Дипломная (вкр): Особенности ценообразования ипотечных контрактов

Например, стройсберкассы формируют свою базовую ставку исходя из процента по накопительным ссудам, которые заемщики размещают на счетах стройсберкасс.

В то же время банки, как основные субъекты, осуществляющие ипотечное кредитование в России, обычно финансовые ресурсы для осуществления ипотечного кредитования привлекают из различных источников (депозиты, межбанковские кредиты и т.д.), что заставляет их в качестве базовой ставки доходности использовать определенным образом рассчитываемую (например, средневзвешенную) ставку, отражающую среднюю цену привлекаемых финансовых ресурсов.

Обычно банки при формировании базовой ставки по ипотечным кредитам, как и по другим видам кредитов, включают в расчет не только стоимость финансовых ресурсов непосредственно направляемых на ипотечное кредитование, но и стоимость различных долговых обязательств и заемных средств, привлекаемых банками, не относящихся к ипотечному кредитованию. Это обуславливается сбалансированностью политики банка в отношении распределения цены источников финансовых ресурсов.

Помимо влияния на базовую ставку в цене ипотечного контракта комплекс источников финансирования влияет также и на величину рисков по ипотечному кредитованию.

Решения о выборе источников финансирования принимается субъектами, осуществляющими ипотечное кредитование, исходя из применяемой модели ипотечного кредитования, например, организации, которые не держат на балансе ипотечные кредиты (т.е. являются только оригинаторами - открытые системы ипотечного кредитования), нет необходимости рассматривать широкий спектр способов финансирования, поскольку их бизнес-модель больше ориентирована на обслуживание.

Рис. 2.1. Основные варианты финансирования (фондирования) ипотечных кредитов (для всех моделей ипотечного кредитования) (Руководство, 2008, с.95)

Наиболее широкими возможностями для управления источниками финансирования ипотечного кредитования обладают коммерческие банки. Однако возможности использования гибкого финансирования ипотечного кредитования приводит к значительному усложнению процесса расчета основных компонентов цены ипотечных контрактов.

Отдельной и важной составляющей цены ипотечных контрактов выступает надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования. К таким расходам относятся:

) операционные расходы, включающие в себя и затраты на оформление, выдачу ипотечных кредитов и затраты на организацию обслуживания данных кредитов;

) общие расходы, включающие в себя общеадминистративные расходы (затраты на руководство, содержание и обновление оборудования, аренда помещений, организация работы процессингового центра и т.д.), распределяемые в соответствие с принятой в организацией политикой на все подразделения, непосредственно осуществляющих основную деятельность.

Особое влияние на цену кредита оказывает уровень различных рисков, сопровождающих операции по ипотечному кредитованию, учет которых происходит в форме отдельных надбавок по каждому риску к процентной ставке.

Рассматривая надбавку, которая формирует прибыль экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, необходимо отметить, что ее величина зависит прежде всего от ценовой политики организации и конкуренции на рынке.

Ценовая политика организации в отношении уровня прибыльности ипотечных кредитов строится в соответствие с текущим положением данной организации на рынке, ее финансового положения, социально-экономической роли и т.д. Огромное значение на уровень надбавки, формирующей прибыль, оказывает уровень конкуренции. При наличии крупных конкурентов с доступом к дешевым финансовым источникам финансирования и агрессивной ценовой политикой, остальным участникам рынка приходится снижать величину надбавки, формирующей прибыль.

Наиболее сложной и вариативной величиной в цене ипотечного контракта выступает надбавка, отражающая риски ипотечного кредитования.

Основными составляющими надбавки, отражающей уровень риска выступают:

кредитный риск;

процентный риск;

риск ликвидности.

Также банками рассматриваются при формировании данной надбавки риски ликвидности, валютные риски, рыночные риски и т.д.

Одним из основных рисков для ипотечных кредитов выступает кредитный риск - вероятность возможных убытков, вызванных несостоятельностью ипотечных клиентов. Т.е. кредитный риск - это риск того, что контрагент, т.е. кредитор или иной поставщик услуг не сможет выполнять свои финансовые обязательства или предоставлять услуги, и вследствие этого возникают финансовые убытки. Можно смягчить влияние этого риска, учитывая кредитное качество контрагента, устанавливая лимиты на концентрацию риска для каждого контрагента, проводя мониторинг кредитного качества контрагента относительно событий, приводящих к понижению рейтинга, и проводя переоценку по рынку.

