Учебное пособие: Сделки с недвижимостью

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ).

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежит разрешению в судебном порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, и проводится по месту нахождения недвижимого имущества. Трудно переоценить значение Закона о регистрации для придания устойчивости отношениям, сложившимся в гражданском обороте, - ведь сделки с недвижимостью составляют весьма значительную часть и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок недвижимости.

Значительные изменения в Законе коснулись ответственности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

3.3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию

Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Форма свидетельства установлена Правилами ведения ЕГРП. Свидетельство о государственной регистрации прав - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:

- данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства физического лица, полное фирменное наименование, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица);

- описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этаж, кадастровый или учетный номер;

- вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

- основание приобретенного права, т. е. правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.);

- ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент выдачи свидетельства.

Содержание свидетельства также определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельства о государственной регистрации прав, на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.2003 г. № 226. Российская газета 2003 г., 8 октября.

Регистрация права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, кроме свидетельства удостоверяется регистрационным штампом на договоре, в котором указывается вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. При этом, наличие прав на недвижимость, а также отсутствие ограничений (обременений) должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинниками или дубликатами документов.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию, несут ответственность:

- за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в Законе;

- за полноту и подлинность представляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

- за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонения от государственной регистрации прав.

Пункт 3 ст. 31 Закона предусматривает, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам вследствие ненадлежащего исполнениями органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них Законом обязанностей, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Впервые в Законе дано определение необоснованного отказа в регистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами (в том числе Федеральной регистрационной службы), органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, т. е. при наличии вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине. Вред подлежит возмещению в полном объеме (т. е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду).

Более того, Закон от 30 декабря 2004 г. № 217 - ФЗ ввел новую статью 31-I, которая предусматривает выплату Российской Федерацией компенсации либо собственнику жилого помещения, который не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, либо, напротив, добросовестному приобретателю, у которого жилое помещение истребовано собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 31-I Закона эта компенсация носит разовый характер и не может превышать один миллион рублей.

В юридической литературе по-разному называют иск, основанный на нормах п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Так, Д. С. Васильев предлагает его именовать как «иск о государственной регистрации права», так как это наиболее полным образом отражает его специфику Васильев Д. С. Вопросы рассмотрения судами дел по искам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Российская юстиция. № 2, 2006, С.7 - 9.. Надлежащими сторонами по иску о государственной регистрации права являются участники договора об отчуждении недвижимого имущества. Ответчиком по иску о государственной регистрации может быть только сторона, уклоняющаяся от регистрации сделки (перехода права). Учреждение по регистрации должно быть привлечено к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Одной из причин возбуждения дел, связанных с отказом государственной регистрации, является то, что предусмотренный ст. 20 Закона о регистрации перечень оснований для отказа является исчерпывающим, тогда как на практике встречаются и такие случаи, которые не всегда подпадают под основания, предусмотренные данной статьей.

Например, при отказе в регистрации сделки или признания государственной регистрации недействительной, вследствие обнаружения при проведении правовой экспертизы документов и при проверке законности сделки юридических дефектов, которые могут стать в дальнейшем основанием для признания ее недействительной.

Однако следует отметить, что специального исключения, ни для каких сделок с недвижимостью в законе не сделано, имеется лишь умолчание в специальной правовой норме о необходимости регистрации (ст.551 ГК РФ - купля-продажа, ст.651 - договор аренды зданий и сооружений сроком менее года).

Актуальность изложенного заключается в том, что в практике возник вопрос о необходимости регистрации соглашения об отступном, предметом которого выступало недвижимое имущество. В ст.409 ГК РФ нет указания о регистрации данного соглашения, однако если принимать позицию В. В. Брагинского, оно подлежит регистрации как любая сделка с недвижимостью. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. договоры о передаче имущества. М.: Статус. 2000 Но в таком случае, какие последствия влечет отсутствие регистрации (заинтересованная сторона ссылалась на недействительность соглашения об отступном)? При рассмотрении данного вопроса Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа исходил из того, что по аналогии с договором купли-продажи недвижимости (п.1 ст.6 ГК РФ) последствия в виде признания соглашения недействительным (незаключенным) не наступают, поскольку регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности по ней.

Анализ ГК позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся: договор об ипотеке (п. З ст. 339 ГК); договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651); договор аренды предприятий (п. 2 ст. 658).

Для реализации прав, предоставленных ФЗ №93-ФЗ от 30 июня 2006г., предоставляем образцы соответствующих документов. Так, согласно приказу Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 17 февраля 2006г. № 244 утверждены: форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, которые прилагаются.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

Наименование ОТИ

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ

На ЖИЛОЙ ДОМ

(тип объекта учета)

ОБЪЕКТ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

(Наименование объекта)

Адрес (местоположение) объекта

Субъект Российской Федерации

Административный район (округ)

Город (пос.)

Район города

Улица (пер.)

Дом № Строение (корпус)

Штамп органа государственного технического учета о внесении сведений в Единый государственный реестр объектов капитального строительства

Паспорт составлен по состоянию на « » 200_г.

Руководитель ( )

(Фамилия И. О. )

М.П.

4. СИТУАЦИОННЫЙ ПЛАН

4Л. КООРДИНАТЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ (заполняется после издания соответствующих нормативных актов, устанавливающих порядок определения координат зданий, сооружений)

5.БЛАГОУСТРОЙСТВО ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

1.Правила оформления титульного листа и разделов технического паспорта

1. Оформление титульного листа.

При оформлении титульного листа технического паспорта соответствующие строки заполняются следующим образом:

«наименование ОТИ» - указывается полное наименование организации технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства; «адрес»- указывается почтовый индекс, наименование субъектов Российской Федерации, наименование административного района (округа), наименование и тип населенного пункта (город, поселок), район города, наименование и тип улицы (переулка), номер дома, строение (корпус) или иной официально присвоенный адрес объекта; «паспорт составлен по состоянию на» - указывается дата обследования объекта индивидуального жилищного строительства.

2. Заполнение раздела 1. «Общие сведения».

При заполнении раздела 1. «Общие сведения» соответствующие графы заполняются следующим образом:

фактическое использование - указывается «по значению» или «не по значению»;

год постройки - указывается год ввода в эксплуатацию;