и горизонтальных положений;

- описание границ смежеств;

- выходы координатной сети;

- направление «Юг-Север»;

- численный масштаб.

Карта (план) земельного участка дополнительно к сведениям, которые показываются на карте (плане) его границ, содержит сведения:

- о границах частей земельного участка, ограниченных в использовании и обремененных сервитутами;

- о границах частей земельного участка, занятых объектами недвижимого имущества.

Первые показываются на основе имеющихся документов и обозначаются на местности только по желанию заинтересованного лица и с согласия правообладателя участка. Что же касается вторых сведений, то объекты недвижимого имущества отображаются на карте (плане), если это предусмотрено заданием на выполнение работ. В противном случае сведения случае, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.