Также значительным риском в ипотечном кредитовании выступает рыночный риск - вероятность снижения стоимости ипотечного актива из-за колебаний финансового рынка. Т.е. рыночный риск представляет из себя риск того, что активы станут недостаточными для выполнения обязательств по пассивам, из-за снижения стоимости активов и инвестиций в силу макроэкономических изменений (например, изменения процентных ставок или курсов валют) или других событий, которые влияют на значительную долю рынка (также называется систематический риск). Локализация и диверсификация активов могут защитить от рыночного риска за счет эффективности (и риска недостаточной эффективности) различных сегментов рынка. Это особенно касается тех активов, исполнение которых демонстрировало отсутствие корреляции или отрицательную корреляцию в различные моменты времени. Определенные виды рыночного риска можно хеджировать с помощью производных инструментов.

Риск ликвидности отражает вероятность несоответствия между наличием ликвидных средств (т.е. наличных средств) в соответствии с операционными обязательствами и обязательствам организации по пассивам. Может возникнуть вследствие множества причин (например, убытки вследствие другого риска, задержки или сбоя внутреннего или внешнего процесса, и поэтому средства отсутствуют в нужный момент времени). Для его снижения необходимо иметь доступ к денежным средствам на непредвиденные случаи, чтобы обеспечить наличие денежных средств, когда необходимо погашать долговые обязательства. При выборе источников финансирования между мгновенным и периодическим необходимо учитывать потребности в ликвидности и нормативные требования, предусмотренные регулирующими органами. Стратегия диверсификации финансирования, а также источники ликвидных средств на случай непредвиденных обстоятельств обеспечивают оптимальную защиту от материализации риска ликвидности.

Определение уровня каждого их основных видов рисков базируется не только на внутренних данных банка или иного субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, но и на глубоких исследованиях рынка с долгосрочным прогнозированием.

В целом, расчет надбавки за риск является очень сложным механизмом, включающим в себя анализ и прогнозирование больших объемов информации и обычно конкретные алгоритмы расчета рисковых надбавок в крупных банках индивидуальны.

Расчет цены ипотечных контрактов с помощью эконометрических моделей весьма трудоемок за счет значительного числа факторов. Так теоретическая модель множественной регрессии (если зависимость будет линейной) может иметь вид:

_i = f(x₁, x₂, x₃, x₄) = a₀ + a₁·x₁ + a₂·x₂ + a₃·x₃ + a₄·x₄ + ε, (2.2)

где x₁ - величина базовой ставки;₂ - надбавка, компенсирующая расходы на организацию кредитования (операционные и общие); ₃ - надбавка, формирующая прибыль;₄ - надбавка, компенсирующая риски по ипотечным кредитам;₀, a₁, a₂, a₃, a₄ - коэффициенты;

ε - остатки.

При этом определение величин коэффициентов данной модели может производится исходя из различных данных: в зависимости от основных источников финансовых ресурсов, политики управления рисками, способа организации ипотечного кредитования (розничная сеть, реализация через агентов) и т.д. Кроме того, для построения наиболее полной модели, необходимо величину x₄ (надбавки, компенсирующей риски по ипотечным кредитам) разделить в соответствие с основными видами рисков - кредитным риском, риском ликвидности, процентным риском, риском досрочного погашения. Однако даже такое разделение может быть недостаточным ввиду сложной и многоаспектной структуры большинства из рассмотренных рисков. В таком случае модель существенно усложняется.

2.2 Особенности моделирования ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке

Моделирование ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке осуществляется с помощью сложных экономико-математических моделей, непосредственная реализация которых в крупных банках и других субъектах ипотечного рынка существенно различается и в очень значительной степени зависит от нынешнего состояния рынка, модели ипотечного кредитования, применяемых источников финансирования и т.д.

Рассмотрим приведены основные положительные и отрицательные моменты использования различных источников финансирования ипотечного кредитования в банках и их влияние на уровень цен ипотечных контрактов.

Одним из наименее рисковых источников финансирования ипотечных контрактов выступают депозиты и наиболее ликвидные активы. Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски депозитов, как источников финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.2.

Рис. 2.2. Основные положительные и отрицательные характеристики депозитов, как источников финансирования ипотечного кредитования

В целом для современных кредитных организациях, особенно в условиях неустойчивого курса национальной валюты и общих сложных экономических условиях использование депозитов в качестве источников финансирования ипотечного кредитования может быть достаточно эффективным, обеспечивая тем самым применение более низкой величины риска в ценообразовании ипотечных контрактов.

Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски ликвидных активов (денежных средств или легко реализуемых активов), как источников финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.3.

Рис. 2.3. Основные положительные и отрицательные характеристики ликвидных активов, как источников финансирования ипотечного кредитования

В целом кредитные организации - участники ипотечного рынка могут использовать ликвидные активы в качестве источников финансирования ипотечного кредитования, но в весьма ограниченных пределах, что обусловлено в основном особенностями государственного регулирования и стоимостью содержания ликвидных активов.

Особый интерес для кредитных организаций, работающих на ипотечном рынке представляют различные долговые инструменты в качестве источников финансирования ипотечного кредитования:

кредит под залог ипотечных активов;

корпоративный долг (включая корпоративные облигации);

краткосрочные заимствования (заимствования у ЦБ, межбанковский кредит); - репо (краткосрочный залог активов);

облигации с ипотечным покрытием.

Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски кредита под залог ипотечных активов, как источника финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.4.

Рис. 2.4. Основные положительные и отрицательные характеристики кредита под залог ипотечных активов, как источника финансирования ипотечного кредитования

Для достаточно финансово устойчивых кредитных организаций кредит под залог ипотечных активов выступает весьма эффективным источником финансирования ипотечного кредитования, но в свою очередь за счет его стоимости оказывает существенное влияние на увеличение цены ипотечных контрактов. Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски корпоративного долга, как источника финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.5.

Рис. 2.5. Основные положительные и отрицательные характеристики корпоративного долга, как источника финансирования ипотечного кредитования

Использование корпоративного долга, как источника финансирования ипотечного кредитования в наибольшей степени выгодно для крупных игроков на рынке ипотечного кредитования (в России - для наиболее крупных банков), имеющих широкий круг видов деятельности и обладающих высокой компетенцией в работе на рынке капитала.

Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски краткосрочных заимствований (заимствования у ЦБ, межбанковский кредит), как источника финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.6.

Рис. 2.6. Основные положительные и отрицательные характеристики краткосрочных заимствований, как источника финансирования ипотечного кредитования

Краткосрочные заимствования (заимствования у ЦБ, межбанковский кредит) выступают достаточно эффективным, хотя и скорее дополнительным источником финансирования ипотечного кредитования.

Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски репо, как источника финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.7.

Рис. 2.7. Основные положительные и отрицательные характеристики репо, как источника финансирования ипотечного кредитования

Репо, как и краткосрочное заимствование может быть лишь дополнительным источником финансирования ипотечных кредитов.

Рис. 2.8. Основные положительные и отрицательные характеристики облигаций с ипотечным покрытием, как источника финансирования ипотечного кредитования

Облигации с ипотечным покрытием весьма эффективны в качестве источника финансирования ипотечных кредитов, но, как и корпоративный долг, в наибольшей степени выгодны для крупных игроков на рынке ипотечного кредитования

В целом, особенности финансирования ипотечных кредитов в основном и определяют уровень и базовой ставки и существенной части надбавки за риск. Определение уровня надбавки за риск является наиболее сложным в расчете среди всех компонентов цены ипотечных контрактов.

Необходимо отметить, что современный рынок ипотечного кредитования, особенно в США, является многоступенчатым и сложным, включающим в себя большое число финансовых инструментов, фактически определяющих особенности ценообразования ипотечных контрактов (рис. 2.9).

Рис. 2.9. Формирование многоярусной конструкции ипотечного кредитования (Клевцов, 2012, с.34)

При этом построение сложной многоярусной конструкции ипотечного кредитования привел к абсолютно неадекватному отношению к реальному риску, фактически многократно снижая его, что привело в США к низкой стоимости ипотечных контрактов, но в итоге вызвало ипотечный кризис 2008 года, который в итоге перекинулся на другие отрасли и послужил базой мирового финансово-экономического кризиса.